新竹縣竹東鎮 高價推擠 可望突破內需？

仗著「科學園區」概念，大新竹房市呈現相當特殊的風貌，近年價量更數度大肆擴張。然而，竹東鎮卻是狀況外；儘管離工研院不遠，也不乏新闢重劃區，但發展腹地狹小且缺題材烘托，區域房市因此始終侷限於內需。不過這一、兩年新竹、竹北兩市房價狂飆，造成更大推擠效應下，竹東房市似乎可望有所突破……

文／施絢傑

台灣很多地方，從其舊時地名及背後典故，多能窺見其發展沿革或歷史，如新竹縣竹東鎮，古名「橡棋林」，源於先民初抵本地時，見橡棋林樹繁茂成林，因而得名，可見漢人很早就到此處開墾。而橡棋林樹又名樹杞樹，故竹東也稱「樹杞林」（林客語發音同「拿」）；此舊稱由來，說明本鎮發跡甚早，還曾是重要發展聚落。

不過現今竹東之名，則是日治時期改稱（1920年設竹東郡），原因是位新竹市東側，但其實本鎮相對位置約在新竹全縣中心。

爭縣治失利　竹科效益有限

正由於位居新竹縣中心，竹東鎮不但是舊時新竹交通樞紐，也是溪南（頭前溪以南）八鄉鎮中首善之區，還曾是台灣三大鎮之一。本鎮早期以製造樟腦聞名，之後石油鑽探、水泥及玻璃工業設廠及林場集散場，都曾使本鎮繁盛一時。不過近期發展，還是和新竹科學園區有密切關係。

新竹科學園區擴展迅速，使原隸屬新竹縣的新竹市人口激增，因此1982年改制為省轄市。原設在新竹市的縣政府，自然得遷往其他鄉鎮。

最後是竹北市榮登新縣治所在，當地發展及房市也就此大步起飛。而竹東鎮也曾是縣府喬遷候選地之一；當時該鎮是與芎林鄉連手爭取縣治遷入，後來敗給竹北。

竹東鎮爭取縣治未竟其功，或許是受限於發展較早，可再開發腹地有限。不過竹科園區擴建及台68快速道路闢建，仍讓竹東房市與竹北殊途同歸。1973年設於頭重里的工業技術研究院，更為竹東帶來房市消費生力軍，但質量上還是無法和竹科相提並論。

長年內需格局　價量平穩

大致因房價相對便宜，還可取道台68線，因此確實有竹科人來到竹東，但他們（包含工研院客源）多半只到本鎮北側之竹中及二重埔地區。

科技人足跡不進竹東市區（都市計畫），原因除了腹地狹小外，應該還是利多題材質量遠不及竹北，難吸引投資目的之竹科客；於是離竹科愈遠，竹科人買單比例愈低，愈得仰賴本地客，全鎮房市價量難見短期快速擴張，更因此出現南北迥異的現象。

另外，由於竹科人偏好，竹中二重埔往年較常見透天案，相較之下，竹東市區則是公寓、大樓為主。不過近年房、地價漲，基於成本增加，透天產品愈來愈少，所在位置也更偏。以下把竹東再分成四大類區塊，進行更深入的市場分析。

一、竹中及二重埔地區

竹中及二重埔地區位竹東鎮北側，大部分屬（竹東）都市計劃外。不過距竹科近，園區後期擴建更將本區部分區塊納入，並配合興建南寮至本鎮的台68線快速道路，使得本區房市迅速起飛。

不過，本區買盤主要是竹科基層人員；他們會到此處購屋，主要是不想屈就大樓，購買力又不足以負擔市區透天，因此本區過去多見平價透天。至於竹東當地人，則應是基於機能考量，幾乎不會來到本區。除台68線外，替代新竹捷運計畫的內灣支線改善案，即增建竹中至高鐵新竹站路段，並高架捷運化且增設車站，則讓本鎮獲得另一條可直通高鐵特區及新竹市區的動線，也讓本區一度躍居新竹房市焦點所在。

該改善案2011年底完工營運，但或許當地人仍習以私家車通勤，因此該建設對沿線房市產生的效益甚不明顯。

大樓漸成主流　多平價設定

本區大部分範圍屬都計外，因此推案地目多為特種建地，也偶見農建地案，甚至曾出現工業住宅及廠辦案。近年竹東歷年最大案，由國揚建設投資興建，2007年Q4預售、銷售戶數超過1,400戶的『新杜拜』就在本區，基地為工業區捐地變更科技產業專區；產品更特殊，為挑高5米2創意二房。然其開價16萬／坪並不比同區透天產品低，加上當時大樓並不討喜，結果該案銷售反應不盡理想，最後只能先結案。

2008年後，新竹、竹北兩市價量再度快速擴張，但竹科人尚未揮去金融海嘯陰影，導致買氣下滑，部分業者於是又到竹中地區推案：且此一時彼一時，由於價格上漲，以往不受青睞的大樓，這回反倒成為主流。

