商辦空置率居高不下！上海打響「商改住」第一槍 房市8年等待將迎歷史性轉折？
時隔 8 年，近來上海在中國一線城市中率先對「商改住」禁令作出調整，推出《關於推進商務樓宇更新提升的實施意見》，鼓勵樓宇因地制宜拓展租賃住房等功能，此舉也折射出中國商辦市場高空置率的現實壓力。
數據顯示，北上廣深四大一線城市中，A 級商辦空置率平均恐超過 20% 的警戒線，市場承壓明顯，同時大城市通勤難題也日益凸顯，且一線城市大批商辦大樓土地使用期限將至，改變迫在眉睫。
上海新政一經出台，網路瘋傳「上海放開商改住」，隨後市政府上網與透過媒體闢謠，新規實際上是規定「符合一定條件的商務樓宇可改為租賃住房」。
這項政策雖看似克制，卻有著重要意義。一方面是對商辦樓宇單一功能進行擴展，住房只是其中一種功能，另一方面允許商業用房兼容住房功能，但並非用於買賣而是租賃。《新華社》報導指出，此舉標誌著暫停 8 年之久的「商改住」在上海迎來破冰時刻。
回顧歷史，2017 年開始各地重拳出擊發布「商改住」禁令。當時中國房市高速擴張，房屋限購後，不少剛需消費者和投資客轉向商業用房，導致市場秩序混亂、價格快速上漲，例如 2016 年上海飯店式公寓成交件數佔全市新建商品房總成交量四分之一，北京有 5 至 6 成商辦項目售予個人，之後珠海、天津、北京、上海等一線和新一線城市相繼祭出嚴格禁令，有效規範了商業市場秩序，但也加大商辦產品的庫存壓力，全國商業用房銷售額自 2018 年起持續下滑。
上海此次鬆綁政策，直接動因是辦公室的高空置率。截至 2024 年底，北京和廣州 A 級商辦市場平均空置率接近 20%，深圳和上海超過 20%，超過這條紅線意味著市場易陷入惡性循環。
與此同時，打工人面臨住房難、租金貴、通勤遠等難題，商業用房位置優越、配套齊全，「商改住」可實現職住平衡，提高居住體驗，且部分商業項目土地剩餘使用年限有限，設施陳舊，「商改住」能在一定程度上緩解這些問題。
專家指出，「商改住」是房地產去庫存的創新之舉。在房地產開發投資持續收縮的背景下，都市發展邏輯悄悄轉變。這項政策能緩解商辦市場高庫存壓力，為活化存量商辦資產提供新思路，還能緩解核心區域住宅供需矛盾。
此前中國多城已放寬「商改住」政策，上海新政也是盤活存量資產、優化空間資源配置、探索「職住平衡」的嘗試。不過，政策落地仍須妥善處理管理、建築安全等諸多議題，但無疑為建構宜居城市提供了新的可能性。
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