新北千萬內預售屋只剩1.6%！首購族還能往哪買？專家點名「這些區」

文／謝曉菁

新北房價愈來愈高，首購族想用千萬元買預售屋，選擇已相當有限。根據最新統計顯示，今年上半年新北市總價1000萬元以下預售屋交易占比僅剩1.6%，反而2000萬至3000萬元產品占比達38%，成為市場主流。過去不少首購族「買不起台北就往新北找」，如今新北購屋門檻同樣墊高，部分預算有限的買方，也開始將購屋範圍擴大至桃園、基隆等外圍區域。

針對新北市首購市場變化，高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛於Podcast節目《地產好學聲》指出，近年北台灣交通條件改變，加上軌道建設陸續發展，購屋族對居住區域的距離概念已不同於過去，台北市買不起的需求往新北移動，而新北房價上升後，部分買方則改往桃園尋找。

黃舒衛以青埔為例，透過高鐵往返台北的時間縮短，使部分通勤族對桃園的接受度提高。當購屋範圍從過去的「雙北」逐漸擴大成「北台灣」，也讓買盤沿著捷運、高鐵、台鐵等軌道交通移動。

另一方面，新北核心區房價也逐漸向台北靠攏。節目指出，目前板橋、中和、永和、三重等地，部分預售個案單價都突破百萬元；土城部分新案價格也來到7字頭。對此，黃舒衛點出，除了交通建設，產業發展以及台北購屋需求外溢，都是推動區域價格變化的重要因素。

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不只單價走高，總價門檻也同步上升。黃舒衛指出，今年上半年新北市1000萬元以下預售屋交易占比僅1.6%，2000萬至3000萬元則占38%。對自備款及房貸能力有限的首購族而言，過去「退一步買新北」的購屋策略，如今面臨更高資金門檻。

黃舒衛直指，台北市房價居高不下，去年（2025）中古屋平均成交總價來到2900萬元，而同樣2000萬至3000萬元的預算，轉往新北可能買到屋齡較新的住宅，甚至是重劃區產品，因此帶動買盤跨區移動。

不過，當新北核心區預售案單價站上百萬元，也出現另一種「反向移動」。黃舒衛提到，像永和部分新案因基地較小、住宅空間有限，當價格與台北市大同、萬華等區域逐漸接近時，有買方反而會重新比較台北市住宅，形成台北、新北互相競爭的情況。

那目前預算有限的首購族還能往哪裡找？黃舒衛表示，若以大眾運輸為主要考量，購屋範圍可沿著高鐵、機捷及台鐵向外擴大，例如桃園青埔、A7，以及汐止、基隆、鶯歌等地；若能接受開車通勤，也可評估缺乏軌道建設、但距離台北市不算遠的區域。

黃舒衛也提到，還有一個區域是軌道經濟沒有觸及到的地方，就是「深坑」。他表示，深坑因為地形關係，供給量相對少，但開車至台北市信義區還是非常便利，是雙北市不錯的房價凹陷區。

然而，房價較低不代表一定適合。黃舒衛提醒，部分家庭入住外圍新興區域後，隨著孩子成長，可能開始面臨學區、醫療等生活資源需求，進而考慮換回台北市區。因此除了眼前房價之外，也要把未來家庭結構與生活需求納入考量。

對首購族而言，當新北1000萬元以下預售屋愈來愈少，「買不起台北就買新北」已不再是答案。黃舒衛建議，預算有限的買方仍應回到自身家庭及財務條件，在「核心區買老屋」、「縮小坪數壓低總價」或「往外圍換取較新、較大空間」之間做選擇，並將地段、交通、屋齡、生活機能與未來家庭需求一起評估。