【區域解析】台積電來了！楠梓新建案每坪上看30萬合理嗎？
台積電！台積電！台積電！因為很重要所以講3遍，現在整個高雄房市3句話不離台積電！楠梓房市在10月台積電法說會後稍微降溫沒多久，沒想到台積電在11/9號晚間，證實即將到高雄設廠，將設立生產7奈米及28奈米製程的晶圓廠，預計於2022年動工，2024年開始量產，這個大事件馬上引爆高雄房市，幾乎讓高雄所有建商馬上調漲價格，2021年變成是高雄房價的生涯年，楠梓的新建案，從年初原本1字頭房價，年底已經跳升到坐二望三，穩三字頭看來只是時間的問題，但楠梓真的值這個價格嗎？
■ 楠梓區的基本資料
- 楠梓歷史
楠梓區的交通和地理位置來看，擁有不錯的先天條件，如：交通設施完善、鄰近高雄左營蛋黃區等，不過因為區內的煉油廠而成為首購天堂，過往在地資深的高雄人早期聽到楠梓，第一個反應就是偏僻、煉油廠、加工區，且多為外籍移工群聚的地方，由於煉油廠的關係，『污染』二字也就跟著楠梓好一陣子，楠梓為高雄的早期工業發展做出了重大奉獻和犧牲，但是隨著時間的改變，開始有大專院校進駐，高雄大學重劃區的發展，煉油廠轉型等發燒話題，讓近期的楠梓區有了重大的突破，在人口北移的情況下，讓早期的首購天堂變成開價3字頭的蛋黃區行情。 - 地理位置
- 楠梓區的地理位置：位於高雄市的北邊，其周邊區域有北臨橋頭區，東鄰仁武區，南接左營區。我們從地理位置可以發現，楠梓區靠近高雄幾個重點地區，如：目前為高雄中心的左營區、話題性高的橋頭區、人口成長率最高的仁武區等，形成所謂的『北高雄』房市區域。
把行政區圖切換成地形圖，就會發現，左營和楠梓之間，受到了鐵路、煉油廠、半屏山、蓮池潭、龜山、蛇山以及左營軍事基地，這一系列的阻隔，只有半屏山和蓮池潭中間的翠華路可以相通，讓兩個區域發展上有著天壤之別。
- 人口資訊
- 截至9月底，根據楠梓戶政事務所資訊，楠梓區人口為190144人，正式突破19萬人，一個行政區要發展起來，人口紅利絕對是重要因素之一，當高雄市還是處於人口外流階段時，而楠梓區人口表現是近期高雄行政區少數有亮眼成績的區域，根據資料顯示楠梓區人口自從2016年至2021/9月人口增加10074人，和仁武區唯二高雄行政區增加人口破萬人的區域，上一次人口負成長已經要追朔到2014年4月。
- 交通設施
- 楠梓區內的重大交通設施大致上共有3種，分別為捷運、火車、國道等，擁有多元化且相對較完整的交通，也是楠梓區未來擠進蛋黃區的利多因素。
捷運：世運站、油廠國小、楠梓加工出口區站、後勁站、都會公園站等，主要是以紅線為主，且紅線是高雄捷運的連接南北的主要支流，區域內有共5站捷運，為高雄單一行政區紅線最多站別(並列前鎮區)。
火車站：楠梓火車站。
國道：區內有國道1號交流道，也是國道的主流支線，區內擁有1個楠梓交流道系統，有3個上下出口，可分別從旗楠路、興楠路、楠陽路上交流道連接國道1號。
■ 楠梓區的未來重要發展
- 楠梓煉油廠
政府於民國35年6月1號成立的中國石油公司高雄煉油廠，最終於104年11月1日停工，結束了長達近70年的營運，也讓楠梓有了重生的機會，而昔日影響楠梓房價的煉油廠，現在變成助攻楠梓房價的科學園區，預計民國112年完成土壤污染整治。
在台積電確定進駐後，未來行政院欲打造南部半導體材料廊道，其中材料研發核心將規劃在楠梓中油煉油廠，高雄市府將啓動無污染土地都市計畫變更案，將煉油廠特種工業區變更為商業區、產業專用區、特定文化專用區、保存區、加油站專用區、公園用地及道路用地等，中油公司也預計投入約60億元，於114年起陸續規劃綠能所、材料國際學院及材料研發中心等，預計可增加地方1.6萬就業人口。
- 新台17線
- 楠梓區近期最大的交通利多就是新台17線的闢建，因為該區多數居民以騎車或開車為主，對於道路網的需求較高，新台17線分南北兩段，北段（典昌路至德民路）工程預計今年底完工，南段目前只規劃到中海路(營區內道路)，由於直達左營區南門圓環的後段路線會經過廟宇和眷村，考量到民俗風情和在地文化的保留，因此新台17線有可能有2種路線：
