透視日月光張家的地產大計！鼎固首度回台獵地 第一站瞄準「這裡」
布局中國一線城市的鼎固—KY，近來持續轉型，除逐年提高商用不動產收租占比，
也分散風險回台購地，選在台中推案，下一步又是如何？
文／游筱燕
根據《財訊》報導，由日月光集團大股東張家投資創立、主營中國房地產的開發商鼎固—KY，四月攜手日月光集團起家事業——上市公司宏璟建設，於台中市14期市政重劃區北屯區洲際棒球場附近，共同買下約5千坪的土地，兩家公司各持分一半，將興建剛需房。由於鼎固過去的事業重心在中國，這次首度回台獵地，並宣告會持續在台投資，事業版圖將橫跨兩岸房地產，未來動向受業界矚目。
鼎固總經理張能耀接受《財訊》採訪時表示，台灣經濟穩定向上，房市發展穩定，推升剛性需求買房；台中今年第1季遷入人口數6都第1，總人口破282萬人，成全台第2大城，「台中捷運通車、人口年年正成長，遍布電子類、光學類等知名產業，有建設、環境、就業機會，推案肯定沒問題。」調查人口、交通是張能耀購地的基本功課。
看好台中剛性需求穩健
1981年出生的張能耀，父親為日月光集團二董張洪本。他從小便跟隨祖母宏璟建設創辦人張姚宏影、伯父張虔生及父親，祖孫三代一起四處看地，自美國杜克大學理科及工程學士畢業後，即到大陸跟長輩們打天下。張能耀從鼎固創業初期就占有相當重要的營運領導位置。
外傳鼎固回台將與宏璟合併，張能耀否認。在台灣會繼續獵地，可是雙北土地都貴了，會往中南部尋覓，「原本也想去台積電新設廠的台南，但土地一下子漲太多！」
《財訊》報導指出，鼎固去年營收134億元，房地產開發銷售占83%、投資性不動產租賃13%、不動產管理2%及其他2%。
張能耀說：「我爸總說，未來的城市靠地鐵建設，站點圖要搞清楚，買蛋黃區不怕失敗。」
鼎固最知名代表作是上海黃浦日月光商場，有上海地鐵九號線直接從日月光廣場穿越、站台打浦橋站出口直通商場地下2樓，十年前開業一天人流只有兩到3萬人，現在單日高峰可達10萬人，辦公樓出租率95%、商場出租率約90%。隔條馬路就是目前正在興建的2期，面積是一期的一半，預計3年後完工，「商圈群聚賺錢可期！」
主打3、4房，中產階級剛需住宅銷售的回升更超出張能耀預期，今年春節後才推出的上海嘉定案「匯景華庭」，第3期3百戶，「本來以為要賣9個月，結果4至6個月就要賣完。」
《財訊》分析，法人指出，鼎固的最大優勢在於有許多儲備土地，取得時間早、成本低，極具開發價值，也有龐大的增值空間。再者，鼎固庫存皆為中國1、2線城市，多位於軌道交通的黃金地段，持續分期開發，住宅建案毛利率平均可達35%。
中國商用地產貢獻現金流
第三，每年租賃的商用不動產可帶來約20億元的穩定現金流，代表作為上海日月光中心，2期也正興建中，公司逐年提高租賃占比，有利資金營運，負債比降至合理水位。第四，見好就收，以186億元出售北京中關村鼎好電子城，把出售利益再做轉投資。
張能耀坦言，隨著中國地鐵線一條條開，站點愈來愈多，許多開發商布局地鐵周圍住宅、商用地產，的確可能會供過於求，但鼎固早年卡位蛋黃區商辦，住宅又走剛性需求策略，應該是相對安全。…（本文出自《財訊》雙週刊638期）
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