2025年房屋稅2.0新制懶人包：與舊制差在哪？為何被稱「囤房稅」
房屋稅新制市場俗稱「囤房稅2.0」，被認為是政府落實居住正義的核心政策之一。（圖片來源：freepik）
「房屋稅2.0」已於113年7月1日正式上路，並將自114年5月起反映在您收到的房屋稅單上。這項重大修法被視為政府落實「居住正義」的核心政策，目標聚焦於「提高多屋持有成本、保障單一自住、鼓勵釋出空屋」。這對多屋族群（尤其是跨縣市持有者）的房屋持有成本將產生顯著影響。
本文將全面解析房屋稅2.0的與原房屋稅的新舊制差異、適用對象、計算觀念與常見情境，更能清楚了解房屋稅現況。
房屋稅2.0採全國歸戶、全數累進，多屋族稅額有跳躍式增長
房屋稅的計算公式並未改變，仍為房屋稅額 = 房屋課稅現值 * 稅率 * (課稅月數 / 12)。
但房屋課稅現值由地方政府依不動產評價委員會評定，並非房屋市價。更關鍵的部分在於「稅率」的變化，房屋稅新制因採「全數累進」課徵，意味著多屋族的持有成本將呈現「跳躍式」增長。
情境（假設）
戶數
舊制稅率（縣市歸戶）
新制稅率（全國歸戶+全數累進）
稅負變化
單一自住
1戶
1.2%
1%
減輕
跨縣市多屋
4戶非自住 (各縣市1戶)
1.5%
3.2%～4.8%
顯著增加
房屋稅試算範例
某人在全國持有4戶非自住房屋，舊制在各縣市可能依最低稅率1.5%或地方差別稅率（例如新北3.6%）課徵，稅負較低。新制將這4戶合併歸戶，一旦適用最高級距4.8%，則所有4戶房屋皆須以4.8%計算稅額。
稅率上限提高，並採全國歸戶與全數累進，使得非自住戶數越多，整體每戶都會套用較高稅率，持有成本上升將更為明顯。
新舊制差異比較與影響，一秒看懂
房屋稅2.0（囤房稅2.0）的修法是台灣房地產持有稅制的重大轉折。新制（自113年7月1日上路，114月5日開徵）與舊制的差異，主要體現在以下非自住房屋（囤房）、自住房屋認定標準、特定房屋減免等三大面向。其中非自住房屋的採全國歸戶與全數累進，對多屋持有者的衝擊最大。以下為詳細比較：
項目 房屋稅舊制 房屋稅新制 內容要點與影響 非自住房屋（囤房）歸戶範圍 縣市歸戶：僅計算單一縣市轄區內持有的房屋數。 全國歸戶：納稅義務人本人、配偶及未成年子女在全國各縣市的房屋數必須合併計算總戶數。 大幅擴大課稅基礎，全國總戶數決定稅率，有效防堵跨縣市分散持有避稅。 非自住房屋法定稅率區間 1.5%-3.6% 大幅上調至2.0%-4.8% 提高囤房成本，增加空屋釋出壓力。 囤房稅實施機制 地方選擇性訂定差別稅率（非強制）。 地方政府必須訂定差別稅率（強制落實囤房稅）。 確保囤房稅在全國各縣市落實，杜絕「囤房天堂」現象。 課徵方式 依各縣市自治條例規定。 全面採全數累進：總戶數達到某一高稅率級距時，所有非自住房屋皆適用該高稅率。 懲罰性更高，持有越多，所有非自住房屋的稅負都將提高。 自住房屋認定與優惠稅率 寬鬆認定：本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，適用優惠稅率 1.2%，對「設籍」要求通常不強制。 趨嚴與分級優惠： 1. 單一自住減稅：全國僅一戶，且房屋現值在地方標準以下，稅率降至1.0%。 2. 自住認定趨嚴：適用1.2%或1%優惠稅率的自住房屋，均必須符合「辦竣戶籍登記」要件。 鼓勵真自住、單純自住者，同時要求自住者須實際設籍，與地價稅自用住宅認定一致，避免假自住。 鼓勵出租/繼承共有之房屋 多數特殊用途適用一般非自住稅率（1.5%-3.6%）。
1. 鼓勵出租活化：出租且申報租賃所得達標，適用較低稅率 1.5%-2.4%。
2. 繼承減負：因繼承取得之非自願共有房屋，適用較低稅率 1.5%-2.4%。
引導空屋活化投入租賃市場，減輕非自願持有（如繼承）者的負擔。 建商餘屋稅率 多數為最低的1.5%。 加壓分級課徵： 1. 合理銷售期（2年內）：2.0%-3.6%。 2. 超過2年者：最高可適用4.8%稅率。 縮短建商囤房時間，加速成屋釋出市場。
房屋稅與房地合一稅差在哪？關鍵在課徵時間
房屋稅2.0與房地合一稅2.0都是台灣房地產市場的重大改革，但兩者本質與課稅時點完全不同，經常被混淆。房屋稅2.0是每年必須繳納的「持有成本」；房地合一稅則是賣屋獲利時的「交易稅」。
項目
房屋稅2.0
房地合一稅2.0
稅目性質
持有稅（每年課徵）
交易稅（出售時課徵）
課稅標的
房屋課稅現值
房地出售利潤（價差）
修法重點
全國歸戶、提高多屋持有成本、鼓勵自住/出租
延長短期重稅期、法人比照個人課稅、擴大課稅範圍（預售屋）
政策目標
抑制囤房、促進空屋釋出、居住正義
抑制短期炒作、健全房市交易