房市解碼／兆基風波敲警鐘 包租代管規模化藏哪些風險？
房東不想自己找房客、催租，房子漏水還得半夜接電話，乾脆交給專業業者管理；房客也希望有人即時處理修繕，申請租金補貼不用再看房東臉色。這幾年，在政府政策推動下，包租代管愈做愈大，從過去幾十戶的小生意，到現在一家業者就可能管理上萬戶。近期龍頭業者兆基爆發風波，也讓人開始擔心，當愈來愈多房東、房客把房子和租金交到業者手上，政府的監管跟得上嗎？
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛：『(原音)我覺得這個監理辦法3年前、5年前一定沒想到現在變成這樣，就市場成長這麼快，或者是市場上面這些過去在檯面上表現得最好的模範生、甚至是領頭羊，現在變成最大的這個風險集中的業者，我覺得當初一定沒想到。』
今年7月底，國內包租代管龍頭「兆基屋管」大股東趙姬投資及相關企業爆出逾新台幣10億元公司債兌付危機，超過百名投資人組成自救會；台北地檢署8月並搜索兆基、趙姬投資等公司及前董事長李建成住處，全案朝侵占、背信等罪偵辦。
值得注意的是，經濟部產發署為支持社宅包租代管政策，透過國發基金與能率亞洲資本以1比1方式共同投資兆基5,600萬元。換言之，兆基不僅承接大量政府社宅包租代管案件，也獲得國家資金挹注；如今大股東爆發財務風波，不僅牽動房東、房客權益，也讓政府投資面臨風險。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛分析，包租業務最困難的就是現金流管理，因為業者向房東承租，再向房客收取租金，兩端資金進出的時間未必完全一致；為了增加收益，業者又必須擴大管理戶數，風險也就因此擴大。他說：『(原音)就是我現在付房東的錢可能就是一次要綁幾年一次付完，但是房客給我的錢一定是細水長流，等於中間有一個缺口，對不對？那我就是要衝更大量來彌補，但從房客這邊收到租金不夠啊、那充量也有一定的極限，那我是不是去公開市場去募資，或者是像兆基一樣我去用私募的方式它才能穩定維持它的我們剛剛講填補那天然的缺陷。』
從「省事」到「怕出事」兆基風波考驗市場信任
根據統計，全台租賃住宅服務業者從2022年底的1,235家，增加至2025年底的2,254家，3年增加超過千家、增幅逾8成。今年8月初，全台中央及地方社宅包租代管有效租約約11萬件，其中兆基服務約2萬3千件，寄居蟹約6,800件，兩家合計就占約四分之一。寄居蟹後續表示無法繼續提供服務，國家住都中心啟動6,640戶轉銜；兆基則仍正常履約。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，在包租代管市場中，房東最在意的不外乎房子能不能順利出租、租金多少、屋況會不會遭破壞，以及能不能穩定收到租金；因此，願意把房子交給包租代管業者的房東，很多原本就是為了「省事」，即使合約到期，頂多選擇更換業者，而非收回自行管理。對房客而言，修繕效率、租金補貼、報稅等事項通常已事先釐清，也能減少房東、房客間的溝通成本。
徐佳馨觀察，目前租屋需求仍強，但市場房源的數量與品質未必完全符合租客需求，供需之間仍存在落差。而且兆基事件爆發後確實也讓市場有些擔憂。徐佳馨說：『(原音)兆基畢竟是最大的業者，然後出了這麼大的包，政府現在有介入去做處理，就是協助啦，只是說協助歸協助，現在是轉給中小型的業者，那你說大家會不會怕，其實多多少少有一點，只是說在怕的這個過程裡面，因為包租代管確實提供相當程度的方便，只是可能會稍微打聽一下包租代管業者，這個業者的信用啊等等的。』
薄利、高人力又吃金流 大型業者出事誰能接？
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，包租代管其實是「人力需求高、利潤相對薄」的產業。不同於房屋買賣仲介，成交後即可收取一次性服務費，包租代管完成媒合才是服務的開始，後續還得持續處理房屋修繕、租客需求及房東溝通等問題，因此接案愈多，需要投入的人力也愈多。
陳定中認為，包租代管最重要的是維持房東信任，一旦讓房東產生收不到租金的疑慮，就可能動搖產業根基。另一個問題則是大型業者一旦出狀況，市場未必有足夠量能承接突然釋出的大量案件。他說：『(原音)假設有一些業者他就手上一、兩千戶，可能很多的一些地方型的包租代管業者他總共辦公室加起來可能人就5個人，你要說叫他一次吃掉這個縣市被丟出來的2、300個案子，我們就說包租代管是人力需求很高的產業，房東、房客都要協助處理，他其實真的沒有那個能力跟能力去吃下來這些轉介案；這確實會是當一些有規模的業者出問題、尤其是整個產業界的應援力道是相對起來比較薄弱一點。』
產業長大、監管也得升級 政府研議限制承攬件數
大型業者風波後，政府也開始檢討現行制度。內政部8月提出短期4項精進方向，包括強化地方政府業務檢查、建立業者退場轉銜名單及標準作業程序、檢討營業保證金計算方式及現行最高新台幣500萬元上限，並研議社宅包租代管業者承攬件數是否設置上限；長期則研議修法，將業者收取的押金、租金與公司自有資金區隔，以及建立租約接續與業者退場機制。
從租金補貼、公益出租人租稅優惠，到社宅包租代管，政府近年投入大量政策資源，希望鼓勵房東釋出房源，也讓過去藏在檯面下的租屋市場逐步浮上檯面，租金行情及租賃關係更容易掌握。不過，既然包租代管是在政策扶植下快速成長，政府就不能只負責把市場做大，更應隨著產業規模擴張，加大把關力道。