中國房市還有「定時炸彈」！土地使用權倒數 近5兆商用不動產陷到期危機

中國房地產市場低迷之際，土地使用權到期問題正成為另一顆「定時炸彈」。《彭博新聞》報導，中國部分辦公大樓、購物中心及倉庫的土地使用權已經逐漸逼近到期，由於過去以來缺乏明確的土地使用權續期規則，已經導致資產估值下滑、交易受阻，投資人甚至面臨資產價值大幅縮水的風險，迫使中國政府正重新擬定遊戲規則，防地產危機擴大。

《彭博新聞》報導，中國大量土地使用權租期即將到期，已經形成一顆「定時炸彈」。預估中國有數十座辦公大樓、購物中心和倉庫坐落在剩餘租期不斷縮短的土地上。當租約到期後，業主可能被迫將土地交還地方政府。不過業主究竟何時、以及要如何延長土地使用權期限，長期以來一直缺乏明確規定，這已經成為開發商和全球基金的一大難題，更加據房市低迷的問題。

根據仲量聯行(JLL)估計，目前中國非住宅房地產中，已有超過1兆元人民幣(約1480億美元，新台幣4.75兆元)的物業，土地使用權剩餘20年或更短，這代表這些物業的租期已經過半，甚至更加接近到期。這項估算由仲量聯行大中華區估值與諮詢服務主管Andrew Chan提出。

土地剩餘期限越短越貶值

據知情人士透露，包括僑福集團(Parkview Group Ltd.)和新世界發展有限公司(New World Development Co.)在內的開發商，都因土地使用權期限不斷縮短，而難以出售部分資產。

中國官員如今終於開始正視這項問題。上海近日發布商業、辦公等土地使用權續期相關規範，釐清續期條件及費用；廣州今年稍早也採取類似措施。市場認為，地方政府逐步建立續期制度，有望降低政策不確定性，協助中國商用不動產市場止跌。

中國一些大城市的辦公大樓價值較高峰時已下跌超過40%，而全中國房地產開發商的債務違約規模則約達1300億美元。

中國同策房產諮詢(Tospur Real Estate Consulting Co.)研究主管宋宏偉(Song Hongwei)表示：「土地使用權續期的政策不確定性，已經讓商業房地產的估值崩跌、募資受挫，也阻礙交易，如今，這些情況都有望獲得改善。」

土地租期已成融資與投資關鍵考量

中國城市土地幾乎全部為國家所有，目前制度源自1990年代初期。按照現行規定，商業用地土地使用權最長40年、工業及辦公用地50年、住宅用地70年。隨著早期土地使用權陸續進入後半段，相關問題開始從遠期風險轉變為實際的投資障礙。

房地產顧問公司世邦魏理仕(CBRE Group Inc.)曾估計，到2030年，中國18個主要城市將有約3000萬平方公尺的辦公及零售空間，土地使用權剩餘期限少於20年。由於這項估算只涵蓋單一業主持有的物業，實際規模可能更大。

報導表示，這些到期日看似遙遠且無關緊要，但實際上卻會產生實際的經濟後果。當前土地使用權剩餘期限縮短，已直接影響商用不動產的估值與交易。仲量聯行(JLL)資料顯示，中國本土保險公司及房地產開發商通常要求土地使用權剩餘期限超過20年，才願意進行交易。

情況持續恐引發系統性問題

戴德梁行的陳家輝指出，許多銀行不會向租約期限剩不到10年的房產提供展延或重新貸款，如果這種情況持續下去，可能會引發系統性問題。租賃延期的潛在成本也會影響投資人對專案的評估，這會對他們最終決定出售時應該向投資人提供多少折扣產生明顯的影響。

這也讓部分買家開始以最壞情況估價，預期土地使用權越接近到期，資產價值就越低，進而提出大幅折價的收購報價，進一步打壓商用不動產價格，也是迫使中國政府正視使用期限到期續約問題。