預售屋買氣腰斬為何還不降價？何世昌揭2大關鍵　「價格破壞者」消失了

文／謝曉菁

房市買氣冷颼颼，預售屋價格卻沒有跟著降。2026年上半年六都預售屋平均成交單價仍較去年（2025）同期上漲，但交易量卻明顯萎縮，七都預售屋交易量衰退最嚴重的10大行政區全數年減超過4成，其中8區甚至腰斬。對此，馨傳不動產智庫執行長何世昌於Podcast節目《地產好學聲》分析，這波房市出現過去少見的「量縮價不跌」，除了營造、土地等成本居高不下，預售屋禁止轉售後市場交易結構改變，以及建商對後市仍有信心，也可能是價格難以鬆動的原因。

何世昌引用國泰房地產指數資料指出，今年第二季台北市預售屋可能成交價已來到每坪138.6萬元，全區站上「百萬俱樂部」，且逼近140萬元大關；新北市也達69.57萬元，接近「7字頭」。值得注意的是，新竹縣市來到63.8萬元，不僅超越桃園的46.34萬元，更逐步逼近新北；台中市則為49.77萬元，台南、高雄分別約37.04萬元及40.08萬元。

這一波房市最大的矛盾，就是「成交量很冷、價格卻沒有明顯下降」。何世昌從建商角度分析指出，土地、工程營造、人力及管銷成本仍處高檔，加上先前的「土方之亂」，清理廢棄物價格也昂貴，因此業者降價意願有限。不過他認為，成本只是其中一項因素，更值得注意的是目前預售屋的市場交易機制已與上一波房市修正期不同。

何世昌提及，2014年下半年至2017年底，當時房價跌得很兇，「但現在成交量較那時候低，房價卻沒有跌」。他指出，有兩個重大原因，其中一個就是「預售屋禁止換約」政策。

他表示，過去預售屋可以換約時，一旦市場轉差，投資型買方可能透過轉售或解約離場，容易形成價格壓力；但預售屋禁止換約上路後，短期轉售受到限制，市場少了這類急於出售的賣方。在建商資金尚能支撐、又沒有迫切降價壓力的情況下，價格自然難出現明顯鬆動。

另一項因素則是建商對後市的信心。何世昌認為，AI、半導體等產業發展，讓部分業者仍看好未來市場，只要資金撐得過交易低迷期，就未必願意在此時降價，甚至可能選擇暫緩銷售，等待市場狀況改變。

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不過，價格撐住，不代表市場買氣沒有受到衝擊，尤其中南部交易量降幅明顯。何世昌以高雄為例，2025年全年預售屋成交量已較2024年衰退約7成，2026年上半年又較2025同期減少近5成，「上半年成交件數甚至不到900件」，相較之下，台南同期成交量近1000件。

有趣的是，高雄交易量大減，預售價格卻沒有同步下修。對此，何世昌分析，高雄近年有半導體及科學園區等產業題材，部分建商對區域後市仍具信心，加上南部部分建商資金操作相對保守，短期市場波動未必立即形成降價壓力，因此出現「量縮、價撐」的現象。

反觀台北市，表現又與其他都會區不同。何世昌指出，今年台北市預售屋交易量是六都中唯一增加的區域，且今年上半年預售屋平均成交總價已突破5000萬元，較去年的約4000萬元進一步提高。

不只總價走高，台北預售市場的產品也出現變化。何世昌觀察，過去市場常以縮小坪數控制總價，但台北市反而是正常坪數的二、三房受到買方青睞，例如兩房約25坪以上、三房約40坪以上，甚至部分60至80坪的大坪數產品仍有成交。

不僅如此，台北市內的買氣也出現明顯分化。何世昌點出，受到信用管制影響，仰賴高成數貸款的購屋族面臨較大壓力，但資金充裕的高資產買方受到的影響相對有限；同樣在台北市，品牌、地段及產品條件較好的建案，即使價格較高，仍可能吸引特定自住買盤，平價建案反而未必賣得動。

至於買氣已大幅降溫，預售屋何時才會降價？何世昌直言，在經濟基本面沒有明顯轉差的情況下，要期待預售屋出現大幅降價並不容易，關鍵仍在於建商是否願意降價。若購屋族想找相對便宜的產品，可轉向成屋市場，因為中古屋價格鬆動的機率相對較高；若仍鎖定預售屋，也可留意較偏遠地段或區域型建商所推建案，價格通常較一線品牌建商親民。

此外，何世昌也點名正在興建中的捷運沿線。他形容，這類區域「不一定便宜」，甚至可能買貴，但在交通建設逐步到位下，仍可作為購屋族評估的方向之一，並以萬大樹林線沿線為例。

何世昌指出，目前樹林扣除北大特區及火車站周邊，仍有機會找到「4字頭」預售案；相較之下，萬華、中正區預售屋價格已站上百萬元。隨著萬大樹林線未來通車，樹林與台北市萬華、中正區的交通連結可望提升，他認為，屆時沿線房價可能就「沒那麼便宜」，有購屋需求者可提前留意。