新北千萬內預售屋快絕跡！占比只剩1.6% 2、3千萬元成市場主流
文／謝曉菁
房價居高不下，想在新北市用千萬元買到預售屋，愈來愈難。永慶房產集團根據內政部實價登錄資料統計，發現2026年上半年新北市總價1000萬元以下預售屋交易占比僅剩1.6%，相較2022年同期大幅縮減；另一方面，總價2000至3000萬元產品占比攀升至38.0%，首度超越1000至2000萬元產品，躍居新北預售市場最大宗，購屋門檻持續墊高。
新北市近五年預售屋各總價帶交易量占比變化 總價帶 2022H1 2026H1 五年增減百分點 1,000萬以下 17.2% 1.6% −15.6 1,000–2,000萬 53.8% 36.1% −17.7 2,000–3,000萬 23.6% 38.0% +14.4 3,000–4,000萬 4.1% 17.1% +13.0 4,000–6,000萬 1.3% 6.8% +5.5 6,000萬以上 0.0% 0.3% +0.3 合計 100.0% 100.0% — 住宅篩選條件：
1. 交易標的：房地（土地＋建物）、房地（土地＋建物）＋車位、建物。
2. 建物型態：住宅大樓、華廈、公寓、透天厝。
3. 主要用途：住宅類。
4. 排除樓層一樓、親友交易之成交資料。 註： 百分比因四捨五入可能未能恰好合計為100%。
資料來源： 內政部預售屋實價登錄資料；永慶房產集團研究發展中心彙整。
觀察新北預售市場總價結構，2026年上半年總價2000萬元以下產品交易占比為37.7%，相較2022年同期的71.0%，大幅減少33.3個百分點。其中，過去最受首購族青睞的1000萬元以下產品，交易占比更從2022年同期的17.2%一路降至今年上半年的1.6%，五年來減少15.6個百分點，在新北預售市場已相當罕見。
新北市近三年預售屋交易量占比消長前三名行政區 交易量占比增加前三名 行政區 2024H1 2025H1 2026H1 三年增減百分點 新莊區 5.7% 11.3% 11.0% +5.3 永和區 1.3% 3.7% 5.7% +4.4 板橋區 9.0% 14.4% 12.2% +3.2 交易量占比減少前三名 行政區 2024H1 2025H1 2026H1 三年增減百分點 淡水區 15.5% 7.4% 7.7% −7.8 土城區 11.0% 4.8% 4.6% −6.4 林口區 12.9% 8.5% 7.1% −5.8 住宅篩選條件：
1. 交易標的：房地（土地＋建物）、房地（土地＋建物）＋車位、建物。
2. 建物型態：住宅大樓、華廈、公寓、透天厝。
3. 主要用途：住宅類。
4. 排除樓層一樓、親友交易之成交資料。
資料來源： 內政部預售屋實價登錄資料；永慶房產集團研究發展中心彙整。
對此，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近年營建工料成本攀升，加上精華區土地稀缺，持續墊高建商開發成本；另一方面，台北市房價居高不下，也讓部分剛性需求外溢至新北，進一步推升新北各重劃區預售價格，使低總價產品逐漸減少。對預算有限的首購族而言，過去希望在新北尋找千萬元內預售屋的選擇空間已大幅縮小，購屋總價門檻明顯提高。
低總價產品逐漸退場的同時，中高總價預售屋快速成為市場主力。統計顯示，2026年上半年新北市總價2000至3000萬元預售屋交易占比已達38.0%，首度超越1000至2000萬元級距，成為目前市場最大宗。
《房市讀懂了》Ep.19／房市冷到「腳趾斬」房價卻死撐！買房族還要等？何世昌：Q4鬆綁機率逾8成
陳金萍分析，2024年9月央行祭出第七波選擇性信用管制後，預售市場買氣明顯降溫，但營建成本居高不下，仍對房價形成支撐。加上建商為避免直接降價影響市場價格預期，多採取延長銷售時間、放寬付款條件或提供裝修、家具等方式促銷，因此2025年至2026年上半年，預售市場大致維持「量縮價撐」格局。
除了房價上漲，新北預售交易熱區近年的變化，也推動主力總價帶向上移動。陳金萍指出，淡水、林口過去屬於推案量較大、房價基期相對較低的行政區，但在信用管制及房貸審核趨嚴後，購屋人對通勤距離、生活機能與長期持有成本更加謹慎，加上各年度推案量及建案銷售進度不同，使兩區交易占比逐步下滑。
土城則因近兩年推案量減少，加上房價快速攀升、購屋門檻提高，使部分自住買方轉趨觀望，預售屋交易占比也明顯降低。相較之下，新莊、永和及板橋近三年的預售屋交易占比同步提高。
陳金萍分析，新莊、永和、板橋具備大眾運輸便利、生活及商業機能成熟、居住需求穩定等條件，加上鄰近台北市主要就業區域，對通勤族及換屋家庭仍具有吸引力。
當整體預售市場成交量縮減時，有限的買氣也更容易往交通便利、生活機能成熟，以及市場普遍認為轉手性較佳的區域集中，進一步改變新北預售市場的交易結構。
面對預售屋主力總價帶持續向上推移，購屋門檻逐步拉高，陳金萍建議，預算有限的首購族除了考慮以較長通勤時間換取較低房價，也可將目光轉向生活機能已成熟、議價空間相對較大的成屋市場，在總價、空間與通勤條件之間尋找平衡。