2011年Q2丁建案『ECOTOWN生態城』，就是規劃大樓，70坪以上大坪數及毛胚交屋，亦是本區首見。雖說一坪不到9萬元，但該案是大坪數設定，所以銷售速度不快，直至後來資金行情比價效應湧現，該案三年後銷售餘（成）屋時，牌價才漲到12.5萬／坪。

前段提到的『新杜拜』也捲土重來，由昌益機構盤下，並分兩期推出。第一期『環球市』2013年底進場，隔年Q3續推二期『環宇市』，兩期都有辦公室及住家，量體都頗大（一期逾700戶，二期近600戶），坪數都在35～50坪之間。

近年單價速漲　投資熱退燒

雖然量體甚多且單戶坪數不小，但畢竟實際成交約13～15萬／坪，使得總價夠低，故『環』案兩期仍吸引不少竹科人前來投資，於是昌益又在2017年及2021年推出系列案『星都心』及『星都滙』，同樣都是變更地目（科技產業專用區）。

不過相較於前幾期的相對低單價，『星都滙』開價竟來到30萬／坪，於是坪數規劃縮小，明顯就是壓低總價以留住（投資）買盤。只是近年芎林、新埔甚至寶山等區，都冒出新興重劃區或指標案搶食竹科新貴這塊投資大餅，加上從『環球市』到『星都滙』，單價漲了近一倍，去年新推的『星都滙CD區』甚至已開到45萬／坪，投資熱潮自然不復當年，不變的是竹科人買盤仍佔一定比例。

儘管近年頻現大型大樓案，但論推案數，本區還是透天居多，惟個案規模都不大，單總價也明顯拉高，近幾年動輒超過1千萬，因此銷況還是不比大樓案。

二、竹東市區（火車站周邊）

從竹中順中興路往南走，到北興路及長春路，就抵達竹東市區範圍。本區是全鎮唯一商業密集區塊，生活機能自是竹東最佳，竹東國中、小，竹東高中及鎮公所等重要政文機構都在此區。
由於台68線就位在本區東北側與台鐵軌道平行，因此近年屢有業者以此為題材，欲拉攏竹科客。

產品趨勢上，本區歷年區域指標案，如2006年中『Young Vision』，兩年後的『春虹日出』，都是規劃大樓。這可能是產品區隔，但主要應是本區發跡早，人口密度相對高，可開發土地有限之故。本區也可見透天案，但能見度應是全竹東最低區；可能相對稀有，價格不低，不過指標性和大樓案確有差距。

2008年底、量體200戶的『陽光沛納海』，開出當時區域天價，開價達18萬／坪。不過從『young』案到『陽』案，幾乎都是中低樓層、相對低單戶先售出，成屋後都再重推。由此可知本區仍靠內需，不過價格還是隨大環境一路上揚。

大樓為主流　開發近飽和

近年資金行情興起，本區房價當然續漲；前述『陽』案2011年中重推，雖開價小降至17萬／坪，但兩年後自強國中附近『喬立富境』開出20萬／坪，就是竹東首宗開出2字頭單價的大樓案。隔年9月同業主同區『喬立三號公寓』，更進一步開高到22萬／坪。

只是，區域房市受限內需格局，使得這波漲勢難獲足夠支撐能量，直到近幾年缺工料等題材哄抬下，本區也如二重埔一樣，新案開價跳漲；2020年昌益的『恆顧長春首席』、2022年底『城市行旅』及去年最新的『春福樸山』，實登成交價格都來到3字頭。

三、南區

顧名思義，本區塊就位在竹東市區以南，約位中正路以南，可再分東西兩側區塊，東半屬工業區，西及南側則為住宅區。上館國小、省立竹東醫院及竹東榮民醫院等都在本區範圍內，因此機能也不算差。

不過畢竟已屬全鎮南緣，本區內需格局更強，行情亦為全鎮最低，過去推案更多為透天規劃；東側工業區少數推案以廠房為主，也偶見工業住宅案。

同樣地，這幾年本區行情同樣跟漲。透天推案一度出現折合2字頭單價，大樓案則是逼近20萬／坪，不過還是比竹東市區稍低。

至於推案位置，早期多位上館國小一帶，後來可能發展漸飽和，因此往南延伸到員崠國小附近或非都計區。不過工業區附近到台大醫院竹東分院一帶，近幾年陸續出現不少自辦重劃區或土地變更開發。

四、新興重劃區

市區發展飽和，二重埔屬都計外且自成一格，市區南側陸續出現多塊重劃區，儼然成為近年竹東房市聚焦所在……

1.杞林重劃區

本區位市區與南側工住區之間地帶，大致以杞林路為核心，因此當地稱為杞林重劃區；不過竹縣地政處查無相關重劃資料，推測重劃之名應是部分業者冠上，以利行銷。

可能是走區隔路線，本區產品多為透天案。出現推案的時間，則恰好是2009年前後資金行情開端，因此初期價格就不低，折合單價都在20萬／坪上下。之後價格跟漲，因此也出現大樓案，牌價同樣超過20萬／坪。不過或許並非正式重劃區且範圍不大，因此很快被之後興起的其他新興區段取而代之。

