【豪宅迷思】陶朱隱園半價求售　買家畏懼起底、八字夠不夠硬成銷售難關

威京集團旗下的超級豪宅「陶朱隱園」日前從每坪600萬元降價到300萬元求售，成為房市熱門話題。不過，雖然打了對折，這座以「旋轉豪宅」為賣點的建案，每戶總價至少也要10億元起跳，然而對於不缺錢的富豪們，降價後真會比較好賣？

專家分析，陶朱隱園除了建物外型太過前衛、及總價過高等外在顯性因素，另外，有錢人買豪宅其實存有一些迷思，例如開發商老闆捲入爭議弊案，及買家擔心列祖列宗會被挖出來等隱性心理因素，都是降價後的銷售挑戰。

天價豪宅7年僅賣一戶　打對折求售每坪降至300萬

位於北市信義區的陶朱隱園，是威京集團主席沈慶京打造的代表作，占地2468坪，樓高21層，每戶約300坪，共有40戶。但自2018年蓋好後，7年來從未正式公開銷售，期間只有威京旗下的承耀公司，以逾18億元買進7樓一戶，每坪單價逾600萬元，但因偏離市場行情太多，未在實價登錄上揭露，卻也讓業界見識到沈慶京創造價格、大幅改寫豪宅新天價的本領。

不過就在2月19日，威京旗下的中華工程公司直接揭開價格面紗。中工表示，陶朱隱園公設接近全面完工，加上配合政府打房去化餘屋、增進資金滾動，決定低樓層每坪300萬元起，以符合市場行情的價格進入市場公開銷售。

陶朱隱園曾創每坪600萬的高單價，現在打對折以300萬元公開銷售。圖為內部實景照。（中工提供）

蓋好多年現在才正式開賣，不免令人聯想，沈慶京因涉入京華城開發弊案，仍在羈押中，但集團財務壓力不小，是否要開始加快腳步回收投入的資金？同時市場也關注，「打對折」後的陶朱隱園，真會比較好賣嗎？

「哥吉拉」外型太前衛　沈慶京捲弊案風水蒙塵

「有錢人相信風水的不在少數，多半喜歡中規中矩的豪宅」，專精豪宅的大師房屋董事長陳建慶說，陶朱隱園除了旋轉式的麻花捲設計，還有人覺得外型像是「哥吉拉」，奇特且乖張，實在太前衛，接受度恐偏低。

陶朱隱園外型像「哥吉拉」，前衛造型讓有錢人卻步。（取自信義區三兩事臉書）

「除了外型，有錢人甚至還會介意『小沈現在這麼慘』。」陳建慶說，人稱「威京小沈」的威京集團主席沈慶京，是1980年代紅極一時的股市四大天王之一，之後他淡出股市，轉進房地產、石化、金融業，是商場上響噹噹的傳奇人物。

但沈慶京前陣子捲入京華城開發弊案，前台北市長柯文哲也身陷圖利泥沼，兩人現仍在羈押中。陳建慶說，有錢人也會避免涉入眾所矚目的爭議事件，他曾聽聞，「連小沈這縱橫商場的強人，現在都落得如此下場，買這物件八字要夠硬？真有需要去拚拚看、買買看嗎？」

沈慶京因京華城案身陷泥沼，也讓豪宅的風水受到質疑。（資料照片／張哲偉攝）

買家祖宗八代恐遭起底　入手需備7、8億現金

「此外，如此高調的豪宅，買家都會被媒體挖出來，尤其是第一個，」陳建慶指出，買家的祖宗八代做過什麼事情，包括稅務、有沒有小三、做過什麼不好的事，都有可能一一被起底，有些富豪只想低調過日子，「這樣誰敢開第一槍買？買方都禁得起檢驗嗎，有些還真的禁不起！」

陳建慶指出，買家的祖宗八代做過什麼事情，包括稅務、有沒有小三等，都有可能被起底。（取自陳建慶臉書）

最後回歸到價格，畢竟「沒有賣不掉的房子、只有賣不掉的價格」。陳說，陶朱隱園之前開價每坪600萬元以上，與同樣在信義區的豪宅差很大，所以300萬元起跳應可被接受，但想超越400萬元就很難說了。

以北市信義區豪宅來說，陶朱隱園300萬元起跳應可被接受。（中工提供）

「但還有總價問題，一戶加車位、加裝潢至少要10億元，」陳說，目前豪宅僅能貸款3成，等於入場券就要拿7、8億的現金出來，所以富豪也會想，好像還有其他選擇吧？且陶朱隱園還有約40戶要賣，所以銷售的挑戰性頗高。

旋轉造型富人不愛　囤房稅一年至少8千萬

「陶朱隱園的旋轉是賣點，但在有錢人心中，不一定是賣點，」馨傳不動產智庫執行長何世昌點出，有錢人喜歡方正格局，也比一般購屋族更信風水，雖有風水師說陶朱的風水沒問題、可以改，但富豪選擇性很多，當然是買一間沒有風水疑慮的。

有錢人喜歡方正格局，陶朱隱園的旋轉造型不受青睞。（中工提供）

何說，陶朱另外有個特色是「室內無柱」，特殊的建築結構本身沒有問題，但曾有參觀過的大老闆就認為「覺得有點不夠穩」；還有「關注度過高」，買了之後搞不好連國稅局都來拜訪，查買家是中資、外資、還是什麼資都有。

何世昌進一步指出，「囤房稅2.0」在2024年7月實施，2025年5月開徵，最大受災戶會是高總價住宅案建商，陶朱隱園還有39戶未售出，推算一年的房屋稅就要繳8000萬元。

另外，他認為，更值得關注中工的公司治理發生什麼變化，是老闆沈慶京不再執著於高價？還是中工專業經理人抬頭，擁有更貼近市況的定價權？若真如此，對投資股東也是一件好事。（責任編輯：殷偵維）