凶宅的定義是什麼？要怎麼避免買到凶宅？內行人公開：凶宅洗白手法

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你是不是曾經聽過朋友說過，「那棟房子超便宜，但好像是凶宅喔！」然後大家就七嘴八舌的討論曾經看過哪邊有凶宅，怎樣的定義算凶宅？買凶宅會不會發生什麼問題？

也許你會想知道在這個高房價的時代，凶宅有沒有可能反而變成一個選擇呢？今天就來把這些問題一次講清楚！本次，我們會先先釐清凶宅的定義，接著，我們會談談凶宅的價格，然後，要提醒你買凶宅的風險，再來，要教你怎麼避免買到凶宅，最後，如果真的不小心買到了，該怎麼面對凶宅。

1.凶宅的定義，什麼是凶宅？

首先，我們要搞清楚，什麼樣的房子才算是真正的凶宅呢？答案可能令人意外，其實「凶宅」沒有定義！沒錯，目前我國的法律對「凶宅」是沒有明確定義的，但你一定很常聽到專家說凶宅的定義對吧？其實目前這些對凶宅的認定，普遍都是來自於內政部97年所發布的函釋。

在那封函釋裡，針對怎麼認定房子內有沒有發生過兇殺或自殺，內政部給出了3大認定標準：

1.是屋主持有這個房子的期間裡發生事故。

2.事故地點在專有部分，也就是主建物跟附屬建物內

3.事故內容出現他殺或自殺行為，導致有人死亡，或有人在此處陳屍，即是凶宅。

後來業界也就把這3點，延伸成是內政部所規範的「凶宅」定義了！這樣講或許不太具體，我們依照內政部的認定，直接來分析看看：

如果，房子裡面有人往窗外跳樓自殺，結果跳到了樓下別人家的陽台，最後去世了，請問哪間房子會變成凶宅？

答案是：2個都是！但如果是在跳到別人家的露台，最後去世了呢？這問題就有點複雜了，因為滿多露台都是所謂的「約定專用」，不是專有部分，從內政部的函釋上來說，可能會變成跳出去的房子是凶宅，但陳屍的露台戶不算。我們再分析另一個情境：

假設A屋主的房客，在室內燒炭自殺死亡，事發後1個月內，A立刻把房子轉賣給B，結果B根本沒住進去這間房子，立刻又把房子再轉賣給C。請問，C算是買到凶宅了嗎？

答案是：不算！因為事故是在A屋主持有房子時發生的，但B屋主持有這間房子的時候，並沒有發生過事件，所以C買到的，也不算內政部定義的凶宅。實務上，就有人利用這種認定方式的漏洞，來替凶宅換一手來「洗白」。

還有一個有趣的發現，想分享給大家，本來本文是想從內政部網站上直接找這篇函釋的「原始資料」給大家參考，卻發現怎麼找都找不到。後來詢問內政部才知道，他們已經把這個函釋下架，不再提供給民眾。所以在這邊還是須要強調一下！這個「函釋」只是早期內政部的說法，只能作為參考作用，實務上法官要不要採納內政部的解釋，那就是另外一件事了。

2.凶宅的價格

既然是曾經發生事故的房子，其實一般人都不太會想碰吧？但還是有些人會考量凶宅，或打聽一下凶宅的狀況，最大的原因當然就是2個字「便宜」。

凶宅到底有多便宜呢？也很難說，但至少都是8折以下，有些可能還要評估事件發生的時間點，以及事件發生的狀況，通常是這樣，時間點愈近，或事件本身愈驚悚，價格就可能愈低。而且即便是凶宅，還是會因為房子所在的地段、屋齡、屋況等等的狀況而影響他的價格，條件不同，折價的幅度也會有落差的。

3.買凶宅的風險

既然這麼便宜，那是不是真的要賭一把了？先不要衝動，就算你什麼都不怕，你也得怕沒錢吧？買凶宅最大的困難，其實是「資金」！因為通常這種發生過事故的房子，銀行很多是會拒絕貸款，或是給你一個真的超低的貸款成數。

所以凶宅的價格再便宜，也可能要準備全額的資金去買房。而且將來房子想轉手，可能也不太容易。更別說買凶宅最大的抗性，其實還是心理層面的影響，光是知道這間房子曾經發生過悲劇，可能難免心裡覺得怪怪的，住進去後睡不好、做惡夢，這種心理負擔，是很難用金錢來衡量的。

4.怎麼避免買到凶宅？

如果你不想以身試險去買凶宅，可是又很擔心不小心買到，該怎麼避開呢？這邊給大家幾個建議：

1.不動產說明書

你在買中古屋的時候，通常仲介都會提供一本「不動產說明書」，上面有很多關於房子的詳細資訊，如果曾經發生兇殺案，依《不動產說明書應記載及不得記載事項》規範，必須註記在說明書上面，所以說明書記得看清楚。

2.詢問銀行

你可以問問往來銀行，很多銀行對於這樣的事故屋都會特別註記，即便是已經「洗白」過的凶宅也查得到。

3.網上查詢

早期有所謂的凶宅網，就是靠各地網友回報彙整而來的資訊，讓大家去查哪邊有凶宅，後來各家仲介也開始建立起自己的凶宅資料庫了，你可以直接請仲介幫忙查詢看看。最後，你也可以直接問一下想買的房子的左右鄰居，或是跟社區管理員來打探一下，甚至上網搜尋看有沒有相關的新聞報導，應該多少都有些幫助。

不過這邊也要提醒，如果你是屋主或仲介，知道房子曾經發生什麼狀況，就算這間房子已經被洗白過，當買方詢問的時候，也不能惡意隱瞞或說謊喔！如果屋主或房仲未盡善告知義務，買方是可以要求解約或減少價金的，仲介還可能因為這樣而吃上官司，不可不慎！

5.如何面對凶宅？

無論是有意為之還是不小心，假設你真的買到凶宅、也住進去了，又該怎麼辦呢？首先，你可以考慮找風水師或宗教團體來做一些儀式，幫助自己做心理調適。再來，你可以稍微整修一下房子，甚至改變一下格局，甩開過去的陰霾，營造一些新氣象。最後，也是最重要的一點，就是調整自己的心態，畢竟房子本身沒有善惡或對錯，曾經發生過的事情，不會改變房子的本質，讓過去停留在過去，也是一種應對的方式。

結論》你敢買嗎？

「凶宅」這個話題，真的稍微有點敏感。但若真的有需求，先了解凶宅的定義，以及買凶宅可能面臨的風險，也真的很重要！不過我真的很好奇，如果遇到1間各方面條件都很符合你需求，但是剛好是凶宅的房子，你真的會買嗎？

本文獲「安怡聊房子」授權轉載，原文：鬼月特輯！凶宅洗白手法大公開！內政部有定義凶宅嗎？如何避免買到凶宅？！

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跨入不動產領域10餘年的洪安怡，以產、官、媒三位一體的資歷，全面剖析房市，現任房屋搜尋平台「樂屋網」發言人。
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