專題／桃竹苗大矽谷計畫落地 14公頃公辦重劃大剖析
好房網News記者王震濂／台北報導
行政院「桃竹苗大矽谷推動方案」邁入實質成效期。苗栗縣政府與新竹市政府於2026年6月同步啟動大規模「公共設施用地專案通盤檢討」。苗栗市預計解編15.15公頃公保地，釋出8.8公頃住宅與商業區；新竹市則優先推動香山「朝山變33」與東區「科園變44」共4.7公頃公辦市地重劃。兩縣市合計活化近14公頃精華區土地，不僅將打破新竹與苗栗市區的長年閒置土地，更將全面重塑大矽谷高科技生活圈的房市供給鏈。
什麼是大矽谷方案底下的「公保地解編」？
國家發展委員會表示，「桃竹苗大矽谷推動方案」為行政院核定、國發會主導的區域產業發展計畫，旨在整合桃竹苗完整的半導體與科技產業鏈，該計畫力拚4年內創造新台幣6兆元產值及增加14萬個就業機會，打造引領全球的科技產業生態圈。而「公保地解編」則是政府過去將私有土地劃設為學校、公園或市場用地，卻因財政問題長年未徵收，導致土地閒置荒廢、妨礙都市發展。在桃竹苗大矽谷推動方案的產業與人口擴張壓力下，地方政府配合內政部政策，將這些無實際需求的「公共設施保留地」解編，透過公辦市地重劃，將土地變更為可供建築的住宅區與商業區，落實還地於民。
桃竹苗大矽谷規劃 新竹香山與東區補強戰略
新竹市地政處長何憲棋指出，香山區朝山變33案位於富禮國中南側、鄰近海山漁港，面積約3.7公頃，為繼民國77年朝山市地重劃後，市府睽違38年再度於香山區推動公辦市地重劃；東區科園變44案則緊鄰陽明交通大學，面積約1公頃。兩案合計約4.7公頃，等同於將文高用地與兒童遊樂場用地，透過市地重劃活化，新竹市政府不僅能一舉取得道路、公園、綠地及雨污水設施，更能順勢解決香山低窪地區易積淹水的沉痾，改善科技人口流入次核心區域的生活環境品質。
而為了這次市地重劃，市長高虹安在座談會表示，自她上任後就在盤點地方建設，以公共設施保留地解編及土地活化作為帶動區域發展的重要策略，透過都市計畫通盤檢討及公辦市地重劃機制，市府一定會積極配合內政部政策方向，在保障地主權益的同時，兼顧公共利益與城市發展需求。
承接竹科外溢機能 苗栗火車站西站商圈二次擴張
縣府工商發展處指出，苗栗市過去受限於地形與舊都市計畫，商圈發展零碎。本次解編重點在於規畫釋出住宅區7.7公頃，商業區1.11公頃，納入苗栗火車站西站英才觀光夜市周邊「市5」及「兒4」變更商業區，及民族路、國華路口附近「公2」變更住宅區等案，在兼顧土地開發價值與高品質的公共鄰里環境下，苗栗火車站西站未來將具備承接竹科外溢高消費力的商業機能，為苗栗市區引進現代化零售與中大型商辦奠定基礎。
參加公辦市地重劃 地主土地由「公保地」變更為「建地」
以新竹市優先推動的兩案為例，預估土地所有權人的平均重劃負擔率約為 44%。這代表地主約有 44% 的土地面積將流向公共設施用地（道路、公園等）及折價抵付重劃工程費，重劃完成後，地主預計可配回約 56% 的可建築土地，雖然面積縮水，但土地價值因由「公保地」變更為「建地」而出現暴發性資產增值。
竹科次核心區域 機能重塑與補漲效應
中信房屋研展室副理莊思敏與新竹房仲林振豪認為，對於手握舊市區老宅的屋主而言，這是一次難得的都市機能更新，因為計畫道路、綠地及雨污水設施，有機會大幅提升生活環境品質，另一方面在目前營建成本升高與都市機能升級的雙重支撐下，新釋出土地的推案單價，可望出現區域新高，並帶動周報老舊市區的補漲行情，對於想要進場的工程師或是置產族，解編區周邊1公里內、具備實質公共設施改善效益的既有建案，受益效應有機會提昇。
參考內容：國家發展委員會 桃竹苗大矽谷推動方案專區
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