預售屋門檻低卻暗藏地雷？新手必看！專家揭密10大關鍵問題
央行實施第7波信用管制，銀行貸款成數緊縮，但對首購族來說，預售屋低自備款的優勢，相對中古屋和新成屋壓力小得多。不過，看似輕鬆的買房流程，其實暗藏不少風險。本期〈專題報導〉由3位房產達人幫你釐清買預售屋的10大關鍵問題，事先做足功課才不踩雷！
專家小檔案
詹千雁 Lena
曾任東森電視台社會線記者、三立新聞網主播與製作人、網路行銷公司媒體總監，現經營YouTube頻道「土地婆麗娜Lena」，至今已開箱近300個建案，持續分享最新房地產動態與看屋實戰經驗。
Phyllis
擁有「建築物室內設計」和「建築物室內裝修工程管理」2張乙級技術士證照的室內設計師，也是台灣首位取得「美國專業整理師協會」（NAPO）「居家整理」和「職場生產力」2項資格的整理師，現經營FB粉專「零雜物：Phyllis 的裝修•整理•減物生活」。
邱廉証（阿証）
8年級生，大學畢業後踏入房仲業，擅長協助首購族解決買房難題，並熟悉中古屋交易，現經營YouTube頻道「南投買好房」，分享買房知識和房市觀察。
Q1 買預售屋除了準備頭期款，還要支付哪些費用？
詹千雁A：
很多新手買預售屋時，常以為只要準備總價的20%或25%當頭期款就夠了，但實際上，不一定每個人都能貸好貸滿8成，貸款成數還是要看個人條件。更重要的是，這筆頭期款並不是一次付清，而是會分階段繳交，包括訂金、簽約金、開工款、結構款等，雖然名稱不同，本質上都是屬於自備款的一部分。
代銷中心會提供「拆款表」，上面會列出各階段應繳金額和時間點，建議務必事先看清楚，並試算是否能在每個階段如期準備好資金，且不要被「低首付」、「工程期零付款」等廣告話術沖昏頭，簽約後才發現下一筆錢繳不出來。
另外要提醒的是，等待交屋時還會遇到一筆不含在總價內的「暫收款」，包含政府規費、稅金、管理費預繳等費用，金額按照坪數和房型等不同，約落在10萬到30萬元之間，建商會提供明細，並採多退少補的方式計算。
因此我建議除了準備頭期款之外，最好再多預留40萬到50萬元的預備金，避免交屋時現金流太緊繃，讓自己壓力更大。
Q2 看樣品屋和建築模型有哪些眉角？
詹千雁A：
一般人看到漂亮的樣品屋，腦袋都會自動想像以後自己的家就是長這樣，但樣品屋只能展現空間感，不保證實際入住後的全貌。很多建商會在樣品屋中用高規格的裝修吸引目光，像是用名牌廚具、燈具、大理石牆面，但交屋後可能不包含這些配備，例如現場看到A品牌的櫥櫃，實際交屋時可能用的是B品牌，甚至部分標配只是空間裝飾而非全配。
樣品屋為了營造寬敞感，通常使用開放式玻璃衣櫃，或是省略門片和隔間，讓空間看起來比實際大。建議看屋時可以攜帶捲尺測量，像是牆壁厚度約15公分、衣櫃深度至少要有70公分，才能預估家具到底放不放得下、收納空間夠不夠。
但看裝潢還不夠，我會用生活習慣來走一遍房子動線。像是回家會在哪裡掛包包和外套、陽台放不放得下洗衣機、行李箱放哪裡等等，這些動線如果卡住，每天住起來都不會太舒適。
此外，樣品屋通常不會明確標出梁柱的位置，我建議，一定要帶家配圖實地比對，確認梁柱位置是否影響空間使用，例如床頭是否正好壓在大梁下方，對部分住戶來說可能是風水或壓迫感上的問題。
建築模型主要是看住家的整體外觀，像是可以留意周邊的臨路道路是幾米、四周圍是平房還是空地、車道口位置，避免出入要繞一大圈、有沒有機車位、冷氣機外機位置、公設安排、樓上是否有露台戶、未來是否會蓋大樓擋住視線等，藉此評估實際生活的場景是否符合個人預期。
Q3簽約後不想買，可以解約退款嗎？
詹千雁A：
很多人在代銷中心賞屋看到喜歡的戶別，會先支付10萬元的訂金，並拿到一張房屋買賣訂購單（俗稱「紅單」），這份單子是消費者和建商之間，確認彼此有交易的憑據，並確認想買的建案、戶別、樓層、價格等，但還不是正式的買賣契約。
萬一事後想解約，能不能退款的關鍵在於是否已正式簽約。原則上還沒簽約之前，這筆10萬元的訂金是可以退還的，不過一旦雙方正式簽約並開始付款後，就會根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》的規範，契約中規定，若消費者違約，建商得沒收的違約金不得超過房地總價款的15%。
