【工具篇】退休不愁錢　以房養老新選擇

**華人有土斯有財的觀念根深蒂固，年長者忙碌一生、完成子女教養的責任後，最後可能只剩一間房子，面對老後漫漫生活，卻沒有足夠的現金，該怎麼辦是好？2015年12月國內銀行陸續推出「以房養老」專案，讓銀髮族可以實踐「老有所終」的理想，提供退休安養的新選擇。

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為不想伸手跟小孩拿錢，希望衣食無缺，能夠安逸終老，最重要的是自己最可靠，所以決定用房子養老，而且兒子和2個女兒都支持。」2年前甫滿60歲的王培珠，送給自己耳順之年的生日禮，就是「以房養老」。

王培珠說，會考慮以房養老，純粹是因30多年來投入社會公益，見到太多老人晚年淒涼，甚至被遺棄，加上照顧母親的經驗很辛苦，因此早打定主意要自己照顧自己，不麻煩別人。

抵押房子　固定月領

而在她看來，以房養老因為可以在宅老化，又可以每個月有固定的現金流，所以是最好的選項。2016年7月她向台企銀申請以淡水房子抵押，從前年9月起每月領3萬5千元，「可領至90歲！」她笑著說。

王培珠申請結合信託、年金險的「以房養老」方式。經過鑑價，她的房子價值約2,200萬元，經台企銀核貸7成，核貸金額約1,500萬元，全數投保台灣人壽即期年金險，由於她選擇30年期給付，因此扣除需繳交的利息（抵押貸款利率為1.93％，每月利息約2萬4千元）及200元手續費，每月可領3萬5千元。

什麼是以房養老？即逆向抵押貸款（Reverse Mortgage，RM），就是讓擁有房屋的年長者，把房子抵押給銀行，由銀行根據此人的年齡、房屋價值並核算利息，來決定貸款金額，讓銀髮族每月都可領取一筆養老金，做為生活開銷。最大的好處便是，可以住在自己最熟悉的屋子裡，又可以每月有固定的錢可領。

結合信託　保全資產

事實上，以房養老的政策在國外行之有年，台灣則是自2015年12月陸續有銀行推出以房養老的貸款服務，目前已逾10家銀行有此方案，形式則有2大類：一是傳統的逆向抵押貸款，即把房子抵押給銀行，每月固定領現金。承辦的銀行有合作金庫銀行、土地銀行、第一銀行、華南銀行、台灣銀行、中國信託銀行等。二是結合信託與年金險，做法是把房子抵押所得到的貸款金額，拿去買年金險，之後每月領取年金做為養老金，目前有台灣企銀、台新銀行等承做。王培珠就是採用這個形式。

台新銀行消費金融處資深協理林彥文提到，結合信託的好處是確保專款專用、保全資產，申請者能夠設定信託監察人監督信託執行，未來若因醫療照護需要轉住安養中心，也能約定按月匯款至安養中心。

再者，若遇天災（如地震）或火災等意外，導致設定抵押的房屋無法居住，因為貸款金額已經年金化，壽險公司會照常給付年金，不用擔心往後生活無以為繼。

與結合信託和年金險的模式相較，傳統以房子為抵押擔保，按房屋價值每月撥款的形式（即逆向抵押貸款），因為申請者只負擔利息和開辦費1千元至5千元、信用查詢費300元等，不用繳保險及信託相關費用，「以同樣申貸金額1,400萬元、利息2％、支付養老金25年期為例，逆向抵押貸款比起綁年金險的方式，可多領近92萬元。」合庫銀總經理黃伯川舉例。

不過，如果發生天災等意外，造成房屋毀損，將採個案處理，但也可透過投保地震險、火險為房屋保險。而天災這部分是申貸者較不確定的風險，不像結合信託與年金險的方案，可確定領取一定的年限。

利息規費　精打細算

多數銀行推出的逆向抵押貸款以房養老有2大特點，除了律師諮詢函，讓申請者以及指定繼承人（一般為子女），瞭解申請以房養老權利和義務，減少日後糾紛。最重要的是，利息設有上限，合庫銀協理陳寬祺解釋，以房養老的每月撥款金額都會先扣除利息，但平均來說，當撥款至第11年時，利息超過每月撥款金額的「3分之1」，就先不再扣除，而採「掛帳」方式，直至最後撥款結束，才一次繳清。

華南銀行的以房養老，則主打「不動用不計息」，且每月未用動的額度可累積至下月，貸款更彈性，如核貸動用額度每月10萬元，借款人當月僅用3萬元，就僅需繳3萬元的利息，也可隨借隨還。

要提醒的是，並非有房子就能申請以房養老，據銀行房貸主管透露，磚造房子屋齡超過35年、鋼筋混凝土（RC）大樓屋齡逾50年，銀行承作意願低，再者若地段不佳，房屋價值偏低，銀行同樣興致缺缺。

住商不動產企研室主任徐佳馨則表示，申請以房養老需留意3要點：

要點1，大家最在乎的每月可領多少錢？利息是多少？這部分一定要先試算。目前國內已經有多家銀行開辦，不妨多詢問幾家，精打細算一番，才能貸到最划算的金額與最優惠的利息。

要點2，一定要瞭解各項手續費用。例如各銀行收取的信用徵信約300元，還有系統作業費要繳付，華銀收取約8千元、土銀則約5,600元等。

要點3，釐清鑑價金額是否與當地成交行情相當。徐佳馨說，在實價登錄之後，民眾可透過房仲業者或各種不同的實價登錄網站來查詢。例如，由政大地政系教授張金鶚與友人合作建立的House+好時價平台，屬於公益性的免費平台，無論網站或手機APP，只要輸入房屋地址、屋齡等，就可以輕鬆查詢到目前的房屋價值，據此試算日後申請以房養老的核貸金額。

償還貸款　仍可繼承

最後，針對房屋所有權的問題，黃伯川說，無論採取結合信託與年金險，或單純逆向抵押貸款，只要還清貸款本金和利息，房屋仍歸申請者或指定繼承人。若遇到未到期時已過世，以合庫銀以房養老專案為例，銀行會終止撥款，同時聯繫指定繼承人償還貸款，除非繼承人拋棄繼承才會由銀行拍賣取回債權。也就是，申請以房養老不會改變房屋繼承權。

張金鶚的另類以房養老模式

從政大地政系教授張金鶚研究室窗外望去，對面木新路上的大樓，就是張金鶚住家。張金鶚受訪時說：「早就已和老婆說好，要以房養老，而且是採用Social Care方式，把房屋捐贈給社會福利團體。」

對於目前各銀行推出的以房養老模式，均以提供養老金為主，張金鶚說，老人安養並非只有金錢問題，若能有更多元化的方式，如社會照護贈與（即SC），把房屋捐贈給社會福利團體，並與社福團體簽訂契約，由該社福團體負責年長者日後的生活起居和照顧，也能在自宅安養天年。

張金鶚分享，伊甸曾在2004年時，與一位郭老先生簽訂以房養老契約，郭老先生把價值6百多萬元的房子「贈與」伊甸，由伊甸負責看護至終身，而郭老先生在第7年過世，伊甸總計支出約3百萬元照顧費用。

張金鶚說，專職老人照護的社福機構，一方面具備專業技能和人力，對有房產的老人來說，也能藉由房屋捐贈做公益，同時達到在宅安養照顧的目的，因此他打算以身作則來推廣。