2.台泥重劃區（工業區舊廠變更）

國內知名水泥業者台泥，在本區工業區原有設廠，後來台泥往東部發展，本區舊廠停止運作，於是進行自辦市地重劃（資產活化、捐地變更），並於2014年初完成，位置大約是北至中正路及工業一路，西至東寧路，南至工業二路，變更後總面積8.58公頃，住宅區約3.31公頃，商業區3.02公頃。

台泥和忠泰合作推案的同時，也釋出不少住商建地，因此實際上本區首宗推案，是富廣開發2017年中推出的『富廣美美』，可售戶達220戶，自是竹東南區歷年最大案，開價20.5萬／坪，也是同區段大樓新高。

當時市場都預期，同區遠雄籌備中建案『遠雄新時代』，開價勢必再往上墊高；甚至謠傳該案將開出3字頭竹東大樓天價，使得富廣案銷況一路順風順水。結果遠雄案隔年中推出，大出外界預料，因為開價不到20萬／坪。

可能是想作市場區隔，富廣2019年再推新案『桔．公舘』，規劃總價約2千萬起跳的透天產品。至於台泥舊廠區，將分3期開發，首期將與忠泰合建，基地面積6,508坪，總樓地板面積達25,078坪，總銷金額預估達90億元，將分2區推出，最快2024年下半年登場，2025年正式公開，預計2028年完工。

3.至善及光武等自辦重劃

除杞林路新興區及台泥變更案外，竹東南區近年還出現許多新自辦重劃區，分別是台大竹東院區東側至善重劃區、北側（和江街以南）上館重劃區，光武路周邊、新竹客運站北側光武重劃區，及台泥重劃區東邊的中藝重劃區。

根據竹縣地政處資訊，四區都屬自辦；但光武及中藝性質實屬工業區變更，至善、上館則為一般市地重劃；面積4.2公頃的至善2021年10月完成，釋出建地1.9公頃，光武則是去年完工，面積1.08公頃，住商建地0.66公頃。中藝段，2020年9月核定，預定2024年完成，全區11.9公頃，住商建地4.55公頃，另設約3公頃旅遊服務專區。上館則因已過重劃期限仍未完成程序，全案已遭撤銷。

儘管以上幾區面積都不大，但畢竟竹東都計區開發已趨飽和，因此預料將是未來幾年竹東房市焦點。截至2023年Q3，進度較快的光武、至善兩區都已有推案。至於中藝，按其進度，應該要到2025年才有進一步消息。

至善這邊有『至善高第』、『富廣和合』、『善藝』等，最新者是『喬立青空繪』，光武則為『富宇瑀玥』，產品無意外都是大樓二、三房。成交則是一開始就從30萬／坪起跳，雖然就全竹東來看不算高，卻絕對是南區相對高價。但更令人意外的是，一反過去區域房市常態，這些個案幾乎都看到竹科買盤，比例約三到七成不等。

科技人足跡　過往僅至竹中

一般來說，人口是房市發展的基本要素；而竹東鎮人口竹縣第二多，距離竹科也不算遠，房市理應有可為。不過始終缺乏利多題材，加上聯外動線不足，房市主靠在地自用需求支撐，於是價格或許跟著周邊或大環境景氣起落，但供給量則確實不易快速、大幅增長。

後來新建台68線快速道路，竹東市區一度新供給增；不過畢竟缺乏足夠的發展題材或遠景，因此外地（竹科）客仍有限，2011年通車的內灣支線改善案，也起不了太大作用。

此外，靠著高鐵及公辦重劃題材，竹北不止竹科人自住兼置產，甚至吸引不少本鎮人口移居；後來竹北價漲，本鎮價格相對親民，加上出現造鎮案，區域房市一度轉熱。但後來竹東房價也跟漲，市況又趨緩。

突破內需格局　後市大關鍵

綜合以上狀況，說明竹東房市過去始終脫離不了內需格局；於是，無論產品是集合住宅或透天，成本如何變化，平價都是最有效賣點。不過來到近幾年，本鎮房市出現了微妙變化。

綜觀近期房市，期間雖有新冠疫情攪局，整體價格還是持續飆高，本鎮也不例外，竹中二重埔及市區不但衝破原本難以突破的30萬／坪關卡，疫情趨緩後建案開價更快速飆至4字頭，南側新重劃區也全面從3字頭起漲，更令人玩味的是，本鎮竟出現歷年罕見、更多的竹科買盤。

這段期間，缺工料問題確實墊高開發成本，但同時也並未出現新利多題材，故竹東房價上揚，還是跟（新竹、竹北）漲成分較大。只不過這回兩市價格漲勢更猛更快，除了引來官方關切，隨後祭出非常手段打壓短線投資外，更造成應是全竹縣有史以來最強的推擠效應，直接造就竹東房市史上最大量的竹科買盤。

不過由於竹科人本身偏好，加上購屋通常兼置產投資，因此除竹中二重埔外，主要還是落腳南區新重劃區。發展至此，能否突破內需格局，拉到足夠外地，特別是竹科客，勢必將是左右竹東鎮房市後市的最大關鍵。

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