房市冷到「腳趾斬」房價卻死撐！買房族還要等？何世昌：Q4鬆綁機率逾8成

文／謝曉菁

台股資金行情火熱，房市卻未同步受惠，今年房市呈現罕見「量縮、價不跌」的詭譎局面。馨傳不動產智庫執行長何世昌接受《房市讀懂了》訪問時指出，全台預售屋成交量持續萎縮，中南部市場尤其低迷，但台北市卻逆勢出現高資產族群進場配置不動產，使房價與成交總價獲得支撐。至於市場高度關注的央行信用管制，他預估政策已逐步走向鬆綁，但不太可能一次全面解除。

01:22 資金抽離、預售量跌六七成，價格卻創新高
12:01 全面鬆綁不可能：央行盯的三個指標
18:15 建商不降價的底牌：土地成本佔五到六成
22:37 買房建議：實價登錄別盡信，砍價從 85 折喊起

房市資金抽離、預售量大跌七成，房價為何創新高？

談及當前房市最不合理的現象，何世昌表示：「從去年以來，最不合理的狀況就是大部分民眾已經把資金從房市抽離，照理房市失去資金浪潮後，價格應該要跌，但房價卻沒有大幅下修，預售屋價格甚至創新高。」

不僅如此，何世昌點出，從交易量來看，2025年全台預售屋成交量較2024年減少約67%，「這已經不是腰斬，而是膝蓋斬，甚至腳趾斬。」而2026年上半年交易表現又比2025年更慘。

不過，六都當中卻出現一個明顯例外——台北市。

何世昌指出，台北市今年上半年預售屋成交量較去年同期增加約4%至5%，成為六都中表現相對突出的市場。在信用管制環境下，高房價的台北市原本應受到更大的資金壓力，市場表現卻優於部分中南部縣市，背後與高資產族群的資產配置需求有關。

對此，何世昌認為，與股市有很大關聯。從去年下半年開始，台北市出現一批「資產平衡配置」買盤，部分高資產族群在股市累積可觀獲利後，選擇將部分資金轉入波動相對較低的不動產，以分散資產風險。

央行已開始鬆綁？何世昌：若Q3不動、Q4鬆綁機率逾8成

相較台北市，中南部房市則面臨明顯去化壓力。何世昌以高雄為例，2025年預售屋成交量較2024年減少超過70%，2026年上半年成交量又較2025年同期減少約五成，市場供給去化速度大幅放緩。在目前低成交量的情況下，部分區域甚至面臨龐大的餘屋與新案供給壓力。

面對低迷買氣，「央行是否進一步放寬信用管制」成為關注焦點。對此，何世昌認為：「其實央行已經進入鬆綁節奏。」包括換屋族出售舊屋的協處期限延長，以及第二戶房貸成數由五成提高至六成，都可以視為政策逐步調整的訊號。

何世昌觀察：「央行鬆綁節奏大約是兩季一次，所以今年下半年鬆綁就很有機會。」不過，他強調，央行即使鬆綁，也比較可能採取漸進、緩慢及滾動式調整，而不是一次全面解除第二戶、第三戶等相關信用限制。

談及第三季理監事會議，何世昌評估：「選舉因素，鬆綁機率約為55%至60%，若是第三季沒有進一步調整，那第四季鬆綁的可能性將明顯升高，甚至達到八成以上。」

央行明明在鬆綁，房貸為何難？關鍵在「第三道防線」

針對央行打房，何世昌提及三項指標，包含不動產集中度、房價，以及民眾看漲預期。他指出，目前三項指標均出現降溫，政策確實存在進一步調整空間。不過，由於預售屋價格仍相對有撐，央行可能仍希望看到建商進一步讓利，因此政策鬆綁速度不會太快。

值得注意的是，即使政策陸續微調，實際房貸市場仍然偏緊。何世昌表示，目前申辦房貸仍不算容易，部分銀行排撥時間至少需要一個月，甚至可能更久。

他分析，銀行房貸除了受到《銀行法》第72條之2的不動產放款比率限制，也受到不動產貸款集中度與整體不動產放款總量等多重因素影響。因此，即使部分銀行的不動產放款比率已經降至相對安全水準，也不代表房貸資金會立刻全面放寬。

另一方面，何世昌點出，目前預售屋大量進入交屋期，也會自然推升分戶貸款需求與房貸餘額，「不動產放款總量增加，並不能完全解讀為市場炒作升溫。」

建商不願降、央行不急鬆　房市進入耐力賽

至於成交量重挫，為何房價仍未明顯下跌？根據建商所說的，關鍵還是在成本。

建商開發成本主要包括土地與營造兩大部分。其中，土地成本占比約5至6成，營建成本僅占3至4成，所以真正的問題在於「土地」。即使市場買氣低迷，只要地主不願意降價，就會建商壓縮新案降價空間。

市場也因此形成「建商等央行鬆綁、央行等建商降價」的僵局。

成屋、中古屋是機會點嗎？台中房價已修正 6%

不過，目前成屋及中古屋市場已率先出現價格修正。以內政部住宅價格指數觀察，台中成屋市場價格已修正超過6%，意味總價1000萬元的住宅，若以6%計算，相當於價格減少約60萬元。

整體來看，今年房市最大的矛盾仍是「成交量急凍、價格卻降不下來」。台北市在高資產買盤支撐下甚至逆勢走強，中南部則承受更大的供給去化壓力。

接下來央行是否進一步調整信用管制，以及建商是否願意擴大讓利，將成為打破房市僵局的兩大關鍵。現在買房到底還要等多久？又該如何殺價？完整對談可見本集《房市讀懂了》。