深度報導／老屋大蛻變「房價可再升」 如何辦到？權狀面積竟也能增加？
好房網News記者林和謙／台北報導
台灣已正式進入超高齡社會，全國屋齡超過30年的住宅已超過500萬戶，占整體住宅比重相當高，「人屋雙老」問題也日益受到重視。內政部表示，政府持續推動多元住宅政策，包括社會住宅包租代管、租金補貼，以及老宅延壽、自主都市更新、都市更新與危老重建等，希望改善國內老舊住宅的安全與居住品質。其中，「老宅延壽」也是近年政府積極推動的重要政策之一。
臺北市不動產估價師公會鐘少佑理事長認為，老宅延壽與都市更新、危老重建並非互相排斥，而是針對不同建築物條件提供不同改善途徑。對於尚無迫切重建需求的老屋而言，透過增設電梯、改善外牆與公共設施、更新管線等方式，不僅能提升居住品質與安全性，也有機會改善不動產的市場競爭力，進而對房屋價值產生正面效益。
老宅延壽太重要 提升居住安全與生活品質
行政院已於今（115）年3月16日核定「老宅延壽計畫」，編列50億元特別預算，推動居住安全改善，執行期程至民國116年12月31日止，地方政府須依財力分級分攤修繕補助款，與中央共同擴大整體補助效益。內政部政務次長董建宏表示，老宅延壽計畫可針對建築物外牆、屋頂防水、管線更新及無障礙設施等項目進行改善，並兼顧高齡者生活需求，藉此提升居民居住安全與生活品質。
「老宅延壽計畫」室外補助項目包括增設昇降設備、建築物立面修繕、老舊招牌、違規物或違建拆除工程、外掛式空調及其管線安全改善、樓梯間修繕、公共管線修繕更新、屋頂防水及隔熱，以及增設或改善無障礙設施等。室內安全優化補助項目則包括扶手更新或加裝、防滑改善、高低差與門扇改善、防墜設施，以及給排水、電氣與燃氣管線修繕等，讓有需要的民眾可依實際居住需求搭配申請。
至於老宅延壽補助金額，內政部說明，室外公共區域部分，增設昇降設備（電梯）最高補助400萬元、建築物立面修繕最高300萬元，其餘項目補助金額則介於40萬至50萬元之間。室內安全優化部分每戶上限20萬元；若戶內有65歲以上長者或弱勢族群，每戶最高可加碼至30萬元，希望讓高齡者及家人住得更安全、便利。
此外，老宅延壽也結合經濟部「家戶設置屋頂太陽光電加速計畫」、「住宅家電汰舊換新節能補助」，以及衛福部「輔具及居家安全無障礙環境改善服務」等政策，從建築硬體、居家安全到節能設備等面向同步改善，朝節能、低碳及永續住宅環境發展。
老公寓重生？提升房屋價值
鐘少佑指出，對於老宅延壽政策樂觀看待。例如許多早期興建的四、五層樓老公寓沒有電梯，對高齡者、行動不便者，甚至有嬰幼兒的家庭而言，上下樓都是相當大的負擔。如果社區符合相關規定，並在取得住戶共識後利用政府補助增設電梯，再搭配建築物外觀、公共空間、管線及室內專有空間的改善，原本老舊公寓的居住機能就可能獲得明顯提升。
「過去大家認為老公寓與華廈最大的差異之一就是有沒有電梯。」鐘少佑表示，老公寓增設電梯後，雖然不代表建築物本身就真正「變成華廈」，但在實際使用機能上，確實可大幅縮小兩者之間的差距，尤其對中高樓層住宅而言，改善效果通常更加明顯。
至於外界關心「加裝電梯後，權狀面積會不會跟著增加？」鐘少佑表示，增設電梯涉及建築法規、產權及登記等問題，如果增設部分符合相關法令規定，並依法完成相關程序及建物登記，則有可能反映於建物登記面積；不過實際是否增加、增加多少，以及屬於專有部分或共有部分，仍須依個案的增建方式、核准內容及地政登記結果而定。
更值得關注的是老宅增設電梯後所產生的「效用提升」。鐘少佑指出，不動產價格並不是單純按照權狀增加多少面積就等比例增加，而是市場會綜合考量使用便利性、樓層、屋齡、建物維護狀況、外觀、公共設施及市場接受度等因素。對原本沒有電梯的老公寓來說，增設電梯可明顯改善垂直通行問題，提高高樓層住宅的便利性，因此通常有助提升市場競爭力及交易價值。
尤其過去無電梯公寓常存在明顯的樓層價差，高樓層可能因上下樓不便而受到價格折減；增設電梯後，這項不利因素可望降低，因此對不同樓層房價的影響程度也可能有所不同，仍須視個別社區條件與當地市場行情而定。
鐘少佑認為，老宅延壽與都市更新並不牴觸；對於結構安全尚無重大疑慮、也沒有迫切重建需求的老宅，透過老宅延壽改善建築品質、公共安全及生活機能，是延長建築物經濟使用年限的一種方式；至於結構安全、耐震能力或整體環境已不適合繼續使用的建築，則可透過都市更新或危老重建進行更全面性的改善。換言之，「延壽」與「重建」可以是兩條並行的政策路徑，依不同建築物條件及住戶需求選擇適合的改善方式，有助於更全面改善國內住宅環境、居住機能及都市景觀。
期待老宅延壽成效 可能制度化？
內政部國土署都市更新組組長王武聰表示，並不是每棟老屋都必須走向拆除重建，如果建築物主要是局部老化、裂縫、壁癌或設備老舊等問題，且整體結構安全尚無重大疑慮，便可透過老宅延壽進行改善，同時也有助改善都市景觀。他指出，目前老宅延壽計畫執行期程至116年12月31日止，未來若整體執行成效良好，政府也可能進一步評估制度化及常態化的可行性，讓老宅改善成為都市更新與危老重建之外，另一項長期改善既有住宅環境的政策工具。
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