知名度及房價不跌反增？買房產當民宿太美好？專家揭風險、劣勢
好房網News記者林和謙／宜蘭報導
宜蘭因為擁有美麗的山海景觀、龜山島，好山好水還有溫泉天然資源，且生活步調慢、綠帶豐富，而成為熱門的旅遊勝地。也因此，多年來吸引不少民眾至宜蘭購買房產來當作民宿，希望有穩定的觀光收益。不過想到宜蘭購屋、並打造民宿，有不少眉角需要注意，在地專家就提出一些中肯建議。
不動產講師、宜蘭執業不動產經紀人與地政士邱明芳表示，許多民眾看好宜蘭的民宿商機以及居住質感，會傾向購置宜蘭合法民宿的隔壁房地產，因其具備商業及休閒價值：隔壁能通過合法民宿審查，代表該區域的消防、地目（合法民宿僅限設立於特定區域，且建物必須是合法住宅。依據規定，申請合法民宿必須先確認所在地的土地使用分區。可設置民宿的地區非都市土地：如甲種、乙種、丙種建築用地，以及農牧用地或林業用地的合法農舍。都市計畫範圍：僅限風景特定區、觀光地區、原住民族地區、偏遠地區、離島地區或休閒農業區。）與建物結構都符合法規，且周邊環境具有一定的觀光或度假價值。
不想住了 房產轉作民宿可行？
另外，資產活化潛力也高；邱明芳說，未來如果不想自住了，因該房產極具轉作民宿（若法規與社區規約允許）、經營包棟、長租或作為個人度假副業的潛力。
但購買上述這樣的房產，也有一些劣勢與風險需要注意。隱私與安寧易受干擾：邱明芳指出，如果連棟透天厝共用結構牆，隔音效果有限。深夜的喧嘩聲、烤肉味、音樂聲，甚至是隔壁上下樓梯、洗澡的水管聲，都極易傳導到隔壁，嚴重影響自住的居住品質。
公共與停車空間重疊度高：門前雖然有各自的停車位，但遊客的車輛、機車出入頻繁，容易發生倒車擦撞、動線被擋或隨意佔用車位的糾紛。
注意社區規約變更風險 結盟商機誘人？
此外，還有社區規約變更風險（封殺民宿）：隨著越來越多自住民眾抗議日租與民宿噪音，許多透天社區會透過區分所有權人會議（區委會）修改規約，明文禁止新設民宿。邱明芳表示，若買下的目的是未來想做民宿，可能面臨「隔壁可以，但你不行」的窘境。另外，住客素質不一與公安隱憂：門前停滿車輛、擺放烤肉架與雜物，若遇上缺乏公德心的住客，垃圾亂丟或亂彈菸蒂，除了環境衛生問題外，連棟建築的消防安全、逃生動線也容易受到影響。
至於發展與商機方面，邱明芳說明，結盟包棟商機：有意將房產申請民宿牌照的民眾，可以與隔壁民宿業者策略結盟；當對方接到大型團體（如公司員工旅遊、大家庭包棟）而房間不夠時，可以互相引流客源，共同擴大經營規模。觀光聚落效應帶動增值：若該排透天陸續發展為優質的民宿聚落，整體區域的知名度與房價有可能不跌反增。
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