桃園空屋半年少1.18萬宅！13區全面降 「這區」2大需求撐盤、空屋率僅5.92%
文／謝曉菁
近年受到信用管制影響，桃園房市買氣降溫影響，但住宅實際使用情況卻出現變化。永慶房產集團盤點桃園市13個行政區2025年上、下半年空屋率，發現下半年13區空屋率全數下降，全市空屋宅數也從9萬3782宅降至8萬1932宅，半年減少1萬1850宅、減幅約12.6%，其中又以蘆竹區空屋率5.92%最低。
進一步觀察各行政區，2025年下半年空屋率最低的前三名，依序為蘆竹區5.92%、平鎮區7.44%及桃園區7.75%。其中，蘆竹區空屋率較上半年下降1.23個百分點，成為桃園13區中空屋率最低的行政區。
桃園市2025年行政區空屋率與房價 行政區 2025年上半年 2025年下半年 空屋率
變化 平均成交
單價 （萬／坪） 宅數 比率 宅數 比率 蘆竹區 4,760 7.15 3,962 5.92 -1.2% 29.8 平鎮區 7,295 8.58 6,359 7.44 -1.1% 26.3 桃園區 17,600 8.94 15,393 7.75 -1.2% 31.9 龜山區 8,329 9.95 6,695 7.83 -2.1% 32.7 八德區 7,814 9.48 6,899 8.24 -1.2% 28.4 中壢區 18,962 10.05 16,879 8.84 -1.2% 30.6 新屋區 1,832 11.04 1,510 9.03 -2.0% 22.7 楊梅區 8,098 11.16 6,917 9.38 -1.8% 20.4 大園區 4,325 11.77 4,015 10.38 -1.4% 28.8 大溪區 4,541 12.52 3,809 10.47 -2.1% 19.7 觀音區 3,438 11.44 3,361 10.83 -0.6% 19.3 龍潭區 6,260 12.5 5,668 11.26 -1.2% 22.7 復興區 528 18.79 465 16.46 -2.3% 9.6 住宅篩選條件：
1. 主要用途：住宅類。
2. 建物型態：住宅大樓、華廈、透天厝及公寓。
3. 排除屋齡兩年內、交易樓層一樓及親友交易之成交資料。
註： 實價登錄資料自2025年7月至2026年6月。
資料來源： 空屋率：內政部不動產資訊平台。實價登錄資料；永慶房產集團研究發展中心彙整。
對此，有巢氏房屋桃園南崁中正加盟店長葉世偉分析，蘆竹住宅需求主要受到產業就業人口及成熟生活圈支撐。當地鄰近南崁工業區、桃園國際機場，航空及物流產業帶來穩定就業人口，也衍生租屋及購屋需求。
此外，蘆竹住宅供給主要集中在南崁生活圈，其他區域仍以透天住宅為主，新大樓供給相對有限。在居住需求穩定、住宅供給沒有短期大增的情況下，也有利於既有住宅逐步去化。
葉世偉指出，南崁生活圈商業、就學及日常採買機能已相當成熟，不少在地就業人口選擇就近居住；加上蘆竹鄰近新北林口，在林口房價持續走高之下，也有部分購屋族轉向房價相對容易負擔的蘆竹尋屋。
空屋率第二低的平鎮區，則由2025年上半年的8.58%降至下半年7.44%，下降1.14個百分點。有巢氏房屋平鎮南勢中豐加盟店長徐銘志表示，平鎮工業區及鄰近龍潭科學園區提供穩定的就業及居住需求，加上近年預售案推案量相對平穩，沒有出現短時間大量新成屋交屋，也是當地空屋率下降的原因之一。
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值得注意的是，在新成屋房價維持高檔之下，部分購屋族開始轉向中古住宅。徐銘志指出，目前平鎮中古屋屋主價格相對具有議價空間，部分原本偏好新屋的買方，考量購屋預算後轉進中古市場；與鄰近中壢相比，平鎮部分住宅總價門檻也較低，對首購族及年輕家庭有一定吸引力。
至於住宅供給量較大的桃園區，2025年下半年空屋率也從8.94%降至7.75%，排名全市第三。空屋宅數更從1萬7600宅減至1萬5393宅，半年減少2207宅，是全桃園空屋宅數減少最多的行政區。
永慶不動產桃園中路慈文加盟店長徐綉琴表示，桃園區生活機能成熟，加上捷運綠線建設持續推進，交通建設題材對自住需求形成一定支撐。不過，桃園區近年重劃區推案量較大，隨著新建案陸續完工交屋，未來住宅供給仍可能增加，是否進一步影響空屋率仍值得觀察。
從實際購屋需求來看，新屋與中古屋之間的價差，也成為影響買方選擇的重要因素。徐綉琴指出，桃園區部分重劃區新成屋與中古屋每坪價差至少超過10萬元，對預算有限的購屋族而言，在比較總價、室內使用空間及生活機能後，部分買方轉向成熟生活圈中古住宅。
目前市場詢問度較高的產品，以屋齡約15年、總價800萬至1500萬元的中古住宅為主。隨著市場供給增加，買賣雙方議價空間也有所擴大，讓自住買方有更多依照預算挑選物件的機會。
不過，空屋變少不代表當地房價會上漲，永慶房產集團研展中心副理陳金萍表示，2025年下半年桃園13個行政區空屋率全面下降，可能受到就業人口帶來的自住、租屋需求，以及既有住宅陸續交屋入住等因素影響，顯示住宅實際使用情況有所改善。
但空屋率同時受到住宅供給、人口移動、就業機會、租賃需求及區域發展等多重因素影響，空屋率下降並不代表房價必然上漲，也不能單靠空屋率判斷房市景氣。
陳金萍提醒，購屋族群除了觀察房價，也應同步綜合評估區域人口、就業變化、交通建設進度與未來住宅供給量，並依自身居住需求與財務能力審慎選擇，才能找到真正符合需求、又能負擔的理想住宅。