專訪｜小彤11間房笑傲台日　文壇天后搖身3億地產女王

【記者葉文正／台北報導】知名作家小彤（楊美惠）曾被皇冠文化將她和張曼娟、張小嫻、吳淡如並列「文壇四大天后」，只是她後來去念書、開公關公司與醫美診所等，生活重心轉移，但她因為開公關公司獲利不少，目前累積11間房產，房產散布在大安區、信義區、台南與日本，而且只用現金買房，總值超過3億元。

小彤暢談自己投資經驗，「我從年輕就開始買，之前都是短進短出，，也投資過基金期貨等等，但都慘賠，這幾年覺得房市飆漲買比較多，買了後，覺得台灣房地產漲到過高了」，也開始轉向國外投資。

她的投資理念買台灣房地產都鎖定蛋黃區，房市在民國70幾年飆漲，80幾年慘賠，「我還是覺得長遠來看是不錯的標的物，買房就是看地點、地點、地點，房子就是抗跌易漲，我的房產主要都是在大安區跟信義區，也有萬華區，台南也是市中心為主，有幾間則是度假屋」。

在眾多房產中，她有一間房在西門町並非蛋黃區，原因是它的稀有性，「我從年輕時假日都在看房，跟仲介熟悉，只要他介紹有好物件都會去看，一間要看好幾次，颳風下雨都要去看，有時候房子在早市裡面不太好，會去打聽附近狀況，常常要先問管理員，喜歡買的房屋以電梯大樓居多，會在該大樓裡一層一層逛下來，有次曾發現有特殊宮廟在大樓裡，也有賭場，只要鄰居住戶有問題，房子就不能買」。雖然她買的房產多品質卻不能差。

她也提醒大家，公設有問題也不能買，電梯、游泳池這些都要看清楚，不能藏汙納垢，要多走幾趟，附近鄰居也要打聽，怕有奧客住戶，就算再便宜都不能買，最好能找熟識仲介才不會上當，他們也會第一時間告訴你。

她舉例自己北投兩間房都是度假用，「因我跟老公都很愛泡溫泉，而周六泡溫泉飯店費用高，又容易客滿，乾脆買來當成度假屋，一戶大約要1500萬元，雖然平日空著可惜，但是管理費較少，一年幾萬元，我只要住十天就回本，有時候朋友來，也可以來住，北投白磺與青磺溫泉都有，環境像飯店一樣，讓我很滿意」。

雖然北投已經是台北市的偏遠地區，但她指出「北投房子也在增值，度假使用或自住都可以，日本房地產講求房租投報率，在台灣租人不划算，投報率只有兩趴，好處是房子還在增值」。

而她最主力房產還是在蛋黃區，台北大安區就有4間，中正區1間自住，北投有2間度假用，西門町一間阿曼TiT是過去中國戲院改的，像杜拜帆船飯店，公設很棒，當時假日也會去度假，膩了後才租給人家，家鄉台南有1間房產，一間她家自住，一間她弟弟用做補習班，還有一間套房，「台南3、400萬就可買套房，屬於公設完善像飯店的地方」。

她也指出目前房產共11間，主要資金來源是多年來開馬可孛羅公關公司，是這個金雞母跟投資醫美診所賺來。醫美現在獲利較困難。她估算房產總值有3億多元，以她自宅最貴，約60幾坪，挑高還有花園，粗估有1億多元，其他各是5、6千萬元，也有1、2千萬元的房產，「我台南家已經漲到3千萬元。弟弟補習班2500萬左右」。眼光獨到的她，投資的房地產也是水漲船高。

她指出大安區房子已經增值很多，但她投資的阿曼TiT可說是西區帝寶，住戶品質高，但房價漲幅一直高不起來，就是受限於地段，買北投後心裡又癢癢的，跟老公就去野柳翡翠灣看摘星樓，本來想買，但她認為白天還不錯，但晚上像鬼屋，當下就忍住沒有下手。

而國外投資部分，她坦承很喜歡日本，也因為療情傷曾住過一段時間，且一度想在沖繩買房，不過她也發現，「這些年被陸客炒作後，幾年前發現漲了一倍，而且不住就空在那裡，最後放棄沖繩，改買東京，只是正要去買就發生疫情了」。

雖然不能去日本，但她跟一個仲介很熟，改用手機看房，她第一間房子看上在新宿御苑旁，是住宅大樓，日幣不到2千萬元就可以買到套房，且日本房子是紮紮實實坪數，連陽台都不算，很實在，不像台灣可能室內只有6坪，但她是在匯率高的時候買，「這間大概10坪，在高島屋斜對面，交通便利，走到新宿南口大概2、3分鐘」。

她用手機上上下下滑了2、3分鐘，仲介把裡裡外外照片都拍給她，地點對了，成本也低，台幣大概6、700萬就買到，「我直接用手機滑，沒看到實體就買了，因為在日本買房資金投報率很高，表面利回4點多趴，實際利回要扣掉管理費、修繕基金等，全扣掉才是實際利回。但房東可以穩穩坐收房租，不怕遇到爛房客，當下用視訊溝通1個多鐘頭就買了」。

她說日本房屋買賣嚴格，黑社會不能買，確定是良民才可以買，海外投資可以避稅，日本代管公司會把報稅都處理好。但日本房子折舊率很高，木造屋20幾年，鋼筋屋40幾年就要都更，「我自己診所房子40幾年，房價仍在漲，但日本漲幅有限，房租投報率也有限，所以不要買太老的房子。」日本稅金也很多，5年內若要賣，交易稅高達百分之30，勸想要購屋者要算好投報率。

她的第2間日本房產大約十幾坪，大概1200多萬元日幣，在晴空塔附近買在東京新都心23區內的，買到馬上租掉，匯率差很多，現在0.22或0.23，但她是在0.28時買的，勸大家也要考慮匯率風險。日本房屋有地震標準，買1982年以後的較好，「我看到有個物件在熱海，有溫泉還有海景，才3、40萬元，但交通很不方便，去當地後還要開車，因為在深山裡面，但折舊率還有管理費非常驚人，日本的休閒公寓休閒大樓都有這個問題」，希望國人去買時不要踩雷。

而她這麼多房產都是用現金買，朋友也問她為什麼要用現金買房？她也笑說，「在台灣只有醫美診所的房子有貸款，其他都用現金買，我在民國99年之後都是用現金買房子，本來應該要留錢在身上，但是租人家就算投報率不高，也是資產配置。因為我投資什麼都賠錢，所以還是把賺來的錢都拿來買房」。

最近她在日本又看上一間房產，地點位於東京西新宿，建案是「TOWER 60」，天氣好時還可以看到富士山，出價8千萬到1、2億元，在預售時就賣光，她說：「因為都陸客買的，這幾年我分析做表格，發現這房子是增值，公設也很完善，還來不及出手，房價已經漲了兩成。房子才1億元日幣，房租卻是30萬元，管理費也高，算起來投報率只有兩趴，不如台灣買就好。我看上的大概是3、40坪大小的房子，還是想用現金買。」證明她資金雄厚，不會被銀行利息壓到喘不過氣來。

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