路線1：南段直接穿越軍營，直達左營區南門圓環。
路線2：南段只到中海路(營區內道路)，然後連接世運大道，可通往翠華路或左營大路。
楠梓區居民大多希望可以選擇路線1的方案，因為全線通車後，從楠梓高大特區往返左營的車程預計從原本的半小時左右，未來只需要10-15分就能抵達，並能紓解右昌街和左楠路上下班車流，不過路線1徵收有相當困難度，所以才會有路線2的版本出現。
- 楠梓國民運動中心
高雄市長陳其邁曾在市長補選提到2年內完成10座運動中心，其中的1座就在楠梓區，隨著該區人口快速成長，對於運動休閒需求也會越來越高，新建的楠仔坑運動中心，為楠梓游泳池翻修，總樓地板面積約1萬平方公尺，預計110年底完成工程設計，111年開始動工、113年完工開放市民使用，總經費3.8億，將打造成高雄最美運動中心。
■ 楠梓區的生活圈
楠梓區域大致上分成6大生活圈，有新楠梓和舊楠梓的說法，分別有：高雄大學特區、右昌生活圈、後勁生活圈、楠梓加工生活圈、楠梓車站生活圈、土庫重劃區等 現在就一一為大家介紹，各區的特色和區域房價。
高雄大學特區
- 特色：屬於新楠梓的地段，是楠梓區內著名的重劃區，同時也是推案量最多的地方，以楠梓藍田家樂福為中心，向外擴散，區域內土地規畫完整、道路筆直、街景整齊、綠意盎然，具備有成功重劃區的所有特質，是許多年輕人想入住楠梓的理想區域，在台積電進駐後，預計日後會是楠梓最精華的地段。
- 區域房價：
因為該區域多為新大樓和新透天，所以新屋價和近一年成交價落差不多，以首購族客群為主，不過因為台積電的效益，該區近期成交已經站穩2字頭，且部分建案開價來到接近3字頭，該區新大樓已經沒有成交1字頭，加上日前崑庭建設的土地成交價來到55萬/坪，已刷新區域天價，遠高於年初遠雄集團以每坪43.02萬元購買的紀錄。
我們可以用房價估算公式來推估這兩個建案未來預估價格。
〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+11~13萬〕× 1.35＝未來預估價
( 住宅容積率300%/240%、營造成本11~13萬、 獲利乘數1.35 )
須外加20%容積獎勵
崑庭建設2021/07 每坪55萬元購 住四容積率320%+建商裡利潤35% (該地段主要是為了與去年12月，每坪41萬元購得的1,395坪土地合併，不過先只用該地段計算)
舉例：
營建成本13萬=32萬
營建成本12萬=30.7萬
營建成本11萬=29.3萬
遠雄集團2021/03以每坪43.02萬購 住三土地容積率260%+建商利潤35%
舉例：
營建成本13萬=31.5萬
營建成本12萬=30.1萬
營建成本11萬=28.8萬
- 以上我們可以知道，該區未來建案推案價格會落在29萬~32萬左右。
右昌生活圈
- 特色：該區域屬於楠梓區的成熟地段，也是發展較早的區域，較多楠梓當地住戶居住的區域，生活機能完善，區內多以透天為主，近5年開始許大樓建案推出。
- 區域房價：
目前該區域的新建案數量較少，所以成交價格數字都是台積電效應之前的價格，預計在台積電宣布後的建案，成交價都會落在2字頭以上。
後勁生活圈
- 特色：區域內有楠梓第二加工區，也是最靠近台積電廠區的生活圈，擁有就業機會帶來的人口紅利，屬於成熟的老舊社區。
- 區域房價：
區內大致還是以透天為主，近5年捷運周邊開始有新大樓建案推出，早期因為加工工業區的關係，過去1~2年房價約落在12~15萬左右，近期受惠於台積電的影響，該區域目前站穩2字頭，也是楠梓區漲幅最多之一的區域。
楠梓加工生活圈
- 特色：區內有日月光大型廠商進駐，具有一定的人口基數，也是屬於成熟的老舊社區，該生活圈因加工區分成兩個生活區塊，一個是靠近捷運紅線，依賴後勁生活圈/楠梓火車站生活圈；另一個是沿著後勁溪組成的生活圈，依賴惠民商圈。
- 區域房價：
