全球瘋AI，台積電也趕工擴廠！台灣商用不動產市場卻因「產業兩極化」走下坡？
AI會是泡沫嗎？台積電在法說會用資本支出給答案。從先進製程、封裝到全球建廠，AI已實質推動製造業擴產與投資節奏；然而，這股動能並未全面外溢，商用不動產市場呈現明顯分化⋯⋯
當市場開始質疑AI是否正在形成另一個泡沫，台積電上週的法說會，選擇用最直接的方式回應，AI不是口號，而是實際的資本支出與建廠速度！
台積電董事長暨總裁魏哲家一句「AI需求是真的」，為近期動盪的科技股情緒定錨，他不僅親自與客戶、甚至「客戶的客戶」深入溝通，更確認雲端服務供應商已看到AI對營運效率與財報的實質貢獻，直言這些客戶「Very rich」（非常富有），讓他對AI需求的永續性沒有疑問。
這也反映在台積電高達520億至560億美元的資本支出規模上。魏哲家坦言，如此龐大的投資金額，若判斷錯誤將是災難，但在實地觀察AI已融入日常生活、並在台積電內部創造約2%生產力提升後，他認定這不是短期熱潮，而是一場長期的「AI Megatrend」（AI大趨勢）。
台積電董事長暨總裁魏哲家說「AI需求是真的」。盧佳柔攝
從先進製程到供應鏈，AI驅動製造業全面擴產
也因此，台積電持續加速擴廠。從新竹、高雄的2奈米廠，到南科3奈米與2奈米產能擴增，先進封裝版圖更一路延伸至嘉義與中科，甚至1.4奈米廠也已動工。海外布局方面，美國廠進度同樣積極，首座廠進入量產，第二、第三座廠同步推進。
為了搶時間，台積電甚至催促設備供應商縮短交機時程，讓供應鏈一邊苦於趕工、卻無法對大客戶調價，一邊又迎來訂單滿手的「甜蜜負擔」，市場普遍預期2026年仍是成長旺年。
不只晶圓代工龍頭，AI浪潮也正牽動更多電子製造業者啟動擴產。近期獲經濟部通過投資案的晟銘電子，為因應AI伺服器與液冷機櫃需求，以及美中貿易變局，決定在桃園投資近9.7億元擴廠，導入AI智慧化產線；印刷電路板廠燿華則把今年資本支出推升至逾50億元的近年高點，同步在台灣、中國與泰國布局，鎖定AI、伺服器、低軌衛星與車用通訊等高階應用。
從晶圓、封裝到系統與關鍵零組件，「AI」已成為推動製造業擴廠的共同關鍵字。
AI撐起工業需求，商用不動產卻呈現明顯兩極化
然而，當產線與廠房需求快速升溫，商用不動產市場卻未能全面「雨露均霑」。信義全球資產統計顯示，2025年上市櫃法人商用不動產與土地交易量為2579億元，年減22%，呈現「價撐量縮」格局。
表面看來，AI與半導體供應鏈購置動能轉強，實際上卻高度集中，AI相關產業貢獻了約44%的交易量，反觀工具機、紡織、鋼鐵等傳產，則在成本上升與出口競爭力受壓下，普遍轉趨保守。
「產業兩極化」讓辦公與工業地產交易同步下滑。2025年辦公產品交易量年減22%，工業地產也年減17%，並非沒有需求，而是價格僵固與企業資本配置趨於謹慎，拉長了成交節奏。信義全球資產總經理林三智直言，過去幾年資金充沛推升價格，如今在關稅、地緣政治與產業不確定性未解下，買方追價意願明顯下降，市場需要時間消化。
工具機、紡織、鋼鐵等傳產，則在成本上升與出口競爭力受壓下，普遍轉趨保守。張智傑攝
CBRE：廠房交易創高、土地量縮
CBRE世邦魏理仕也觀察，2025年商用不動產投資總額達1543億元、年增29%，其中廠房交易金額達686億元、創下同期新高，顯示科技業自用需求仍然強勁。CBRE台灣總經理林敬超指出，正因科技大廠訂單滿載，「現成廠房」成為企業布局的關鍵資產，攸關能否即時接單，並直接反映在隔年營收表現上，這股剛性需求支撐工業地產在逆風中維持熱度。
CBRE研究部也指出，2025年土地市場交易量年減約35%，建商購地金額更較去年同期大減逾五成。在信用管制與住宅市場降溫影響下，建商投資態度轉趨保守，使不動產交易結構出現轉變，土地交易比重明顯下滑，商用不動產的重要性相對提升。
CBRE預期工業地產仍將是商用不動產的主流支撐，全年成交金額可望維持在1200億元以上，但辦公市場的挑戰才正要浮現。未來三年，台北市中心新增可租賃辦公空間高達23.5萬坪，供給壓力下，A辦租金成長已明顯趨緩，2026年恐僅剩微幅上調，甚至在2028年前後出現實質負成長。
從台積電到供應鏈廠商，AI確實成為企業擴廠與資本支出的核心動能，也撐起工業地產的實質需求。然而，這股動能並未全面擴散至整體商用不動產市場，在產業發展分化、資金配置趨於保守的背景下，交易動能高度集中於少數成長型產業。
展望2026年，商用不動產市場的表現，將不再只看單一科技題材的熱度，而是取決於整體產業是否出現更廣泛的投資與擴產動能。
CBRE台灣總經理林敬超。蘇義傑攝