房市解碼／預售屋賣得慢、價格卻不跌 新成屋大軍壓境誰先鬆動？

前幾年房市熱潮帶動建商大量推案，如今正陸續進入交屋期，房市也迎來新一波去化考驗。目前全台仍有約13.7萬戶預售建案待售，隨著大量建案陸續完工，新成屋供給也將持續湧入市場。當「還沒賣完的預售屋」碰上「剛蓋好的新成屋」，兩股供給正面交鋒，房市是否將從需求降溫，進一步面臨更大的去化壓力？

根據中信房屋彙整實價登錄資料，今年上半年六都預售屋房價較去年同期全面上揚，其中台北市上漲7%、新北市漲4.4%、桃園市漲2.4%、台中市漲1.5%、台南市漲3.1%、高雄市漲1.9%；但交易量除了台北市增加4.2%外，其餘五都全面萎縮，高雄市更大減50.2%，台中、台南及桃園也都減少逾2成，形成明顯「量縮價漲」。

中信房屋研展室副理莊思敏接受央廣訪問時指出，在土地成本、營造成本仍處於高檔的情況下，建商讓利空間相對有限，因此價格並未出現修正。她說：『(原音)第一個原因就是因為建商那邊的營建成本，它其實還是處於一個相對高檔的情況，包括土地取得成本、營造成本、原物料還有人工，這些成本它其實目前還是在相對較高的水位上，所以建商有這些壓力在，就不會輕易地在價格上面降價出售，大部分建商目前還是採用買房送裝潢、送車位，或者是彈性付款的方式來變相讓利。』

預售禁換約現雙面刃 市場轉弱反讓價格更僵固

除了成本因素，台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中接受央廣訪問時認為，預售價格還具有明顯「僵固性」。過去房市多頭長達多年，不少中大型、上市櫃建商目前仍處於前期推案交屋、入帳高峰，財務上尚未面臨必須降價換現金的急迫壓力。

陳定中也指出，預售屋付款期較長，對自備款有限的首購族仍有吸引力。近年工期拉長，反而讓買方可將自備款分散到更長時間繳納，也形成基本剛性需求。更重要的是，原本政府為抑制預售炒作祭出的「預售屋禁止換約轉售」政策，在市場轉弱時，投資客無法像過去直接降價拋售，若選擇解約，物件反而回到建商手中，使建商對價格的控制力提高，也降低價格快速鬆動的可能。

他說：『(原音)預售屋禁止轉售的結果就是當你覺得看壞市場的時候，你想要跑掉，你只能選擇什麼？解約。解約的時候物件是回到建商手上，變成說建商其實在盤整時期透過把投資客手上解約的物件收回來，對市場的掌控力是提高的，因為它可以避免投資客把這些物件丟到市場上面削價競爭。而且建商還可以收違約金，所以建商在你解約的時候，我還可以拿一點點錢回來，我拿回了貨、我還拿到了一些違約金，所以它更沒有必要降價。』

13.7萬戶待售遇交屋潮 預售競價、推案壓力升

然而，價格撐住的同時，供給壓力也正在累積。永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，2024年至2026年連續3年使照量都站在4萬多戶歷史高檔，意味大量新成屋正陸續進入市場；若原本預售階段仍有餘屋未售完，完工後就會轉為新成屋繼續銷售，進一步與市場上的預售案形成競價關係。

永慶推估，目前全台預售建案待售約13萬6,745戶，待售金額約新台幣2兆4,520億元，平均約需3.8年才能消化；2025年至2026年6月推出的預售案，平均銷售率僅約25%。

葉凌棋指出，預售屋與成屋的價差也逐年擴大、創近7年新高，台中甚至超過8成，未來預售餘屋去化以及大量新成屋交屋後，是否形成價格競爭，將是市場重要觀察指標。葉凌棋說：『(原音)如果這些還有很多餘屋沒有賣，就自然跟預售屋產生競價關係，所以各位可以看到整個預售的建照申請量持續下滑，因為成屋假設沒有賣完，預售屋再推，萬一預售屋的銷售率不好，所以預售屋的推案量也在縮。』

區域分化恐擴大 中小建商資金壓力成觀察重點

至於大量新成屋「壓境」，是否意味房市供過於求？陳定中認為，不能以全台或單一城市平均概括，關鍵仍在區域差異。像台中海線部分地區供給量偏大，已有屋齡僅數年的物件價格明顯鬆動；但台北市或新北市板橋、新莊、中永和等成熟區域，新案供給仍有限，價格反而持續受到支撐。因此，未來房市可能不是全面下跌，而是「區域分化」更加明顯。

莊思敏則指出，對資金實力較弱的中小型建商而言，若銷售速度放慢、餘屋增加，加上餘屋貸款取得不易，資金壓力確實會升高，目前市場也已零星出現個別小型建商降價案例。

她提醒，預售屋本質上「買的是未來」，如果區域建設、產業進駐未如預期，房價可能面臨修正；若建商財務惡化，也存在延遲交屋甚至工程停擺風險。因此，在預售市場量縮、供給增加之際，購屋人更應檢視區域推案量、公共建設進度及建商財務與過往交屋紀錄。

對於預售屋市場是否面臨系統性風險？房仲業者皆認為，目前大型建商財務體質仍穩健，銀行放款品質也尚佳，短期內還不到系統性風險程度，但部分供給量大的區域及中小型建商，去化與資金壓力已值得留意。(編輯：沈鎮江)