專題／超高齡社會來臨「租屋排老」浮檯面 高齡居住困境考驗房市政策與包租代管轉型
好房網News記者李彥穎／台北報導
行政院會於10月15日通過衛生福利部提出的「政府對高齡者的福利照顧措施」，內容聚焦於預防延緩失能、強化照顧服務、保障經濟安全及營造共生環境等四大面向。然而，崔媽媽基金會指出，現行政策多以長者擁有穩定住所為預設前提，對於無自有住宅、遭遇房東拒租、租約終止或被迫搬遷的高齡租屋族群，仍缺乏具體的居住協助措施。這項社會議題不僅凸顯民間租屋市場的缺口，也持續影響整體房地產市場的結構轉型與政策走向。
房東承擔風險意願低 偏見與制度缺失致高齡租屋難度高
隨著台灣邁入超高齡社會，高齡者的居住需求出現明顯變化。根據崔媽媽基金會的問卷調查數據顯示，全台租屋市場中僅有萬分之45的房東表示願意無條件出租給65歲以上的長者。分析指出，房東拒租的主要考量包含租客發生突發疾病、意外死亡的心理壓力，以及後續租約終止與遺留物清理等法律和管理問題，反映出現行租賃市場缺乏完善的風險承接與支持機制。
針對此一現象，崔媽媽基金會認為雖然政府積極推動在地安老政策，但穩定居住是長者接受社區照顧服務的重要前提。當高齡者無法順利租屋或面臨頻繁搬遷時，相關照顧服務體系將難以有效對接，也間接促使高齡族群在房屋買賣與租賃市場中處於相對弱勢的地位。
法定責任與政策推動落差 跨部會合作機制尚待完善
在現行法規層面，《老人福利法》第33條早已明定住宅主管機關應推動社會住宅並排除老人租屋障礙。崔媽媽基金會指出，儘管行政院於今年7月召開社會福利推動委員會時，提出應強化高齡居住支持與跨部會合作，但最新公布的高齡福利照顧措施報告中，仍未見內政部與衛福部針對高齡租屋問題提出明確的分工細節與具體執行期程。
崔媽媽基金會呼籲，政府應正視無房獨居長者及雙老家庭的居住需求，並針對相關政策落實提出四項具體建議：
1.將居住樣態納入獨居老人訪查
預計於2027年完成的70萬名獨居老人訪查中，應納入長者的居住樣態、租金負擔、居住安全及租屋障礙等數據，作為未來住宅政策規劃的依據。
2.發展高齡居住支援機制
現行包租代管政策多偏重於經濟面的租金補助與硬體房屋管理，軟體層面的社會支持相對缺乏。政策應結合租屋媒合、信用保證、個案管理及突發狀況處置，並完善租戶死亡或解約後的遺留物處理機制，降低私人房東出租的風險。
3.提供高齡導向的公共住宅資源
針對因健康、經濟條件或年齡因素難以進入私人租屋市場的高齡者，政府應提供一定比例的高齡導向公共住宅，結合無障礙設施與生活照顧服務，建立具備可負擔性的居住安全網。
4.跨部會落實高齡居住保障
高齡居住問題涉及住宅、社福及照顧體系，應由內政部與衛福部共同研擬具體政策目標、執行措施及推動期程，將高齡居住保障納入超高齡社會對策，澈底落實《老人福利法》第33條。
高齡居住需求影響房市結構 包租代管與銀髮住宅尋求制度解方
高齡租屋困境正逐步重塑住宅市場的供需關係。在私人租屋市場排斥高齡者的背景下，不少高齡族群轉而尋求具備無障礙設施與完整管理機制的銀髮住宅，或是依賴政府推動的社會住宅與包租代管體系。然而，若包租代管政策未能有效結合社福資源與後端風險承擔機制，私人住宅資源進入高齡租屋市場的意願依然有限。
崔媽媽基金會強調，無房獨居長者與雙老家庭同時面臨經濟條件、健康狀況退化及私人租屋市場排斥等多重挑戰。高齡居住保障機制的完善與否，不僅關乎社會安全網的健全程度，未來也將持續影響租賃專法修訂、社會住宅配比設計以及包租代管產業的服務內容轉型。
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