名家論壇》徐佳馨／房產去平庸化的時代來臨
[NOWNEWS今日新聞] 近期，在美伊戰爭打得火熱下，通膨議題進入民眾視野，多年以來，台灣房地產市場被視為抵禦通膨的終極堡壘。在「買房抗通膨」的集體信仰下，過去數十年間的房市邏輯是只要買得早、敢槓桿，無論多平庸的產品都能隨大盤翻倍。然而，隨著全球進入地緣政治動盪與供應鏈重組引發的「輸入型通膨（Imported Inflation）」時代，加上台灣不動產市場因稅制、利率的調整，這個邏輯似乎開始出現質變。
首先，輸入型通膨與需求驅動的通膨本質不同。當能源等全球生產要素價格因戰爭與政策失控時，台灣作為高度依賴進口的經濟體，承受的成本壓力不可同日而語。這不是一場全面性的資產增值，而是一場殘酷的「資產階級重整」。輸入型通膨正在毀滅平庸資產，將房地產從金融資產，強制劃分為「抗通膨載體」與「平庸品」兩個極端。
關鍵邏輯在於「成本轉嫁能力」。
對於頂級資產而言，地段與品牌本身就是溢價的勳章；但對於原本目標對象就是一般大眾的平庸品而言，這些成本只是推升總價的阻力。當營建成本的地板價，撞上中產階級購買力的天花板，邏輯便發生斷裂：開發商為了維持利潤被迫推高單價，但受通膨剝蝕所得的買方卻無力承接。這種「成本推動型」的房價上漲，本質上就是流動性的毒藥。
在輸入型通膨的壓力下，地理空間的分化將從「落後補漲」轉向「資源收縮」。對於資金擁有者而言，他們自然將表現出極強的避險本能—回防基建成熟、產業鏈完整的蛋黃核心區，抑或是看得到未來發展的政策作多區。這不是喜好問題，而是存活邏輯——只有具備高生產力的區域，才能消化、轉嫁進口成本帶來的溢價，那些依賴議題支撐、缺乏實質產業紅利的平庸房產，將在公共建設「承諾破產」後，陷入長期的價值平庸化。
除此之外，另一股壓力來自於內部的制度推力更是加速了分化。近幾年的稅改，如房地合一2.0、囤房稅2.0，與房貸利率調整等等溫水煮青蛙式的資金成本抬升，徹底改變房產的持有邏輯。 過去低持有成本掩蓋了平庸資產的低效能，但在高稅率與利率常態化的背景下，「持有」本身就是一種成本競賽。平庸資產因缺乏租金溢價與增值動能，在未來幾年，持有人將赫然發現，這些所謂的「財富保值工具」會因為這些成本，莫名其妙轉化為「現金流黑洞」。
易言之，房地產的「金融屬性」正在調整，在資金成本與重置成本雙高的時代，持有「平庸資產」所帶來的流動性鎖死與價值折損，其風險遠大於持有現金的通膨損失。
縱然央行理監事會「微鬆綁」，不過，在通膨壓力下，房地產市場不可逆的「去平庸化」的號角已經吹響，未來，持有的是資產，或是正在折舊的負債，恐怕只是一線之隔，投資人該思考不再只是「買低賣高」，而是「汰弱留強」、「持盈保泰」。
●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
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