區內透天和大樓差不多各半，因為加工區分的兩個區塊房價會個別參考高大特區/後勁生活圈，目前大樓建案集中在捷運紅線周邊，同時也是受台積電的直接影響區域的生活圈。
楠梓車站生活圈
- 特色：區內以楠梓火車站周邊為中心向外擴散，也是楠梓傳統成熟的區域，生活機能便利，近期82期重劃區也因台積電受到不少矚目。
- 區域房價：
區域內還是以老舊透天為主，近5年才開始有比較多的大樓建案推出，且許多當初1字頭大樓建案都已經完銷，目前82期重劃區是該區域的大樓重點地段。
楠梓車站生活圈內的重劃區
- 82期重劃區
- 照片來自高雄市政府
特點：該重劃區於2017年完工，面積約10.66公頃，重劃區來說面積並不算大，但擁有交通的優勢，步行約10分就能到捷運紅線都會公園站，車程10分鐘內能到楠梓火車站、國道1號，還有台積電話題利多。
小提醒：區域內尚待開發，生活機能並不完善，且目前多處大樓正在動工，須留意日後的棟距採光表現。
區內房價：區內房價落差相當大，2020年時，房價還落在1字頭，2021年因為台積電的話題，全面站上2字頭，短短不到1年的時間，就從17萬漲到21萬，預計成交數字還會上漲中。
鋭揚天鵝堡預售平均成交價：19.13萬
清景麟白易居預售平均成交價：20.48萬
漾CITY-NO2預售平均成交價：尚未有實價登錄
未來推案：華雄建設
土庫重劃區
- 特色：楠梓區開發較早的重劃區，生活機能完善，區內有家樂福量販店，雖然矚目的程度不如高大特區和82期重劃區，不過也是有該區域的客群愛好者。
- 區域房價：
區內以透天建案為大宗，近期才有少數的大樓建案推出，以近一年大樓成交價來看，算是楠梓基期比較低的區域，該區關注度不如其他區域來的高，所以可以看到近一年成交價較其他區域低，不過同樣受惠於台積電和低基期，該區大樓價也有明顯成長的幅度。
■ 台積電進駐高雄煉油廠原因分析
一、有再關注台積電相關新聞的民眾都知道，其實一開始台積電根本不考慮高雄楠梓煉油廠區，原因除了煉油廠整治時間過長外、還有水電供應的問題，加上台積電的布局原則上是希望產能有1/3在北部、1/3在中部及1/3在南部，而南部方面基本上是以南科為主，且已經預訂南科3期當作下一個廠區，其實不需要再另外開疆闢地到高雄擴廠，又為甚麼會突然大轉彎有宣佈到高雄設廠呢？我們一起來了解~
二、楠梓煉油廠土地本身的條件：
- 原有優勢
1.楠梓煉油廠鄰近捷運紅線世運站，步行約10分鐘內即可到達，增加員工上下班便利性，有機會成為全台灣第一個鄰近捷運站的台積電廠區。
2.煉油廠廠址面積達176公頃，土地面積夠大，未來擴廠有足夠的空間。
3.高雄一天的供水量是160萬噸，而台積電需求是150萬噸，雙系統供水，由台水公司以坪頂淨水廠與澄清湖淨水廠調度配合，基本上是足夠的，高煉廠水源充足，是一大利多，加上高煉廠另有日產6萬噸的自備水源，從高屏溪邊的19口地下水井，專管輸水到廠內，將作為缺水期備援。
- 面臨挑戰
1.受到汙染土地範圍過大，且需要整治過才能使用，而且整治期過長，原定計畫要2033年才會完成。
2.楠梓煉油廠內的供電系統老舊，廠區整體供電可能無法應付半導體用電需求，需要有另一個配套措施。
3.任何的廠區開發都需要環評這一關，如橋頭科學園區一直無法很順利的開發就是因為卡在環評。
三、政府的解決方針：
- 首先是汙染土地的問題：根據731期天下雜誌的報導，中央政府已經出面，要求中油把整治期縮短10年，2023年就必須完成，經費上會由100多億暴增到接近400億。
- 要求台電新建超高壓變電站供應，並新建雙迴路，因此台電規劃，兩條迴路將從仁武和台17線拉進高煉廠，以供應設廠需求。
- 高雄市政府把第一期開發土地控制在29.8公頃，只要由地方環保局進行環評即可，增加過關速度。
四、小結：
原本的條件，基本上台積電是不可能來的，無論是處理汙染土地的時間、環評時間、電力不足，怎麼看都沒有機會，但是政治力介入的高效運作，讓不可能變成可能，也成功讓台積電進駐。
■ 楠梓區房市優劣分析
