防範房市「流動性休克」！央行政策釋善意有如及時雨？
好房網News記者林和謙／台北報導
中央銀行今（17）日召開第3季理監事聯席會議，第二季偏鷹的宣誓後，看準基本面穩定、產業發展堅實，走自己的路，維持政策利率不變，存款準備率也未再調升；不動產信用管制同步釋出調整空間，放寬第二屋貸款成數從六成到七成，並明確解除建商購地貸款限期動工興建的管制。高力國際認為，住宅市場持續降溫之際，央行政策開始將防範「流動性休克」列為重要考量。
高力國際表示，這次政策調整反映房市風險結構正在改變；房市現在最大的壓力，已從價格漲跌轉向交屋、去化與建商現金流、財務風險。近年新屋供給量從疫情期間約12萬棟，逐步增加至接近18萬棟，大量新屋陸續進入交屋期。建築投資週期與房市景氣週期存在時間差，當供給高峰撞上信用管制，建商現金流便成為市場關鍵變數。尤其2020年啟動信用管制後，又歷經全球降息、量化寬鬆及AI產業擴張，住宅需求與供給版圖重新洗牌。這波新增供給具有產業聚落與公共建設帶動的區位需求，但建設到位仍有時間差。交屋能否順利完成，牽動的不只是建商營運，也涉及銀行授信資產的安全邊際。
增流動性 政策微調避免誤殺？
高力國際認為，放寬第二屋貸款成數，有助於疏通自住市場的交屋出口，同時解除購地貸款的動工期限，主要考量購地貸款成數仍低，且投資環境、法規趨嚴，建商囤地成本過高，信用資源仍受到明確約束，適度微調可增加流通性，避免誤殺。
房市價格方面，高力國際表示，從去年開始，無論是新青安排除在銀行法72-2條，或延長換屋協處，乃至將不動產貸款集中度管制交由各銀行自主管理，都顯示央行在衡量各項指標、授信品質後，逐漸放鬆信用資源的投放，預期交易量可望逐步回穩，但價格仍在激烈分化、重新定錨。量能修復可能快於價格反彈，總價負擔、首購需求與產品去化速度，將重新成為建商定價的三把尺；建商面對的核心課題仍是餘屋去化與降低槓桿，政策提供的是流動性窗口，市場最終仍須靠價格讓利完成出清。
房市走向軟著陸 商用不動產挑戰為何？
住宅市場等待重新定價，商用不動產則面臨收益率重新定錨。高力國際指出，依現行規範，壽險業不動產投資收益率門檻明年1月1日起將由2.72％升至2.895％。在央行利率與存準率維持不變之際，壽險資金的投資報酬要求卻同步提高，商用不動產因此迎來另一波再平衡，2.895％、甚3％再加碼，已成為商用不動產的新價格尺標。未來數季商辦新增供給仍大，在空置率、租金與免租期承壓的情況下，資產價格必須重新對應收益要求，商辦市場的價格與租金都將面臨重新校準。
更值得注意的是，若未來市場定存利率再上調，壽險業不動產投資收益率門檻可能進一步突破3％。屆時可投資產品與區域勢必更加集中，也可能推動壽險資金從傳統商辦購置，轉向重大公共建設、促參、長照醫療、產業園區及海外收益型資產。收益率門檻往上走，資金配置就會跟著換軌，這也將加速商用不動產從單純資產交易，走向產業營運與長期現金流管理。
高力國際總結，央行此次「利率連凍、管制微調」，替房市爭取軟著陸窗口。後續市場將呈現交易量逐步修復、價格持續分化的格局；住宅市場的關鍵是交屋與去化，商用市場的關鍵則是收益率與現金流。不動產下一階段的價格發現，將從資金成本延伸到資產品質。
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