2025土地增值稅全解析：「一生一次」「一生一屋」是什麼？如何適用10%自住優惠？
土地增值稅是在土地所有權發生移轉（例如買賣、贈與、交換等）時，向原所有權人（賣方或贈與人）課徵的一種稅，是針對土地「自然漲價總數額」課稅。重點不是「總成交價」，而是抓出土地的「淨獲利」部分來課稅。
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納稅義務人與申報時機
原則上，土地增值稅的納稅義務人為原土地所有權人（賣方）。然而，若是透過贈與或遺贈等無償方式移轉土地，則由取得所有權人（受贈人或繼承人）負擔繳納。
在交易流程中，買賣雙方必須在訂定契約之日起30日內，向土地所在地的稅捐稽徵機關申報土地移轉現值，並於稅額核定後繳納。但逾30日者，以受理收件日當期公告土地現值為準，跨年時差一天可能差一年現值。
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土地增值稅計算基本公式
土增稅的計算基礎是土地漲價總數額，而非實際的市場成交價。其基本計算公式大致為：
土地漲價總數額 = 移轉時申報現值 - (原規定地價或前次移轉現值 * 消費者物價指數) - 土地改良費用。由於土地增值稅的稅率差異巨大，是影響賣方淨獲利的核心，主要分為兩大類：
一般用地稅率
採用倍數累進稅率，依據土地漲價的幅度，稅率分為20%至40%共三個等級。土地漲價倍數越高，適用稅率越高。
自用住宅優惠稅率
若符合「一生一次」或「一生一屋」的特定自用住宅條件，則可享有優惠，稅率固定為最低的 10%，這是換屋族最應積極爭取的節稅機會。
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自用住宅優惠稅率「一生一次」是什麼？
「一生一次」這個名稱是源於《土地稅法》第34條第4項「以一次為限」，對於自用住宅用地優惠稅率的限制規定，當土地所有權人在符合自用住宅的條件下，享有一次以10%的優惠稅率課徵土地增值稅的機會。
這個「一次」是指，稅務機關的系統只會記錄申請使用這項優惠的機會一次，一旦核准使用，這個額度就會被註銷。限制「一次」的目的在於體現社會福利與公平正義，避免有心人士可能會不斷買賣自用住宅來享受低稅率，規避正常繳納義務，條件如下：
「一生一次」自用住宅優惠稅率適用條件
- 出售的土地上建物須為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有。
- 土地所有權人、配偶或直系親屬須於簽約買賣前，已在該地辦竣戶籍登記。
- 出售前一年內，該房屋及土地無出租或供營業使用。
- 都市土地面積未超過3公畝（約90.75坪），非都市土地面積未超過7公畝（約211.75坪）。
- 自用住宅建築完成未滿一年者，房屋評定現值須達所占基地公告土地現值之10%以上。
自用住宅優惠稅率「一生一屋」是什麼？
「一生一屋」優惠稅率是根據《土地稅法》第34條第5項，是使用過「一生一次」額度後所提供的再次節稅機制，稅率同樣為10%。其目的是為了鼓勵長期持有自用住宅，因此「一生一屋」雖有更嚴格的條件規範，但只要符合規定就可無限制重複使用。
「一生一屋」自用住宅優惠稅率適用條件
由於這是重複使用的優惠，法律規定了比「一生一次」更嚴格的門檻，條件如下：
- 土地所有權人與其配偶及未成年子女名下，在出售時沒有該自用住宅以外的房屋。
- 土地所有權人持有該土地必須連續滿6年，且土地所有權人或其配偶、未成年子女，須在出售前於該地連續設有戶籍滿6年。
- 出售前5年內，無供營業使用或出租。 都市土地未超過1.5公畝 (約45點375坪)；非都市土地未超過3.5公畝 (約105.875坪)。
「一生一次」與「一生一屋」有何不同？
- 一生一次： 一次機會，只要在規定的面積內，可同時申報多筆土地。但要注意的是，須同日訂約且同日申報，且合計面積仍在上限內，才「視為一次出售」。
- 一生一屋： 必須先用完「一生一次」的額度後才能使用。雖然次數無限，但限制更嚴格，要求出售時名下只能有「一間」房屋，且面積限制更小，並有更長的持有及設籍年限。
簡單來說，「一生一屋」是提供「已經用一生一次優惠，且名下只有一間房子，並長期（6年）設籍持有」的自住者，在一生一次之後的節稅機會。
項目
一生一次
一生一屋
法源
《土地稅法》第34條第4項
第34條第5項
使用次數
僅限一次
可重複使用
面積上限
都市3公畝 / 非都市7公畝
都市1.5公畝 / 非都市3.5公畝
持有與設籍年限
無特定年限
連續6年持有與設籍
是否可多筆同時申報
可（同日訂約、合計不超面積）
不可
名下房屋數限制
無特別限制
僅限該自用住宅一間
※房地產稅務法規常有變動，且個案情況不同，建議在進行交易前，諮詢專業地政士（代書）或會計師，以確保所有稅務規劃符合最新法規。
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