東京最強外資是台灣！官方數據示警：小心這類房子已炒作過熱

近年台灣人為何頻頻出手日本房市？東京房市最新官方數據，給出了明確答案。

日本國土交通省於2025年底發布了《活用不動產登記情報之新築大樓交易實態調查》。這份報告中有個相當有趣的數據：在東京23區的新成屋市場中，來自「台灣」的買家，近期已超越中國與香港，成為最積極的置產主力。

究竟日本房市現在是誰在買？誰在炒？這份報告透露了哪些投資訊號？以下為您深入解析。

炒房熱區現形：越核心越短線，「都心6區」成短打戰場

大家常說「買房要看地段」，但「炒房」似乎更看地段。

根據調查顯示，日本三大都市圈（首都圈、近畿圈、中部圈）中，東京圈與大阪圈的「短期買賣比例」（指購入後1年內即轉手賣出）明顯高於往年水準，且呈現「越靠近市中心，炒作比例越高」的趨勢。

數據直接點出炒房熱區的分布邏輯，整個東京23區的短期買賣比例已達9.3%，若進一步縮小範圍鎖定最精華的「都心6區」，這項指標更是直接飆升至12.2%，清楚呈現出「地段越核心、短線交易越熱絡」的市場鐵律。

知識小百科：什麼是「都心6區」？

在報告中提到的都心6區，通常指東京都最具代表性的六個行政區：千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區及澀谷區。這些區域不僅是日本政經中樞，也是房地產價值最高的「絕對蛋黃區」。

這意味著，在東京最精華的區域，每10間新交屋的豪宅，就有超過1間在一年內被拿出來轉賣獲利。反觀名古屋圈，則未見明顯的炒作跡象，市場相對保守穩定。

台灣人購買力驚人！超車中港，登頂東京23區「最大外資」

這份報告最引人注目的，是關於「居住於海外者（非日本居住者）」的置產分析。

雖然長期以來，中國、香港、台灣一直是日本房產的主要海外買家，但在最新的登記數據中（截至2025年6月），「台灣」在東京23區的新築大樓取得件數上，近期已躍升為第一名。

數據顯示，東京最精華的「都心6區」依然是國際資金的兵家必爭之地，新成屋有高達7.5%落入外資手中。觀察整體買氣，雖然年均交易量約300件，總量較疫情前收斂，但買家勢力版圖卻出現大洗牌。台灣人這波出手最積極，活躍度一舉超越中國與香港，躍居外資龍頭；此外，新加坡與英美的資金也持續卡位，共同支撐起這波東京房市熱潮。

即使日幣匯率波動，台灣人對日本不動產的信心與實質購買力依然強勁，且更傾向選擇保值性高的東京蛋黃區。

迷思破解！誰說外資都在「炒豪宅」

網路上常傳言「外國土豪都在炒作日本頂級豪宅」，但官方數據卻給出了不同的答案。

調查發現，雖然都心6區的短期交易熱絡，但「居住在海外的買家」其實並沒有大規模炒作「2億日圓（約新台幣4200萬）以上」的超高級豪宅。

• 都在買什麼？海外買家在都心6區購入的物件，絕大多數價格在2億日圓以下。
• 誰在炒豪宅？2億日圓以上的超高價物件，幾乎沒有出現海外買家的短期轉手紀錄。

海外投資家（包含台灣人）大多鎖定總價相對「好入手、好出租」的中高價位物件（1億～2億日圓區間），而非金字塔頂端的超豪宅。真正的頂級豪宅買家，大多選擇長期持有。

炒房熱點大公開！8成短期交易集中在此「這一類建案」

如果您偏好購買百戶以上的大型社區（Large-scale condos），須留意流動性風險。調查發現，每棟登記件數超過100件的大規模建案，其短期交易比例大幅上升，且這些大型建案的交易量竟佔了所有短期交易的8成以上。

這代表大型建案因為流通性強，更容易吸引投機資金進場，導致價格波動幅度可能比一般中小型建案更劇烈。

【給台灣投資家的建議】
大型建案因戶數多、話題性強、市場流通性好，容易成為投資客「團購」或「炒單」的標的。如果您是自住需求，或希望社區出入單純、房價波動穩定，或許避開投資客過度密集的大型指標案，轉而尋找中小型精品建案，會是更穩健的選擇。

日本官方出手！鎖定「短線炒作」與「外資買盤」

面對外資湧入與短線炒作，日本政府態度已趨嚴謹。國土交通省明確表示，將持續強化對「外國人交易」及「短期買賣」的實態監控，這也呼應了日本內閣近期決議的政策方向。

政策風向轉變，長期持有才是王道

給台灣投資家的建議：

• 地段仍是王道：東京23區、特別是都心6區的資產價值雖高，但也要留意市場過熱風險。
• 長期持有為上：數據顯示短線交易雖有獲利空間，但政策風險正在升高。
• 避開炒作雷區：挑選物件時，可關注社區的投資客比例。

東京房產都心6區偏高的短期交易率（12.2%）是一把雙面刃：這代表區域保值性與流動性佳，但也暗示價格可能已被短期資金推高。在政府加強監管的背景下，建議投資人避開短期炒作，轉向大規模建案以外的優質物件，並以長期收租或資產配置為核心策略，才是這波海外置產熱潮中，最穩健的佈局之道。

調查背景摘要

• 發布單位：日本國土交通省（2025年11月25日公布）不動產登記情報分析報告
• 調查規模：2018年1月至2025年6月，約55萬戶新成屋
• 三大監測重點：短期買賣、海外買家、價格分析

令和7年11月25日　国土交通省記者發表「不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果を公表」

＊作者日本宅地建物取引士國家資格考試合格(推薦閱讀)科技富豪買修道院幹嘛？交易金額竟刷新此地住宅交易金額紀錄

文章授權：《東京媽媽日本房地產》