公寓大廈停車位 常見糾紛Q&A

文／林禹維　圖片／freepik

公寓大廈的停車位，可分為法定車位、增設車位、獎勵停車位三種不同車位。其中法定停車位為建設公司依照《建築技術規則》所應設立的最少停車位，現今不動產交易而言，建設公司通常會透過預售屋買賣契約，將屬於共用部分的法定停車位，以分管協議方式約定專用。但早期建設公司於銷售建物時，可能不會與區分所有權人訂定車位約定專用的分管協議，因此在經歷多次買賣後，經常會發生區分所有權人是否有停車位專用權的糾紛。

Q. 可否單純以區分所有權人所持有的土地持分較多，即認定具有停車位專用權？

A. 依法院判決見解，法院對於區分所有權人主張以其所持有的土地持分比例，遽為推論其對大樓停車位有專用權之主張，多採否定的見解（臺灣高等法院高雄分院九十七年度上易字第一一一號民事判決）。亦即，若區分所有權人無法提出證據（如分管協議、房屋買賣契約書），用以證明其對於停車位有專用權的情形下，如果進入訴訟程序，法院多不採納區分所有權人以其土地持分比例，即認定是否有停車位專用權的主張。

因此若發生爭議，在舉證證明特定區分所有權人對於停車位有專用權的證據方面，除證明土地持分比例外，也可以自身與建設公司間的合建契約、房屋買賣契約，或同社區內其他區分所有權人與建設公司間的買賣契約（尤其有文字記載關於一樓停車位使用限制等），作為判斷區分所有權人間就停車位使用是否已有分管協議存在的說明。

Q. 區分所有權人間，可否私設機械停車位，以解決車位紛爭？

A. 在發生地下室停車位使用爭議時，區分所有權人可能也會提出另設機械停車位的方式解決紛爭。但須注意，依《建築法》第七十三條第二項：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」，及《建築物使用類組及變更使用辦法》第八條：「本法第七十三條第二項所定有本法第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照之規定如下：……八、建築物之共同壁、分戶牆、外牆、防空避難設備、機械停車設備、中央系統空氣調節設備及開放空間，或其他經中央主管建築機關認定項目之變更。」，與《建築物機械停車設備設置及檢查管理辦法》第四條：「機械停車設備安裝完成後，非經竣工檢查合格取得使用許可證，不得使用。」

由上述規定可知，另設機械停車設備可能涉及使用執照變更，而須經建築師評估，且機械停車位也須經竣工檢查並取得使用許可證後才可使用。此外，在未經妥當設計評估，逕行私設停車位，可能影響車道動線，影響駕駛或機械車位的使用安全，民眾應妥善評估。

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