房貸違約率維持低檔恐是假象？央行信用管制後市場醞釀巨變

文／住展雜誌

2024年以來，中央銀行啟動的第七波信用管制措施，對台灣房市帶來了顯著影響。儘管內政部不動產資訊平台最新資料顯示，全台住宅貸款違約率在2024年第四季仍維持在0.07%的歷史第二低點，但市場專家已警示，這低檔數據背後可能潛藏著遞延效應，未來房市走向仍充滿變數。住商機構的分析指出，部分都會區的違約率已出現微幅增加，預示著房市即將面臨更嚴峻的挑戰。

全台違約率低檔的表象與潛在風險 根據內政部數據，全台住宅貸款違約率自2023年第一季創下0.06%的歷史新低後，便穩定維持在0.07%的低水位，直至2024年第四季。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，房貸違約率是指截至該季底為止，住宅貸款逾放金額占住宅貸款總額的比例。目前數據仍處相對低點，主要原因是雖然市場有所波動，但房價仍具漲勢，讓早期入手的屋主仍能找到買方接手。然而，賴志昶公關主任警告，目前銀行鑑價、成數與利率三方面皆趨於緊縮，恐怕今年起的數據將不再樂觀。

北台現疲態、南二都違約率微升 高槓桿族群面臨考驗

都會區違約率差異顯現，北台疲態與南二都警訊 觀察六都數據，台北市的住宅貸款違約率自2023年第一季的0.08%微幅上升至2024年第四季的0.10%，為七大都會區中最高者。賴志昶指出，這顯示去年底台北房市表現已略顯疲態，部分財務槓桿較高的資產族群，正面臨違約風險。相較之下，新北市的違約率則持平維持在0.07%，顯示其區域房貸狀況頗為穩健；桃園市也長期維持在0.05%，未見明顯波動。台中市房貸違約率則自2023年第一季的0.03%微幅升溫至2024年第一季以後的0.05%。

南二都的違約率變化則更值得關注。台南市自2023年第三季的0.06%逐步攀升至2024年第四季的0.08%；高雄市則在0.07%、0.08%間震盪，直到2024年第四季才回升至0.08%。賴志昶解釋，這主要歸因於南二都過往受惠於高科技產業議題，吸引了許多追求高槓桿與高報酬的投資性買方進場，而今適逢區域市場景氣恐將變天，便會出現部分違約情況。

銀行利率脫鉤、史上最大交屋潮將至 專家預警房市恐迎新震盪

值得一提的是，新竹地區的違約率持續保持低檔。新竹縣自2023年第一季以來略升至0.02%，新竹市雖在2023年第二季一度升至0.04%後回落至0.03%。賴志昶指出，整體而言，新竹地區違約率為七大都會區最低，顯示區域受惠於收入優渥的竹科客買盤加持，購屋人財務相對穩定，令區域違約率長期處於低檔次。

寬限期屆滿與史上最大交屋潮夾擊，市場恐迎新震盪 儘管與其他國家相比，台灣的住宅貸款違約率偏低，但未來情勢仍不容樂觀。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提出警示，目前各行庫已讓房貸利率與市場利率脫鉤，甚至不乏個案出現3%以上利率水準。此外，「史上最大交屋潮」山雨欲來，以及2022年後使用寬限期的族群陸續到期，加上2025年整體經濟難以期待的背景下，高槓桿族群恐怕將面臨「血洗」，市場也將迎來新一波震盪。

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