簡單來說，如果已經繳付超過總價15%的款項，建商最多只能沒收總價的15%作為違約金，剩下的必須退還，但如果只付不到15%的金額，建商有權利 全額沒收。實務上，部分建商願意接受協調，可以換約或退還部分款項，建議試著先溝通，爭取最有利的解決方式。
Q4 所有範圍都能客變嗎？不滿意原配置可以退訂嗎？
Phyllis A：
不是所有的預售屋都能客變，在第7波選擇性信用管制後，建案銷售下滑，許多建商不提供客變，但即使有客變，能改的範圍也受到限制。
只要涉及結構安全或法規，像主牆、承重牆、梁柱等幾乎都無法更動，實際上能客變的是水電配置、隔間、建材選用等項目，這些在圖面設計階段就要和建商、設計師充分溝通，還有一點，建議大家要看清楚建商給的「客變須知」和時間表，因為超過申請時程，可能就不能變更。
很多人以為不喜歡建商附加東西，退掉就能省錢，甚至可拿回不少，其實不完全如此。建商通常只退材料費，但不退施工費，原因是建商大量採購可以獲得很低的單價，但消費者退訂後想重新施做，可能須支付一筆額外的支出。
我曾經退掉浴室的PVC塑膠天花板，建商只退了574元，後來改用現代居家裝潢常用的矽酸鈣板，材料與施工就花了7千多元。
不過，如果有些項目沒有先客變處理，日後住進去才想改，整體動工的費用可能會比預期來得高，像是想拆一面牆、打掉一個櫃體，可能也要更動電線、水管、地板等配置，甚至還要加上垃圾清運費。現在光是清運一車就要1萬5千元以上，而且也不是拆完就結束，如果地板鋪的是拋光磚，一拆牆就會留下痕跡，一整塊可能都得重新鋪設。
以雙北地區為例，因室內裝修審查非常嚴格，就算只是拆一道牆，也必須有建築師簽證、報送審查，還沒正式動工，光是這筆費用可能就超過10萬元。
我建議，如果真的不喜歡某些配備，或確定未來不會使用，最好能在客變階段就先退掉，就算建商只退回幾百元，也總比未來多花上萬元甚至10幾萬來得划算，提早處理也能讓後續設計和裝修有更大的彈性，不會被原本的格局限制。
Q5 該怎麼從平面圖和家配圖判斷格局是否適合？
Phyllis A：
平面圖可以了解房子的結構限制，攤開圖面可以先從柱子位置看起，柱子連接的區域就是梁的走向，例如若主臥室四角都有柱子的話，幾乎可以確定床頭會壓梁，常見的調整方式是將床頭牆向內退縮，加設收納櫃，或用圓弧造型修飾梁體，減少壓迫感與風險。
除了梁位，冷氣與排水孔的位置也須提前規劃，尤其若採壁掛式冷氣，排水孔最好接近設備，以免日後多花拉管線木作和包假梁的成本。同理，如果不想做天花板，燈具出線點最好也能與燈具位置吻合，這樣上方樓板才能維持清爽。
家配圖則是房間格局、家具和家電的配置示意圖，可以從配置上推估哪些家電旁需要插座，冷氣出風口要避開哪些位置避免直吹頭部。但部分圖上的家具比例偏小，容易讓人誤判實際的空間感，要判斷比例是否合理，可以先以固定尺寸的物件來推測，一般住宅的房門寬度（含門框）大約是90公分，流理台的標準深度則是60公分，這兩個數字相對固定。
可以用尺在圖上量一量，例如餐桌的長度等於2個流理台的深度，那就大約是120公分，就能進一步推算旁邊的餐桌、沙發、走道空間合不合比例。假如餐桌畫成120公分、塞4張椅子，實際使用會很擁擠，比較理想的空間是140公分以上。
透過這種方式，可以大致判斷家配圖上的空間安排是否符合實際生活需求，避免交屋後才發現空間不如預期好用。
Q6 合約條款複雜，該注意哪些事？
詹千雁A：
簽訂預售屋買賣契約時，務必把握法規保障的5天審閱期，不用當場簽名，建議把合約帶回家細看，或諮詢專業人士協助檢視內容，才能確保個人權益。
合約中應明確列出建材品牌和規格，不能只寫「或同等級建材」等模糊字眼，否則未來交屋時容易產生落差感。此外，付款方式、施工進度、客變時間點等，也須清楚載明，較能保障交屋可以準時且和品質符合期待。
再來要清楚買的標的內容，包含房屋主建物坪數、車位型式與坪數、土地持分比例、總價等細節，避免只看廣告或樣品屋的介紹來想像交屋後的樣貌。
最重要的是，預售屋新手可能會忽略賣方身分，部分建案雖然是由知名建商品牌掛名銷售，但合約載明的簽約對象可能是該品牌子公司或關係企業，未來如果發生糾紛，負責處理的是合約所列的公司，而非品牌母公司，因此簽約前務必釐清合約對象，才能確保權責明確以保障自己。
Q7 交屋時發現實際坪數和合約不一樣怎麼辦？
詹千雁A：
