央行微調房貸政策　李同榮：房市僅現「三微」溫和反應

文／住展雜誌 MyHousing

中央銀行日前召開理監事會議，宣布政策利率「連八凍」，同時針對房市選擇性信用管制進行小幅調整，將自然人購買第二戶住宅的貸款成數，由原本的5成提高至6成，並即日起實施。此舉被視為在嚴格管控房市基調下，釋出有限鬆綁訊號。

房市趨勢專家李同榮指出，此次政策屬於「精準微調」，預期市場將呈現「三微效應」，包括首購族信心微幅回升、換屋族購屋意願略為增加，以及整體交易量小幅回溫，但整體影響仍偏溫和。

李同榮分析，目前房市正面臨資金壓力與限貸政策雙重夾擊，一方面產業資金出現斷鏈現象，另一方面政府對第二戶購屋的嚴格限貸，讓許多換屋族被視為投資客，導致交易動能明顯受阻，市場呈現低迷狀態，尤其換屋市場幾乎停滯。

此次政策調整意味三大意涵，首先是宣示意味濃厚，儘管貸款成數提高，但實質刺激有限，主要在於釋出政策可能逐步鬆動的訊號；其次為象徵性鬆綁，顯示央行仍對房市過熱保持警戒，避免政策過度寬鬆引發反彈；第三則帶有階段性操作意味，在整體房市尚未完全修正前，未來可能採取逐步放寬的方式調整政策。

在實際影響方面，首購族雖不會立即進場，但信心可望小幅回升；換屋族則因貸款條件略為改善，購屋意願有所提升，但仍受限於須在18個月內出售原有住宅及銀行審核保守等因素，實際動能有限；整體市場交易量則可能出現輕微回溫。

此外，換屋市場目前最大瓶頸仍在於「限期出售首戶」的規定，若未調整，市場流動性難以恢復。未來房市若要真正回溫，關鍵在於兩大方向：一是進一步放寬換屋貸款限制，二是建商適度讓利，以促進交易。

李同榮引用央行總裁楊金龍的觀點指出，唯有價格適度修正，房市才有機會達成「軟著陸」。在當前餘屋增加與資金壓力持續的情況下，若建商持續撐價，恐將延長修正時間並累積未來賣壓。