老屋重建變天3／等不到建商就自己來？自主都更真能自己蓋？

文／林喬慧、魏敬軒

當建商不來之後，老屋不會自己變年輕。

有些住戶苦等不到建商敲門，只能自己設法開門。新北樹林文林段自主都更案，就是這樣開始的。這個社區曾有建商評估過，但因基地位置較偏、利潤不夠誘人，最後沒有人願意承接。擺在住戶面前的，只剩兩條路：繼續住在逐漸劣化的海砂屋裡，或自己下場，把原本屬於建商的工作扛起來。

記者走訪現場當日，正好遇到住戶前來諮詢自主都更最新進度。理事長林水木列出細項，逐條解釋給住戶聽。

《住展》實際走訪現場。該案因海砂屋問題決定走上自主都更，未來將改建為3棟地上15層、地下3層的住宅大樓。採訪時，更新會總幹事吳秀英拿出當年的照片，牆面斑駁、水泥剝落，甚至看得到外露且斷裂的鋼筋，住戶後來還發現屋內含有石綿建材。

然而，屋況再危急，重建也不是喊了就能往前走。

地主們不熟悉融資、信託、設計、發包與工程管理，彼此之間還存在強烈的不信任感。從成立更新會、整合住戶意見，到尋找建築師、銀行與營造廠，每一步都得重新摸索。最後在新北市政府、新北市都市更新學會及寶國建經公司的協助下，才逐漸建立起推動機制。

如果說傳統合建是把重建工作外包給建商，自主都更則是把這些工作全部收回來自己做。問題是，工作收回來了，風險也一起回來了。成本這一關，樹林文林段同樣沒有躲過。

樹林文林段自主更新會總幹事吳秀英秀出當時惡劣的屋況。圖／新北樹林文林段自主更新會

更新會理事長林水木指出，該案推動至今約7年，期間歷經疫情後通膨、俄烏戰爭及原物料價格上漲，融資需求已由原估17億元提高至25億元，增加約8億元。

當年營建成本每坪約15萬元，如今已來到25萬元。換句話說，即使成功走到重建這一步，也不代表可以避開營建成本上漲的衝擊。「還好我們是自主都更，沒有建商賺一手。」林水木說道。

這句話其實點出了自主都更最大的吸引力。少了建商分潤，地主理論上可以拿回更多權益。市場上常見的「一坪換一坪」訴求，背後也是建立在這個邏輯之上。

但同一句話，也揭露了自主都更最容易被忽略的另一面。少了建商分潤，並不代表成本消失了。建商原本承擔的融資風險、營建成本風險、工程管理風險與履約風險，並不會憑空消失。它們只是換人承擔，從建商，變成地主自己。

正因如此，當愈來愈多的建商開始退出市場，政府也開始把目光轉向另一條路。

總統賴清德已將擴大自主都更列為政策目標，行政院長卓榮泰也提出「讓地主不必負擔大成本就能重建」的方向。內政部則於6月4日將《都市更新條例》部分條文修正草案報請行政院審議，加速推動相關修法。

從簡化容積獎勵、設立信用保證基金，到研議將「全案管理」納入實施者角色，希望降低地主自行推動重建的門檻。待行政院核定後，預計後續將送交立法院審查。

從政策角度來看，這是一條合理的路。因為當建商不願意做，老屋不會因此停止老化，而重建需求也不會憑空消失。當市場愈來愈難依靠建商推動，能否讓地主自己完成重建，自然成為政府必須面對的課題。

根據內政部統計，2019年至2025年間，雙北地區核定都更案件共439件，其中採自主都更模式的僅22件。

7年、雙北、22件。換句話說，在所有核定都更案裡，自主都更仍是極少數。這個數字說明，自主都更從來不是一條容易的路。

如果說建商模式最大的問題是建商不一定願意來，那麼自主都更最大的問題，則是即使想做，也未必有能力做。

00:49 都更造價漲一倍，房價卻未同步跟上
05:00 新北樹林文林段的海砂屋案場
07:13 自主都更的新制與陷阱

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