台積電進駐楠梓的話，對於晉升蛋黃區來說更邁進了一大步，不過和傳統蛋黃區域來比較的話，還是有需要進步的地方，讓我們一起來探討楠梓區挑戰3字頭已經擁有哪些條件和缺少目前缺少哪些條件。
台積電宣布前楠梓預售前10名成交價
楠梓房市三大優勢
- 人口優勢：
高雄的楠梓區人口數卻是不斷增長，在2019年時，超越前鎮區，成為高雄行政區人口第四多的區域，僅次於鳳山、三民、左營，更在2021年8月時，人口數目正式突破19萬人，而且與左營僅相差不到7000人，且日後整頓中油煉油廠的工程完工後，也將帶來不少就業機會，人口有機會再向上攀升。
- 就業機會優勢：
除了楠梓區內原本就有的加工區的就業機會，未來加上台積電在高雄煉油廠設廠，高雄煉油廠日後都確定會轉型成為為半導體產業專區，搭配經濟部推動「半導體S廊帶計畫」，在高雄市政府積極整頓之下，預計2023年完工，初步估計可創造1.6萬個就業機會。
- 校正回歸：
楠梓就在左營上面，以這麼接近高雄中心區的位置，而且又有就業機會，房價卻長期維持在一字頭，主要就是受制於汙染問題。在煉油廠停工後，壓抑房價的因素消失了，房價回到應有水準是很正常的。2021年楠梓新案一坪漲10萬，裡面是包含校正回歸的因素，不全然都是台積電所造成的。
楠梓房市三大抗性
- 地形的阻隔
受到半屏山以及台鐵的阻隔，讓楠梓跟高雄精華的市區是無法有效的相連，在地理位置被切割的條件下，想讓楠梓自成一格成為蛋黃區域，廠商進駐開出百貨商圈，機會相對不高的，區域的發展就會受到相當的限制。
- 交通問題難解
新台17線的南段，要能開通到南門圓環，看起來機會並不大。最有可能的中海路替代方案，其實還是會把車流量導回翠華路，由於翠華路原本就是塞車的路段，助益會比較有限，且未來煉油廠土地開發後，會提供更多的就業機會，但相對的交通的阻塞，只會越來越嚴重。
- 房市的供給量大
有別於高雄的精華區像是巨蛋、農16、美術館、前金、苓雅，這些區域的房價會上漲，基於供需原則，有很大的因素是供給量並不會太多，但是楠梓連著橋頭新市鎮，橋頭那邊有大量的未開發建地，當楠梓上漲到一定幅度時，買方就會轉向橋頭，帶起橋頭的市場。
這意味著楠梓很難複製南科LM特區的情況，原因在南科旁邊，出了LM特區，幾乎都是農田，想買也找不到地方可以買，供給在短期內出不來，所以價格持續衝高。未來楠梓的需求量絕對會衝高，但是旁邊橋頭的供給量要開出來也會很快，代表這個楠梓的房價漲到一定的程度時，需求就會流出，房價就會碰到瓶頸。
■ 結論
綜觀來看，就算台積電宣布進駐楠梓，那楠梓區晉升高雄蛋黃區域機會還是有限，除了資深高雄人還是普遍認為楠梓區還是郊區外，根據田野市調顯示，由於台積電市場效益，楠梓區最近的購買客群都是北部南下置產的居多，原因是在地高雄人還無法接受楠梓區已經來到這樣的價格，雖然該區依然有剛性需求，但自住戶已經轉為觀望的階段，當日後北部客群開始拋售楠梓區時，在地居民是否願意承接，還需要一段時間驗證。
北高兩大知名蛋黃區之所以會成形的關鍵原因在於美術館進駐鼓山區和巨蛋進駐左營區，且區域歷經了至少10年的規劃和經營才有現在的榮景，更何況楠梓區現在還沒有重大建設進駐，蛋黃區來說稍微言之過早了。
如果說2020年是全台房市看台南，那麼2021年就是高雄房市的生涯年，在今年整個高雄房市大爆發，許多區域都有不小的成長幅度，尤其是楠梓區的房市，漲幅來到了不可思議的數字，2021年初該區成交價還在17~18萬上下，在台積電設廠宣布進駐後，楠梓已經有不少建案調整開價，高大特區預售開價甚至來到30萬，短短不到1年之間，一坪漲幅約10萬左右！
如果從人口紅利、交通、工作機會、環境等等來看，楠梓區的房價成交2字頭相對合理，但如果以站穩3字頭房價行情來看，會因為它先天條件的限制，以及橋頭的供給量等在那邊，會讓它成為一個下限很高，但上限會有封頂的區域。
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