房貸鑑價跟不上房價？銀行說原因
國內房價居高不下，即便政府持續打炒房，房價仍持續飆漲，不僅年輕人買不起房，就算有能力買房，貸款成數也無法像過去可貸到9成以上，現在房子地段好、貸款人條件好，最多也只能貸到8成5，若再加上銀行房屋擔保貸款鑑價保守、跟不上房價，購屋自備款壓力將更大。銀行也坦言，鑑價過程中，在尋相似成交案例及檢核買賣交易真實性上，需要格外仔細，以確保評價的真實性，尤其參考實價登錄成交案例時，因成交至實價登錄揭露有時間落差，偶有面臨無實價登錄佐證案例的困難，但「房屋鑑價非以買賣雙方交易價格為估價唯一基準」，在房市仍屬熱絡之下，購屋時應避免受市場氣氛鼓動而追高價格。
目前銀行承作房貸標準，主要評估借款人的還款能力及擔保品的價值。以房貸來說，借款人還款能力（負債比）及本身信用狀況（債票信），將影響房貸可貸成數；在擔保品方面，主要考慮不動產的市場流通性，因此地段好，坪數和房型越趨近主流的，貸款條件成數會比較高，相反的，比較特殊的產品，可能未來在市場轉手變現的速度較慢，也就代表風險較高，貸款成數通常會給予酌減，以合庫銀來說，目前一般客戶貸放成數約鑑價的7至8成。
房貸龍頭土地銀行目前核准的房貸成數，約房屋鑑價7成至8成。土銀強調，地段對於核准成數而言，屬於評估項目之一，會考量是否位於交通便利、都會區等，並整體考量借款人的收入條件、信用狀況、對本行貢獻度、房屋產品類別如大樓住宅、小套房，再決定核貸成數。第一銀行亦依照不動產坐落地區給予不同給予最高6.5成至8成之間，一銀說，地段生活機能完善、鄰近重大建設或大眾運輸周邊、高樓層景觀宅，貸款成數優於偏遠地區，而地段位於較偏遠地區、交通不便或商業活動集中度低及人口外移地區，貸款成數就會較低。
至於民營銀行，以中信銀行來說，房貸成數最高85成，主要依地理區或行政區域的發展計劃、拍損率高低、市場流通性，訂定區域風險等級，並分別給予差異化成數等授信條件，細緻化控管不動產風險。影響貸款成數因素則包含收入、財富度、擔保品區域、信用條件等。台北富邦銀行近1年本行核准房貸案件平均貸放成數在7成以上，以同一借款人為例，不動產位於都市化程度高，且生活機能發展成熟的地區，可以獲得較高貸款成數；反之，則貸款成數較低。
也因為目前銀行房貸成數最多可能也只到8成5，若房屋擔保品鑑價過於保守，尤其在房價持續走揚之下，銀行鑑價也被質疑是否失真、跟不上房價，導致購屋族壓力更大，得準備更多自備款。其實，目前銀行辦理房貸擔保品鑑價，除會看屋齡、房子流通性、維護狀況及坐落區域，銀行內部也有自己的估價資料，同時，也會參考內政部實價登錄、聯徵中心不動產鑑價資訊及房仲不動產成行情等資訊。
不過，一銀坦言，在參考實價登錄成交案例時，因成交至實價登錄揭露有時間落差，偶有面臨無實價登錄佐證案例的困難。此外，北富銀也提到，在鑑價過程中，銀行在尋相似成交案例及檢核買賣交易真實性上，需要格外仔細，確保評價的真實性。
合庫銀則強調，承作房貸業務首重「債權安全」，秉持「質量並重」，銀行依授信5P原則審慎辦理，擔保品僅為其中考量因素之一，像合庫就會發揮授信審議小組功能，維護授信資產品質，落實各項管控機制，並會注意擔保品集中度，定期檢視成效，避免房價波動影響債權。
鑑於不動產交易具市場波動性，土銀說，在辦理估價作業時，除注意參考資訊是否相當、資訊透明度是否足夠等問題，並適時了解市場趨勢及擔保品所處區域合理時價範圍，加上房屋交易市場由買賣雙方決定，買方對物件的偏好度及賣方願意出售的價格，有時會影響區域內合理時價，因此銀行辦理房貸鑑價作業是以客觀的立場，依銀行內規辦理，「非以買賣雙方交易價格為估價唯一基」。
北富銀則提醒，由於目前房市仍屬熱絡，消費者購買房屋時，應避免受市場氣氛鼓動而追高價格，而一般房貸擔保品鑑價參考指標，包括房地產維護狀況及坐落區域等因素，另參考外部數據如內政部實價登錄成交資料、各大房仲成交案例等，核定貸款成數是考量房貸戶本身資信條件以及不動產價值。如房屋有坐落位置偏遠，市場流通性不足、周遭環境不佳或鄰近嫌惡設施如宫廟、加油站等、產品型態冷門等狀況，會被視為「特定不動產」，鑑價會較低。
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