交屋發現房屋實際面積與原本簽約時的坪數不同，其實並不罕見。根據內政部規範，買賣雙方對於坪數誤差的處理方式有明確規定，可分成2種情況。
1.誤差超過3%，消費者可以要求解約。
2.誤差在3%以內，實際坪數比合約坪數少，建商就要把這部分的錢多退少補給消費者（以土地、主建物、附屬建物、共有部分的價格，除以各面積所得的單價，且要扣除車位價格和面積來計算）；實際坪數比合約坪數多，消費者最多只須多付2%的差額，超過的部分不必再補錢。
雖然法律有規定，如果實際交屋的坪數比合約多，消費者最多只需要補價差2%，但還是建議在合約裡把這件事寫得更明確一點，例如註明「實際坪數增加不得加價」，並避免「以建照為準」、「以建商公告為準」這類模糊寫法，否則未來發生爭議，可能影響個人權益。
Q8 預售屋逾期交屋怎麼辦？
詹千雁A：
同樣是內政部法規有明載，如果建商沒有如期完工交屋，就必須按日賠償消費者遲延利息（依定型化契約規定，建商應按照消費者已經繳交的房地價款，並依逾期日數每日萬分之5計算遲延利息付予消費者）。
萬一建商嚴重逾期時，像是完工後超過3個月都還沒拿到使用執照（代表無法交屋），此時消費者就有權利解約，並視同建商違約，除了要把消費者已經繳的所有購屋款項全額退回，還須支付房地總價15%的違約金。
不過一般來說，發生逾期爭議時，建商通常會先和消費者協商，較少直接解約退款。萬一協商不成，消費者還可以向地方政府消費者服務中心或消保官申訴處理，以維護自身權益。
此外，除非消費者違約，或符合合約特別約定的情況，例如天災、政府法令變更或不可抗因素影響工程進度，否則建商無權片面解除合約。
Q9 怎樣挑建商來避開爛尾樓？
邱廉証A：
我會建議先看建商的背景和信用紀錄。優先選擇在地已經蓋過多個建案，甚至有一、二、三期以上實績的建商，品質會比較穩定。
如果是只興建一個或少數建案的「一案建商」，因查不到過去案子，風險較高，也可查閱「公平交易委員會」官網，會不定期公布廣告不實的建商，以降低遇到爛尾樓的機率。
除了建商信譽之外，也要了解營造廠的背景，因為很多建商只是負責規劃，實際施工是委託另外一家營造公司。
這2個名字要分開查，可以上司法院查有沒有訴訟紀錄，也可以查地方政府、不動產開發商業公會有沒有開罰紀錄，甚至看看是否有本票裁定、財務糾紛等跡象。
此外，透過瀏覽PTT、Mobile01、FB社團等社群平台，搜尋建案、建商和營造廠的關鍵字，很多網友會分享施工期間的狀況或售後反應，可以當成參考依據藉此避雷。
Q10 履約保證制度是什麼？該怎麼選擇較有利？
邱廉証A：
原則上就是委託買賣雙方之外的獨立第三方，來管理所有交易中的價金、相關文件，等房子完工，且消費者確認交屋沒問題之後，第三方才會撥款給建商，以保護消費者的權益，避免發生付款給建商但房子沒蓋好就倒閉的狀況。
市面上主要有5種履約保證（以下簡稱履保）制度，分別如下。
1.價金返還：消費者將價金匯入指定的履保帳戶，由承作銀行負責價金返還的保證，等到建商交屋後才會撥款，除非另有約定，否則建商不能隨意動用價金，萬一建商倒閉、跑路，一定要無條件全額退款，對消費者來說是有保障的制度。
2.價金信託：消費者同樣也將價金匯到履保帳戶，和價金返還不同的是，建商可根據合約內容，向銀行申請工程進度和相關稅金的款項，不能用來支付其他費用。由於建商在完工前可以先使用這些錢，如果建商倒閉，消費者可能無法拿回所有的錢。
3.不動產開發信託：和價金信託相似，建商可以根據合約內容，向銀行申請支付工程款、稅金，亦可申請代銷費、廣告費等銷售產生的相關費用，且消費者同樣須承受爛尾樓領不回款項的風險。
4.同業連帶保證：建商向具有相同資本的同業公司來做連帶保證，且能夠自由動用帳戶資金，對消費者的保障同樣很低。
5.工會連帶保證：由工會其他成員擔保，建商動用資金同樣不受限，不利消費者的權益。
由於價金返還對建商較不利，目前以價金信託和不動產開發信託較常見，但對比同業連帶保證和工會連帶保證來說較有保障。
最後提醒，履保只是保障的一環，應搭配查閱建商背景、合約條款、付款方式等，整體評估才比較安心。
（圖片來源：Money錢 / 內容僅供參考，投資請謹慎為上）
文章出處：《Money錢》2025年7月號
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