房價衝天，搶房命中率比錄取常春藤還低
那是一個風和日麗的傍晚，我和 C 尾隨房仲來看房。不同於疫情前看房方式大多是周末下午的 open house，公開日期讓隔壁鄰居對面大媽還是路過遛狗的人都可以進來瞧瞧，疫情底下全程採用預約制，不僅看房前須要釋出購買能力證明，而且一次只能有一組人馬在屋子裡。某些貼心的房仲還會準備消毒水、一次性使用的鞋套（美國人入屋沒有脫鞋的習慣）、口罩等恭候光臨。
我們看的這棟房子是百年老屋，屋況老舊，雖說客廳和臥房有裝潢過，但是房子內沒冷氣空調，連廚房的洗碗機和冰箱都不合邏輯地放在儲藏室中，空氣中瀰漫著老屋的氣味，估計光是重新裝潢的預算就會破六位數。除此之外，這棟百年老屋被市政府列為必須被保存的古蹟，不得隨意改建，就算申請許可證改建翻新，光是跑市府流程就要花上一年的時間。這樣情況的房子已經不只麻煩二字，因此我們猜想應該不會太熱門，就加了比原價不到 3% 的價格去競標。萬萬沒想到這棟房子有 16 組人馬搶著要，最後雀屏中選的買家，加了原價的 35% 之後成交。
若用兩個字來談及目前的美國房地產，我會用「瘋狂」二字來形容。
疫情下房市反升溫，不利千禧世代首購
不同於許多人以為疫情底下會導致房市蕭條，美國除了疫情剛開始前時房價短暫跌落以外，之後反倒一飛衝天，創過去幾十年來的新高，成就前所未有的瘋狂搶房熱潮，短期內也沒有減緩下來的趨勢。不同於 2007 年時房地產泡沫之前，許多人打腫臉充胖子，就算信用不好也能貸款，買了一棟棟房子。房地產崩盤之後，美國在貸款檢視的過程上也縮緊、謹慎許多，現在在房市市場上廝殺的未來買家們，大多是信用極好的白領階級。我過去在換日線文章〈房價衝上天的加州天龍國〉裡提及的強國大媽購房團在疫情底下雖不復見，但是取而代之的卻是更多三十而立、結婚生子，且迫不及待買房的千禧世代。
我和 C 不只一次和 15 組人馬相互競爭，原本覺得我們的情況已經夠離譜，一直到和友人小哲聊天之後才發現，小哲和哲嫂的預算比我們低，但對他們來說 20 幾人搶一房的情況實屬常態，甚至曾經有 39 人搶一房的案例，中選率比被常春藤名校錄取還要低。小哲和哲嫂也在一次次搶房失敗的當中感到無比疲憊。哲嫂跟我說，「我只想要停止租房，停止替別人付貸款，為什麼擁有自己的一間房子就那麼困難？」
但現實層面對這些第一次購房的千禧世代極為不利，一方面房價飆升，導致現今的有房族更能利用已累積的資產來加價購買換房，另一方面年邁的戰後嬰兒潮沒有賣房的打算。過去房地產也有所謂的世代交替，但現今許多年長者卻沒打算搬家或賣房，就算空巢許久，我們看到更多退休人士繼續居住在好學區的大房子裡面。
根據 CBS 新聞報導，美國房地產在接近 2020 年底的時候，比疫情前增加了 15%。Marketwatch 網站也指出，谷歌引擎「房地產甚麼時候會跌下來」的搜尋率在過去一個月增加 2450%。美國的房地產炙手可熱最主要的一個原因，來自於僧多粥少，供需極大不平衡，賣家願意出售的數量遠低於需要買房的買家。根據美國房仲協會（National Association of Realtors）的統計，全美的房屋出售數字在今年來到歷年來的新低，只有 100 多萬戶，比起去年的少於 30%。經濟學家指出，要有一個平衡的房市，需要有 6 個月的住房供給，但目前美國的住房供給只有兩個月。
疫情推動賣方市場，再爛的房都有人搶著要
除了供不應求的狀態，疫情也是這波房地產熱潮的重要推手。美國因為疫情期間的貸款利率創過去多年來的新低，讓大家紛紛投入買房市場。宅在家政策讓大家更加重視居住生活的空間。不意外的，房屋價格迅速攀升，以我住的南加州來說，房產的庫存跌落了 55.4%，房屋價格則飆升了 16.4%。雖說新建案也有逐漸在增加，但其速度還是趕不上這些急於找房的買家們。
根據知名買房網站 Redfin 指出，有高達 40% 在美國的房子都加價購買，不同城市也有不同的比例，比如矽谷天龍國周遭的聖荷西，加價購買的比例是 71%；而在洛杉磯，則是 55%。但多人搶一房的狀態，則是在洛杉磯屢見不顯，包括高達將近 70% 的房子都面臨至少 20 組人馬的搶房狀態。《富比世》指出，美國的房地產在過去 2020 年內增加了 2.5 兆美元，創下 2005 年以來的最高紀錄。
俗話說物以稀為貴，這樣的房市底下，再不堪的房子都有方法賣出去，更常見到房子一旦開賣，就會有一拖拉庫的買家前仆後繼的上前搶房，無所不用其極的想辦法討賣方的歡心。在美國買房的機制當中，身為買方有三個保護傘，英文叫做 Contingency，意指如果這些特殊情況發生的話，買家可以隨時退出，拿回保證金。
這 3 種 contingency 包括 Appraisal Contingency 估價（房子估價遠低於出價）、Financial Contingency 貸款（銀行因為某些原因不給貸款）、以及 Inspection Contingency 屋況檢測（屋況嚴重破損，或被檢查出來有地基或屋頂漏水、白蟻等各樣問題）。這 3 個保護傘幫助買方保護自己，必要時全身而退。
但是現在以賣方主導的市場之下，許多買家都紛紛搶著把自己 3 個保護傘迅速移除梭哈買房，就算地基歪了、牆壁破了、白蟻老鼠在房內開趴也沒關係，只要能買到房子，一切都好談。我們認識的一位金牌房仲就說道，不同於過去許多人都利用屋況嚴重破損的問題要求屋主降價，現在誰膽敢開口，屋主就會跟 Ariana Grande 一樣說聲 “ Thank u, next “ 直接刷掉。候補上位的買方只會急著叩謝隆恩，管他地基水管還是老鼠問題都沒關係，3 個保護傘撤好撤滿。
在如此競爭的房地產圈內殺出一條血路也不是不可能，除了找對仲介、多做功課、多方評估之外，最重要的或許是把它當成長期仗來打。如果真要在這個時機點買房，除非口袋夠深現金花不完，不然就要做多次競標的心理準備。如何能在一次次的廝殺底下臨危不亂，不氣餒也不放棄，持續堅強的買房意志，才是真正考驗未來買方的重要課題。
執行編輯：任檥
核稿編輯：林欣蘋
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