「特優里長」盜賣獨居嬤2千萬房產！「新屋主上門催租」才知被轉售…3大防詐步驟＋信託一次看懂
作者 : 林正椈律師、郭美懿整理
圖片 : Shutterstock（示意圖非當事人）
編按：新北市驚爆「里長楷模盜賣里民2千萬房產」案件！新北市一名連任6屆並獲「特優里長楷模」表揚的里長，利用獨居長輩信任，盜賣里民名下2戶房子，阿嬤直到「新屋主上門催租」，才發現房子已經不是自己的了！
據《鏡週刊》報導，74歲龔姓阿嬤因遺失所有權狀，向連任6屆並曾獲「特優里長楷模」的洪嘉仁求助。
沒想到洪男假借「協助補發所有權狀」之名，在文件中暗藏「房屋買賣同意書」，並偽造阿嬤的印鑑證明，將阿嬤名下2戶、市價近2千萬元的房子，以 930萬元賤價出售，阿嬤沒有收到任何款項。
阿嬤3年沒收到地價稅單，直到「新屋主」上門催租，她才驚覺房子已被轉售，老淚縱橫哭訴：「他做了4、5次了，我信任他啊。」
檢調追查發現，洪男多年來鎖定有房產的獨居老人、弱勢家庭，先以噓寒問暖、主動給予法律諮詢博取信任；再以「代領物資」、「協助申請補助」為由騙走身分證、印章與健保卡，再偽造本票申請法拍，已重複犯案多次。
由於洪男擁有博士與3個碩士學位，且通過司法高考、曾任書記官，許多里民都表示，「他學問高，我們都信任他。」殊不知卻步步踏入陷阱。
至於該如何避免自己名下財產被詐騙？恩典法律事務所林正椈律師表示，有「隱匿第二類謄本地址、稅籍異動即時通、預告登記」等3大方法，可以簡單有效的提高詐團把錢或房產騙走難度。
另外也可以透過「信託」制度，將自己的重要資產信託給銀行，由受託人依契約管理，不能任意出售或抵押，等同為財產加上一把法律的「保險箱」，大幅降低遭詐騙或被不肖親友侵害的機率。
詐騙手法層出不窮，高價額的不動產往往成為詐騙集團眼中的待宰肥羊，實在好擔心自己辛苦積攢買下的房屋、土地被騙走，導致一輩子的努力就這樣付諸東流，到底該怎麼辦？
以下不動產防詐騙三步驟教給你：
一、隱匿第二類謄本地址
現行實務只要知道門牌號碼，任何人都可以透過地政系統，查詢你名下不動產的「第二類謄本」。
而原則上不動產「第二類謄本」上，會顯示所有權人的「姓氏及其戶籍地址」，因此當詐騙集團覬覦該不動產時，就可能知悉所有權人的戶籍資料，再透過戶籍資料，去影響真正所有權人資訊獲知的權利。
例如，所有權人不住在戶籍地，當不動產過戶資料寄到戶籍地時，被詐騙集團盜領瞞天過海，所有權人自己房子被過戶了竟還不知情。
因此，不動產防詐騙第一步，就是趕快前往地政事務所，隱匿自己名下不動產第二類謄本上的完整地址！
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二、同時申請稅籍異動、地籍異動即時通
不動產的過戶沒那麼簡單，土地增值稅、贈與稅、契稅等該繳的稅一個不能少，在上述契稅都納稅完畢之後，地政機關才會同意辦理過戶登記。
因此申請稅籍異動即時通的目的，就在於「當不動產所有權人名下的房屋或土地發生稅務申報」時，系統會即時發送電子郵件、手機簡訊或LINE推播通知，通知所有權人。也就可以在詐騙集團違法過戶前先發現異樣，阻止詐騙結果發生！
另外提醒，「稅籍異動即時通」是財政部114年7月1日正式推出的系統，在這之前申請的應是「地籍異動即時通」。
兩者差別在於過戶程序中，稅籍異動會先於地籍異動，因此發現稅籍異動就進行警示，較能有效在過戶登記前阻攔詐騙哦！
建議不動產防詐騙第二步，申請稅籍異動、地籍異動即時通！
三、不動產設定預告登記給信任的人
更強而有力的防詐手段來了！如果是擔心詐騙集團的三寸不爛之舌，導致誤入陷阱而不自知，那麼將不動產辦理預告登記給信任的家人朋友（也就是預告登記權利人），也能避免不動產所有權人一時失察，被詐騙集團控制而進行過戶。
因為當不動產上有預告登記的註記時，所有權人不能自行決定出售房地、或設定抵押權，而是必須經過預告登記權利人同意才可以！
如此，就會有預告登記權利人來協助所有權人把關過戶合理性囉！
最後，不動產防詐騙第三步，是將不動產設定預告登記給信任的人吧！
寧願可以預防時多費點心，也不要在失去時悔恨痛心，不動產防詐做到位，遠離詐騙GO AWAY！
透過「信託」避免財產流失
除此之外，有些長輩會擔心財產留在自己名下，恐遭詐騙、或一時失慮被親友哄騙，甚至怕監護人大權在握可能監守自盜。這時，就可以將金錢或不動產信託給銀行，讓銀行來管理，自己則是固定領取生活費或居住使用不動產，以避免財產流失。
例如，把500萬放進銀行的信託帳戶，約定每個月領3萬，銀行就會定期將金額匯到個人帳戶中，為自己創造月月領的「年金」，也能幫助預防詐騙，即時控制避免一下子領出一大筆錢。
另外包括房子、基金、股票、債券、以房養老月付金額、儲蓄險、長照險年金給付等，也都可以當作信託標的。信託等於多一道關卡能保護財產。
至於找誰擔任信託監察人？蘇家宏建議，可以找自己信任的親友或是律師等公正第三方，更能確保權益。若無法找到信賴的親友擔任，也可以委託社福單位擔任。
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