轉銜過程「空窗期」一片混亂 社宅制度如何改善？又該如何挑業者？
8月10日社宅業者寄居蟹突然終止服務，全台6,688社宅包租代管案件頓時陷入轉銜風暴。在這段期間，除了面臨管理空窗的房客因冷氣壞掉而被迫忍受炎炎夏日長達兩週；在還沒跟新業者簽約之前，當繳租日來臨，租金到底該繳給誰？竟然也沒有標準答案。面對史無前例的危機，這次經驗帶來哪些教訓？未來制度又該如何亡羊補牢？
寄居蟹突終止 震撼社宅政策
社宅包租代管政策自2017年推出以來，計畫已走到第5期，政府提供稅率優惠、租金上限及各項補助，由各地合格業者承辦。以「包租案」為例，房東通常以3年為期出租給社宅業者，作為「二房東」的業者再以1至3年不等的期間出租給房客。
龍頭業者「寄居蟹」於今(2026)年8月爆出公司債危機，同月10日起業務停擺，國家住宅及都市更新中心及各地公會開始介入，將全國6,688件轉銜至其它業者。截至10月初，綜合公會及業者數據，整體轉銜已完成約80%，轉銜中案件預計10月底將能完成。住都中心提醒，11月16日後若未簽署轉銜「意向書」或完成轉銜簽約的案件，將退出社宅包租代管政策，無法享有計畫優惠。
空窗期房租怎麼辦？第一線作法混亂
面對台灣史無前例的社宅包租代管風暴，問到這次最大難題，大管家專案襄理許書瑝直言，轉銜過渡期的「房租」要不要付？要付給誰？若有溢繳或欠繳爭議如何處理？這類問題都因缺乏明確配套細節而衍生不少麻煩。
他解釋，房東、房客簽署「意向(意願)書」代表單方面與寄居蟹解約、同意由新業者轉銜。但是在簽新約之前，理論上房租仍應交給寄居蟹，偏偏寄居蟹已停擺，房東恐收不到租金；於此同時，新業者卻沒有任何法律地位介入協助，甚至恐因此惹上麻煩。
許書瑝說：『(原音)要先跟新的業者簽了之後、才有法律關係，我們才可以協助他去處理被欠的錢，那有點像雞生蛋、蛋生雞，房客說你要先給我保證，說你這個新業者會幫我討回被寄居蟹欠的錢，我才要跟你簽；可是我們從公會得知的消息是說，房客要先跟我們有新的合約法律關係，我們才去協助他處理後面的2萬多(被欠的)錢。』
大管家房屋管理公司專案襄理許書瑝，這次負責台北市的轉銜物件。(饒辰書 攝)
國家住都中心董事長花敬群曾指「在完成轉銜前寄居蟹仍會持續提供服務」，但據了解實際多由新業者處理。寄居蟹直到9月21日與住都中心解約當天才發出第一則公告，更遲於10月1日才說明匯款帳號已暫停、房租應於轉銜現場繳納。
對於過渡期房租，許書瑝直言「官方標準答案是照常付」，但他有位房客就因「自動轉帳」給寄居蟹而被欠費。他說：『(原音)房客他就要在還不能確定他被寄居蟹欠的錢能不能拿回來之前，就要跟我們簽新合約、就要跟寄居蟹解約了，那他們也會有點擔心說這樣會不會有法律上的問題，等於自願跟寄居蟹解約，那以法律的角度會不會讓我更難拿回來那筆錢？可是我們也不能保證。』
實務上，許書瑝表示，他會先請房客暫停付款，若遇寄居蟹催繳，就由他出面聯繫；等簽新約當天，再讓房客在新業者見證下，把空窗期租金交給房東。匯康資產管理公司總經理蘇育諄的做法也類似，由新業者居中協調，請房客直接把這段時間的租金付給房東。
房客郭先生的情況則不同，他至今仍未繳空窗期租金，因為轉銜業者要他先別匯給寄居蟹，靜候清算完成、有人通知再處理就好。
對此混亂局面，許書瑝分析，倒閉的公司一定有關帳結算日，未來若再遇到類似狀況，國家住都中心或公會應明確公布每一步的時程，例如幾月幾號起房客就別再匯款給舊業者，改由新業者接手。他再三強調，這件事必須「明確到不行」。
許書瑝說：『(原音)其實到後來大概9月快底的時候才有公佈一個配套(即房客直接匯給房東)，可是在那個配套出來之前，我都是請我的房客要嘛你晚點匯、要嘛你等寄居蟹通知你的時候請寄居蟹聯絡我，這是我個人的做法。這個做法是有點爭議的，因為我們同事有些人覺得這個做法有點是給業務員自己惹麻煩。』
盤點其它轉銜問題
轉銜期間的修繕「管理空窗」也讓房客頭痛。像是郭先生租屋處的馬桶早有漏水問題，還波及樓下住戶，過去一直沒完全修好，寄居蟹停擺後服務更是完全中斷，只能乾等到簽約後由新業者處理。
匯康總經理蘇育諄也處理過冷氣不涼等類似案件，他說：『(原音)8月多(寄居蟹)出了這件事就沒有人服務了，那個屋況問題就一直擱著到說我們接手來處理。比如像冷氣不涼好了，以現在這個氣候，一天不涼你就受不了了，兩個禮拜沒有人叫修，那租客已經氣得快要沖天了你知道嗎！』
就在各家業者積極協助善後之際，相同集團的「兆基屋管」中途獲准加入轉銜，由於知名度高、又延續寄居蟹原本承諾，不少房東選擇改由兆基屋管接手。高雄租服公會因此收到不少業者反彈，有人來回奔波、約好時間，甚至已拿到意向書，最後卻因兆基屋管重複接洽而丟了案子，直呼「辛苦都白費」；受訪業者證實，他們起初從公會認領100多件，後來約有一半轉回兆基屋管。
