房貸成數非用成交價計算 8成不易
房屋是一筆龐大支出，一般買方通常需要向銀行貸款，不過因為銀行不會全額貸款，仍需先有自備款。需注意的是，核貸成數是以銀行針對該物件的「鑑估值」為準，而非以成交價來計算，一般而言，鑑估值通常是成交價9成左右；也就是說，若貸款成數是8成，實際上僅是成交價的72成。因此，房市專家提醒，準備頭期款時，現金最好準備成交價3至4成，才不致於發生現金不足的狀況。
大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，房貸的核貸成數，並非用成交價格計算，而是依照銀行針對該物件進行鑑價的鑑估值為準，一般市場狀況而言，鑑估值通常會落在成交價格的9成左右。
也就是說，若1000萬買下的房子，鑑估值約是900萬左右；依此算法，若銀行針對該物件的核貸成數為8成，就是指900萬的8成，約720萬，僅相當於成交價1000萬的72成。因此，若要購買該物件，買方需準備的頭期款至少280萬，並需再加上其他應以現金支付的費用如契稅、房仲服務費、裝潢等。
因此，郎美囡表示，目前購買中古屋，貸款成數7成已算是不錯的條件，所以買方在準備頭期款時，現金最好準備成交價的3至4成，以免必須透過信貸等方式補足資金缺口，利率恐較房貸利率高很多。
但郎美囡也說，核貸成數會依照申貸人個人的財力、信用狀況，以及物件坐落的地段、屋齡等條件而定，因此，若買在市區精華地段，屋齡相對新的房子，貸款成數就容易拉高，反之，貸款成數則可能偏低，買方也可以依此綜合評估。
信義房屋文心中清店店長謝明哲也提醒，房貸核貸成數通常受到「人的條件」與「物的條件」影響，建議買方鎖定心儀的物件前，可透過銀行網站或APP提供的試算公式，或是直接請專業房仲經紀人協助計算，評估房貸條件及手邊現金是否充足。但他也說，無論物件的條件，若申貸人本身工作與收入穩定，銀行放款意願都會較高，較不用擔心貸不到足夠的成數。