Add.One旗下新品牌WHO's HOME把蕭彤雯的家變成東京旅宿，這門生意到底在賣什麼？

「Nicole's Home（YAHIRO）」，這是前新聞主播蕭彤雯參與投資及規劃的東京獨棟旅宿，甚至把天母住家的一角、連自己睡的那張床，都被原封不動搬去了東京，主打的就是「粉絲體驗經濟」。

背後的操盤推手，是Add.One旗下的旅宿品牌WHO's HOME。

Add.One的本業是賣年菜、脊椎椅墊之類的零售商品，靠上千位網紅導流賺零售財，如今卻從線上走到線下，斥資近新台幣6,000萬元在東京置產，和蕭彤雯等KOL合作開啟旅宿服務，為什麼？

「在我的眼裡，零售已經到極限了，只是什麼時候爆發海嘯而已。」WHO's HOME創辦人呂元鐘說，公司正在尋找下一個不會被AI取代的事業，目前大家共同找出的答案是「體驗」。

與其住飯店，還不如來住名人的家

呂元鐘對零售業的判斷，不是最近才有的想法。

大約在3年前，他就認為人類的過度生產加上人工智慧（AI）介入，大量重複、單一、規模化生產的商品，會越來越同質化，價值也會越來越低，「我還算過，如果全亞洲牛仔褲工廠若把產能全部開出來，是全世界人口需求量的27倍。」呂元鐘說。另外，再加上少子化的趨勢，這些商品賣不掉，只是遲早的事。

「但是一隻在中國工廠成本僅約1到2美元的娃娃，只要印上小叮噹的圖案送到日本，就能賣到新台幣600元左右。」呂元鐘解釋，這背後的關鍵核心是「情緒價值」。

那Add.One要怎麼運用這件事情？

呂元鐘透露，一部份的靈感來自網紅Joeman，Joeman到了日本置產，並做為民宿出租。「我去他（日本的）家看了一下，他的做法給了我這個靈感跟點子。」呂元鐘說，「名人的家」本身就是可以販售的體驗，讓粉絲花錢住進偶像的家，而不是住進一間跟自己毫無關係的空屋。

Add.One已經累積超過1,500個合作網紅與名人代言網絡，還有180萬的平台會員，數十萬筆的交易資料，這是團隊最有底氣的資產，而住宿體驗正是AI跟機器人搶不來的生意，這兩件事情因而有了交會點：名人旅宿。

呂元鐘進一步解釋，特別選擇東京的理由有4個：東京房地產的流動性好、保值性高、人口密度高，城市也相對安全。

這就成為WHO's HOME可以跟其他旅宿業者競爭的關鍵，因為旅宿屬於短期日租模式，對大的挑戰是翻桌率，而KOL行銷正好是Add.One的強項，於是呂元鐘和其他三位共同創辦人謝銘元、朱皇韋、胡秩瑋，率先開啟與蕭彤雯的合作，把天母住家的角落、床墊、燈具幾乎原封不動搬到東京，直接靠名人自帶的粉絲流量冷啟動，第一棟開賣後1個月內就訂掉半個月房型，甚至在定價上，名人加值會讓房價比一般訂房平台高出30%到50%。

WHO's HOME靠三大財務規劃，呂元鐘：已經獲利

但是線上電商跟線下的不動產、旅宿產業，畢竟還是隔行如隔山，團隊怎麼跨過這道門檻？

關鍵人物是WHO's HOME日本團隊共同創辦人之一、呂元鐘的學弟，胡秩瑋。胡秩瑋曾在Google擔任軟體工程師，因為工作的關係在東京已經生活超過7年，而且運用收入以及在日本取得的「永住權」，在完全沒有付頭期款的情況下，向日本銀行貸款超過2.5億日圓在東京購入並持有11個長租物件，對日本的不動產、租賃生態、法規、旅宿產業變化都有一定的洞悉。

另外WHO's HOME日本總經理Janet是呂元鐘十年前事業的下屬，已經在日本有八年的旅宿管理經驗，已經服務了超過2,000組客戶，這兩位核心團隊直接跨越了數據與市場還有經營實務經驗的門檻。

「我有算過，其實就算WHO's HOME整套商業模式不成立，最差的結果也不過是變成一間普通旅館，而東京普通旅館的年化報酬率大約落在10%到12%之間，這其實也不差。」胡秩瑋笑著說。

換句話說，WHO's HOME的商業模式具有一定程度的保底思維，而這是團隊刻意設計過的財務結構。

首先，WHO's HOME運用集團資源直接「現金」收購建物，這在財務上來說屬於資產而非成本，也沒有銀行貸款跟利息的問題；第二，這樣一來每月真正要付的固定成本只有水電網路費、持有稅與保險費，「我們抓一年只要能租出去6到8天，年度開銷就能打平，其餘天數都是純利，」呂元鐘說，「我們真的是少數一進入日本就獲利的公司。」

第三點，則是只買已經具備旅宿業者執照，或正在申請中的物件。日本的旅館執照一經核發就不用換發，不少物件因此背著不符合現行消防與耐震標準的老舊執照，前一手屋主沒有申報的違建改建，也常在交易時才被翻出來。透過篩選已具備或已在申請執照的物件，團隊等於先把老屋合規改建的風險與成本，隔絕在收購名單之外。

除了房間本身賺的是住宿財，呂元鐘還加了一層商業模式：讓品牌方一起出資。品牌方可以出資新台幣200萬至300萬元，共同持有房產份額，換來的是產品被房客「肉身體驗」：日日居床墊、鱷魚蚊香等合作品牌的商品被實際擺進房間，房客用完滿意，直接掃碼下單，把線下體驗和線上轉單接在一起。

名人退燒之後，靠什麼撐住？

財務結構解決了會不會賠錢的問題，接下來考驗的，是這門生意能不能長大。

要讓這套模式從一間房子變成一整套生意，靠的是母公司的資本支出。共同創辦人朱皇韋負責把訂房、管理流程寫成平台，讓WHO's HOME不必額外養一組工程團隊，未來新物業只要上架就能複製這套模式，團隊的目標是先在東京做到100個房間，現階段團隊已經完成第二個建物的募資，預計將會在2027年第一季開幕。

問題是，這套模式真正的護城河會是名人魅力嗎？名人的熱度終究會退燒，團隊給自己的答案是，每2年合作名人的影響力量級都要往上拉一階，同時把自己的角色從單純的房東，轉為「幫既有旅宿資產增加溢價」的操盤者。