租服業營運風波引關注！新北租服公會剖析「包租代管」機制與轉銜保障

產業分析/綜合報導

近期，個別租賃住宅服務業者傳出財務與營運異常事件，引發社會高度關注，也讓外界對「社會住宅包租代管」制度的安全性產生討論。對此，新北市租賃住宅服務商業同業公會理事長王則人指出，個別企業的財務及治理問題，不應直接等同於整體制度失靈。事實上，社宅包租代管受到主管機關、國家住都中心、地方政府及公會的多重管理，並設有履約評鑑、資訊揭露及糾紛限期處理機制，其監督強度遠高於一般民間租賃市場。

釐清「包租」與「代管」差異 多重監管降低風險

要了解現行制度，首先須釐清「包租」與「代管」兩種營運模式的差異，包租模式， 由業者向房東承租房屋後，再轉租給房客。此模式下，業者須按約支付房東租金，因涉及租金及押金的收付，更需透過押金保管、專戶管理及履約控管，將相關款項與公司營運資金嚴格區隔。

代管模式， 業者主要扮演媒合與日常管理的角色。租金原則上由房客直接支付予房東，業者並不直接掌握租金與押金，進而大幅降低款項遭不當動用的風險。

王則人說明，社宅案件的租金標準、服務內容及補助方式均受到計畫嚴格規範，業者並無操作不透明租金價差的空間。目前，內政部也正積極研議營保金的計算方式及押金保管制度，以明確業者的退場機制，讓包租代管制度更加健全。

財務控管與空屋率為關鍵 呼籲強化風險監測

儘管包租模式能保障房東收益並穩定房客租期，但業者同時也須承擔空置損失、修繕成本及營運支出。專家分析，當業者承作案件數量增加，週轉資金的需求勢必隨之提高；若遭遇空屋率偏高或企業內部控管不足，便容易形成現金流風險。因此，未來的管理機制除了針對個別租賃案件，更應將業者的財務體質、承作總量及空屋率納入常態性的風險監測指標。

公會啟動轉銜機制 確保租賃服務不中斷

針對業者退場時的轉銜問題，包租案件必須妥善處理「房客與原業者」以及「原業者與房東」之間的點交、租約及押金結算。若原業者退場與新業者承接的過程中出現時間差，便可能產生服務空窗期。

為確保民眾權益不中斷，新北市租賃住宅服務商業同業公會已受國家住宅及都市更新中心委託，積極整合各方業者的服務量能。公會主動聯繫近期風波中受影響的房東與房客，協助案件後送及服務轉銜，讓民眾能自主選擇合適的新業者接續服務，保障居住安定。

強化居住安全網 推動產業透明化與專業化

租賃住宅服務業不只是管理房屋，更是社會居住安全網的重要環節。回顧過去，無論是高雄城中城大火、0403 花蓮地震，或是馬太鞍溪堰塞湖等災害發生後，各地租服業者皆曾積極投入災後房源媒合，協助受災家庭了解安置措施與補助方案。

「不能因為單一公司的問題，就否定整個制度及多數業者的努力。」王則人強調，產官學界應從此次事件中汲取經驗，進一步補強租押金分流、財務查核、履約保障及退場轉銜機制，透過政府監管、公會自律與企業治理的共同運作，推動台灣租賃產業持續朝向法制化、透明化及專業化發展。