預售屋不能隨便換約！情侶聯名購屋想改登記人 專家揭「這關鍵」恐踩法令紅線
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
民國112年7月1日平均地權條例修正以後，簽訂的預售屋或是新建成屋買賣契約的買受人，原則上不得將契約讓與或是轉售給第三人，違者處50萬至300萬元罰鍰，也就是不可以換約轉售的意思，但有允許特殊情況可讓與或轉售，並分為「不需申請即可轉售」與「審查後可轉售」兩大類。
正業地政士事務所所長鄭文在表示，早期預售屋可換約的時代，許多小資族、投資客會揪團購買預售屋，等到價格上來再出售賺取利潤。因為工程期約3至5年，所以真正付出的自備款往往不多，以30坪房屋為例，自備款可能需只付約100多萬元。
「當預售屋每坪漲價3至4萬元，如果換約轉售，可能投資1至2年就有近100多萬元的獲利。」炒房歪風助長了房價，也促使後來的修法，禁止預售屋換約。
平均地權條例上路後 預售屋換約受限「2大例外」
不過，若符合特定親屬或特殊法律關係，預售屋是可「免申請即可轉售」；若因突發重大變故必須轉售給第三人，則須向地方政府主管機關提出書面申請，也就是「審查後可轉售」，審查後可以轉售，但限定每2年只能換約1戶。
不過也有例外。鄭文在說，個案預售屋買受人是一對情侶，114年合購了一戶預售屋，因為出資各半，所以在預售合約書裡買方為共同買受人聯名簽約，並約定成屋以後各登記2分之1所有權。
日前建設公司接獲買家要求，希望未來登記時改成只登記一人，因為這間預售屋的買賣簽約日期在平均地權條例修正以後，所以買方及建設公司必須符合相關規定，避免違反法律受罰。
情侶共同買預售屋想改一人登記 關鍵在「聯名簽約＋金流」
由於當初預售買賣契約書上買方屬於共同買受人，且在預售買賣契約書上各自簽名，入帳的金流也是個別獨立，推估有機會完成讓與或轉售。但個案因屬「審查後可轉售」的情形，所以必須送轄區地政事務所審查，才知道是否准許。
鄭文在指出，這個案件之所以可以讓與或轉售，是因為當初的預售合約書上買受人聯名簽約且金流明確，如果當初只有一人名字簽約，另外一人「隱名合夥」或是「借名登記」，屆時要換名登記所有權人，可能就會和法令牴觸而無法辦理，必須等原買方取得所有權登記後，再辦理移轉2分之1給共同承買人。
因此，聯名購買預售屋的共同買方，無論未來成屋時要登記給誰，還是要依照回出資人為主，以聯名的方式辦理簽約，避免未來要換約時，無法辦理，而多負擔一筆高額的契稅、印花稅及代書費，甚至衍生法律爭議。
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