新北市租賃住宅服務商業同業公會表示，先前在住都中心的協調會中，業者們已就「重複名單」問題達成共識，結論是仍以初始聯繫的業者優先負責，同時兆基屋管也不會再去重複處理其它業者已接洽的案件。
面對這次危機，住都中心負責擬定策略、各地公會協助調度執行，而其它社宅業者則在第一線處理轉銜。雖然仍有不少混亂或有待改進之處，但受訪者們評估應變機制大多都即時做出調整，他們也相信藉此將實務經驗制度化、補強原先制度漏洞，能讓這項政策變得更好。
蘇育諄說：『(原音)因為發生問題，你才知道說加入這個政策有多好，住都(中心)在第一時間要求公會把所有業者抓起來，大家按照至少在大方向上面是統一的SOP、有標準的做法，你不會成為孤兒。如果今天你不是加入這個政策，你只是找一個民間普通的包租代管，他公司倒掉就倒掉了，你求償無門、你也沒有地方喊冤或是什麼的，也沒有、也不會有人給你後續的服務。』
以個資保護來說，公會表示房東、房客的名單不能直接交給業者，業務員都是到公會打電話，「所有手機全部都是放在外面，不能帶進來」，只能看著紙本名單撥打、且每通電話都錄音。此外，公會一開始只先提供房東資料，直到簽署轉銜意向書後，才會再提供房客資料聯繫。就連高雄租服公會想將失聯案件轉請其它業者協助，也都先經過住都中心同意，把關相當嚴格。
對寄居蟹的共同抱怨：修繕管理怠慢
另一方面，過去網路論壇即有不少針對寄居蟹服務的討論，這次其它業者得以近距離觀察，也確實發現一些共通問題。
不論公會、業者或房客都一致指出「修繕管理怠慢」的問題。寄居蟹內部分工細緻，簽約、管理、開發各屬不同窗口，導致民眾時常在中間疲於奔命；就算向官方客服報修，也常要等3到5天才有回覆，而「答應修繕卻沒有做」、「修繕完漏申請補助」等等狀況更是層出不窮。
租客皆須透過官方LINE與寄居蟹官方聯繫包括報修等事宜。(饒辰書 繪製)
他們建議，不管公司內部如何分工，都應由同一名業務對房東、房客負責到底，且應依業務住處就近分配物件，避免舟車勞頓拖累服務品質。高雄公會劉國基也建議控管每位業務的案量，他認為合理範圍約在100到200件。
另外在消防設備方面，業者也發現「偵煙器」掉落、「滅火器」過期是常見問題，但隨著制度改善，近年已有補強。公會指出，過去有業務員會拿大樓公共滅火器拍照送審，因此如今規定滅火器須以噴漆或簽字筆標註地址和期限，並加強抽查來防止類似弊病。
危機之後 如何重建民眾信心？
針對這次危機，住都中心指出，後續若再發生業者經營不善或需要轉銜的情形，將藉由本次處理所累積的轉銜SOP、專案處理原則等經驗，提升未來作業效率方式；同時，也會再配合主管機關檢視及強化相關上位制度的檢討。
業者要承做社宅包租代管，必須先通過住都中心評選並簽約。對此，新北租服公會建議，未來應把「公司營運、轉投資狀況」納入評選項目；高雄公會劉國基則說，地方公會針對轄內業者狀況瞭若指掌，「有風吹草動就會主動關心」，加上每月定期稽核業者服務情形，所以他建議住都中心未來評選社宅業者時，可加強與地方公會合作。
劉國基說：『(原音)這一點住都中心有承諾說，如果表現不好還是糾紛特別多、押金不退還這些不合理的(問題)，請公會提報到住都中心，可能會列為它下次(評選)投票的一個機制。』
在押金保管方面，劉國基認為可考慮交由第三方保管，例如高雄地方版社宅的押金就已交由建經公司保管。不過考量在地民情，新北租服公會認為，一般來說房東仍習慣直接收到押金並運用，租約結束才將押金退還房客，若未來修法朝僅包租業者收取的押金要全數信託給第三方，等於包租業者就得「自行墊付」押金給房東，是不是所有的包租業者都能夠負擔，可能需要納入通盤考量，否則恐對產業發展帶來不小衝擊，建議審慎評估。
至於保證金，依法業者須繳存「營業保證金」作為損害賠償基金，金額依案量調整，從15萬元起跳、上限500萬元，目前業者承接案量達4,150件以上就不再增加。對此，新北租服公會主張未來可思考「是否不要設最高上限」，只要案件越多，業者投入的保證金就應該越多；受訪業者也表態支持，認為保證金理應反映實際案量規模。
事實上，住都中心一直都要求各地公會定期稽核社宅業者的執行狀況，民眾若對業者有疑慮或欲申訴，都可以直接聯繫當地公會。至於挑選業者，他們建議民眾不妨先打電話到業者辦公室，如果很快就有真人接聽，大致不用太擔心。
新北租服公會強調，這起事件主要是個案問題，並非社宅體制本身有問題。不過業者後續仍提出「自行提高營業保證金、將包租營運專戶拿去定存」等想法，都是希望挽回民眾信心。
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