季凡觀點：比特幣正在掏空房地產的價值？
2025 年 6 月 25 日，美國聯邦住房金融局（FHFA）局長 William Pulte 指示房利美（Fannie Mae）與房地美（Freddie Mac）擬定將加密貨幣納入房貸審查資產的可行方案，且不得強制要求轉換為美元。他強調，這項政策方向是「呼應川普總統讓美國成為全球加密之都的願景」。
《華爾街日報》報導：FHFA’s Pulte Orders Fannie, Freddie to Consider Crypto as Mortgage Asset
兩個月前，Coinbase 才開放美國用戶（除紐約州外）可用比特幣作為抵押，快速借出最高 100 萬美元的 USDC 穩定幣，操作過程不查信用、不需變現、無需等待人工審核。短短數週內，從民間平台到半官方機構，美國金融體系對加密資產的容納程度發生了結構性變化。
這些訊號不只是表面上的創新，而是制度邏輯的重寫：比特幣不僅是一種資產，正在成為制度願意接受的抵押品。當虛擬資產可以支撐實體放款、購屋與槓桿操作，房地產的制度地位也將不再穩固如昔。
房地產的價值，正在失去制度特權？
我們習慣認為房地產是最穩定的資產，不僅因為它實體可見、供給有限，更因為它在制度中扮演著信用錨定的角色。一棟房子能換得貸款，是因為它代表穩定價值、低波動性與良好的清算預期，是風險模型中的理想抵押品。
但當比特幣這類高波動、無現金流、無實體的資產也能被視為合格抵押，甚至由國家級機構主動研究納入房貸評估，房地產就不再是唯一能取得信貸與金融槓桿的「特權資產」。
更嚴格地說，房產的「保值」從來不只來自牆面與地段，而是來自制度對它的偏好。如果制度開始對其他資產類別敞開大門，而房地產卻無法參與新的信用生成機制，那麼它的制度優勢就會逐步被稀釋。
資產的價值，正從「登記可見」轉向「接入可用」
傳統資產的價值邏輯是：地政登記清楚、契約完備、產權明確；但區塊鏈世界裡，資產的價值關鍵在於：能否被接入、是否可被拆解、是否能參與合約與全球資本流動。
在 Web3 世界中，Composability（可組合性）與 Accessibility（可接入性）正在取代實體與登記成為新標準。一項資產若被代幣化為 ERC-20 形式，就能進入任何支援以太坊的金融協議，自動完成質押、借貸、分潤、拆解與治理，參與整個全球金融流動網路。
而反觀傳統房地產，即使價值千萬，若僅能透過紙本買賣、銀行估價與當地登記程序流通，它在制度中的角色就從「資產中心」轉為「地區性資產」，僅對本地有效，僅能進行特定形式的抵押與交易。
TSMC ADR 的價差，早已預告制度影響資產定價
這樣的現象，其實早已在傳統金融體系中出現。以臺積電為例，在美國掛牌的 TSMC ADR（美國存託憑證）與臺灣本地的 2330 股票，代表的是同一家公司、同一套股權價值，但長期以來，TSMC ADR 價格普遍高於臺股本尊。
為什麼？因為交易市場結構不同、制度開放程度不同、接入全球資本的效率不同。2330 雖然是本尊，但在全球金融網絡中的「可接入性」與「可運用性」反而不如美國的 TSMC ADR。
當您看到臺積電 ADR 價格高於 2330，反映的不是體質差異，而是制度位置帶來的「資產接入能力」。TSMC ADR 可快速結算為美元、納入全球 ETF 與槓桿工具；而 2330 雖具實體價值，卻受限於臺股的交易時段、匯兌與投資工具。制度不同，價值呈現自然不同。
「接入能力」不只是流動性，更包含資產能否被納入全球交易結構、金融協議與抵押機制，是制度所能容納與調度的範圍。
同樣的邏輯，如今正在房地產市場重演。不是您家的房子變差，而是它在制度中的可接入性與流動性落後了。
比特幣掏空房價，還是制度重算「什麼叫資產」
真正值得我們警覺的，不是幣價的漲跌，而是制度對資產分類的再排序。過去，房地產因為實體性與登記性而成為制度首選；如今，加密資產因其流動性、可編程性、與智能合約的整合能力，而正在被納入新的信用模型與抵押規範。
這背後透露的是一項更深層的轉變：資產的價值不再來自它是什麼，而來自它可以做什麼。
當一項資產可以參與 24 小時無中介的全球交易、可程式化地拆分與抵押，並接入穩定幣協議與全球資本網路，那麼它就可能比實體房產更能換得信用、更有金融槓桿的效率。制度沒有放棄房地產，只是給了別人更多可能。
房地產還能保有它的制度角色嗎？
當然可以。但關鍵在於它能否完成「制度對接」。不是每間房子都要變 NFT，也不是每個投資人都要擁抱加密協議，但若房地產無法以某種形式「鏈上化」、無法參與自動化的清算流程與跨境資本接入，那它的制度地位將難以維持過去的核心地位。
這就是為什麼近年來，包括 Franklin Templeton、BlackRock、MakerDAO 等傳統金融與加密協議，紛紛啟動資產鏈上化（Tokenization）的原因。他們理解，未來的資產價值不只是由地段與品牌決定，而是由能否被寫進協議、用於交易、抵押、借貸、治理的能力決定。
制度不會直接讓資產貶值，但會悄悄讓它無法參與未來
您不會在報表上看到房地產價值突然下滑，但您會發現，越來越多銀行對這類資產的估價趨於保守，放款條件趨於嚴格，而另一邊，數位資產卻能幾分鐘內完成抵押、借貸、再投資，成為制度的新寵。
所以，不是比特幣掏空了房價，而是制度正在重算什麼能被稱為「資產」。如果您的資產還沒鏈上，它可能還沒消失，但它參與未來的能力，正在減弱。而制度，不會等待。
本文為風傳媒特邀導讀人季凡撰寫，現在訂閱：風傳媒VVIP合作推薦專案，除了以全球最低優惠價，暢讀中英日文全版本之華爾街日報，還有優惠好禮大加碼！
＊作者季凡為 APcore Global Education 創辦人、財經 Podcast「Two Money Lovers 經濟學不是萬能但有用」主持人。(推薦閱讀)比特幣飆破12.2萬美元！4大引擎助攻價格創高，「幣圈創世神」中本聰身家直追巴菲特
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