買房簽約別只看總價！房仲揭「7大契約陷阱」

文／謝曉菁

買房動輒數百萬、上千萬元，不少購屋族看房時，仔細比較地段、價格及格局，卻可能忽略買賣契約中的細節。對此，房仲江晨慎提醒，購屋契約涉及產權、付款方式、屋況、交屋時間及違約責任等事項，一旦簽約後才發現問題，可能衍生交易糾紛，甚至造成額外的財務損失。他也整理出7大常見契約陷阱，提醒購屋族簽約前，務必逐項確認，尤其貸款成數不足、屋況未完整揭露等情況，更應事先約定處理方式。

江晨慎指出，購屋契約是買賣雙方權利義務的重要依據，除了成交總價之外，付款期程、產權移轉、稅費分攤及交屋條件，都應清楚載明。若契約內容模糊，日後發生爭議時，可能因雙方認知不同而增加協商難度，因此購屋族不能只確認房價，就急著簽名。

針對「產權不清」，江晨慎表示，購屋前應確認房屋是否有抵押權設定、查封、假扣押、共有持分或其他限制登記等情況，避免簽約後才發現產權移轉受到影響。買方可要求查看最新的土地及建物登記謄本，核對所有權人、持分及相關登記事項，必要時請地政士協助確認。

第二是「屋況未完整載明」，常見爭議包括漏水、壁癌、管線老舊、白蟻及違章增建等問題。江晨慎提醒，若契約僅簡單記載「依現況交屋」，卻沒有明確記錄已知瑕疵及雙方約定，日後容易產生爭議。他建議，買方要仔細檢視不動產現況說明書，將已知屋況、修繕約定，以及隨屋附贈的家具、家電等設備列入書面紀錄，並拍照留存。

第三是「付款條件不明確」。江晨慎指出，購屋交易通常涉及訂金、簽約款、用印款、完稅款及尾款等不同付款階段，買方應確認各期金額、支付時間、匯款方式及付款條件，避免因約定不清而發生履約糾紛。此外，也應了解交易價金的保管及撥付方式，評估是否採用履約保證機制，以降低款項交付風險。

《房市讀懂了》Ep.20／通勤換房價能省多少錢？全台8大就業區比一比　最大落差打2.3折

第四是「交屋日期沒有明確約定」。江晨慎表示，若契約僅寫明過戶後交屋，卻未約定具體期限，可能發生前屋主尚未搬離、房屋仍有租客，或原有裝潢與物品未清除等問題，影響買方入住安排。因此，建議契約明確記載交屋期限、點交條件，以及延遲交屋時的處理方式與違約責任。

「稅費分攤不清」也是常見爭議，房屋買賣除了成交價金，還可能涉及契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、登記規費、地政士費用及仲介服務費等支出。江晨慎提醒，買賣雙方應在簽約前確認各項費用由誰負擔，以及相關稅費如何依交易時間分算，避免交屋時才發現還有額外支出。

第六是「違約責任約定模糊」。江晨慎指出，契約中常見買方違約、賣方違約、違約金及解除契約等條款，但實際責任仍須依契約內容及相關法律規定判斷。買方應確認違約金計算方式、履約期限、解除契約的條件及通知程序，不能只看到「違約沒收訂金」或「雙倍返還訂金」等文字，就認為所有情況都適用相同處理方式。

最後，也是貸款購屋族容易忽略的「貸款條款」。江晨慎提醒，若買方原先預期可取得一定的貸款成數，實際申貸時卻遇到銀行核貸不足或拒貸，可能導致自備款缺口擴大。若契約未事先約定相關處理方式，買方仍可能面臨履約及違約責任，因此建議簽約前先評估自身財務能力與貸款條件，並就核貸不足時是否協商、補足差額或解除契約等情況，與賣方明確約定。

此外，江晨慎也建議，購屋族簽約前應核對土地及建物登記資料、確認房屋現況與契約記載一致，並逐條檢查付款期程、交屋期限及違約條款，避免留下未填寫的空白欄位。交易過程中，也應妥善保存要約書、買賣契約、匯款紀錄、對話紀錄及點交清單等文件，必要時可尋求地政士或法律專業人士協助。

至於簽約後能否反悔？江晨慎提醒，買賣契約成立後，並非買方單方面改變心意就能無條件取消交易，若沒有合法解除事由，可能須依契約及法律規定承擔相關責任。他強調，購屋族應把握「先確認、再簽約」的原則，尤其涉及產權、屋況及貸款等重要事項，務必在簽約前釐清，避免買房後才因契約爭議付出額外代價。