預售比成屋貴逾1倍！七都前10大價差區曝光 台南「這區」差幅127.7%居冠
文／謝曉菁
近年土地與營建成本持續攀升，加上房市信用管制影響，預售屋與成屋價格差距逐漸擴大。為此，永慶房產集團根據內政部實價登錄資料，統計近一年七大都會區預售屋與成屋大樓價差幅度最大的前10名行政區，結果顯示，台中、台南及高雄合計占據9席，其中前8名行政區的預售屋平均單價，更比成屋大樓高出1倍以上，凸顯新舊住宅市場的價格落差。
觀察榜單分布，台中市共有5個行政區入榜，為七都之冠，台南及高雄也占有多個席次。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，第七波信用管制實施前，房市交易熱絡，建商積極購地推案，開發範圍也逐漸向外圍區域延伸；然而信用管制上路後，市場買氣降溫，建商面臨銷售與資金壓力，推案策略也轉趨保守。
陳金萍指出，在購地及營建成本居高不下的情況下，建商更重視個案的銷售條件，傾向選擇生活機能成熟、具備自住需求的核心地段，或市場看好的重劃區推出新案，使預售屋價格相對有支撐。反觀中南部成屋大樓的房價基期較低，部分屋主在房貸緊縮、買氣轉弱的環境下，提高議價或讓利意願，導致兩者價格差距進一步拉大。
近一年七都預售屋與成屋大樓
價差最大行政區 前十大行政區平均單價與價差比較 排序 縣市 行政區 平均單價（萬元／坪） 價差
（萬元／坪） 價差幅度
（%） 預售屋 成屋大樓 1 台南市 東區 57.4 25.2 32.2 127.7% 2 台中市 北區 63.2 28.6 34.6 121.2% 3 高雄市 新興區 53.4 24.4 29.0 118.9% 4 台中市 西區 68.8 31.6 37.2 117.9% 5 台南市 北區 56.5 26.5 30.1 113.7% 6 台中市 西屯區 71.4 33.6 37.8 112.3% 7 台中市 南區 58.5 28.6 29.9 104.8% 8 高雄市 大社區 33.3 16.4 16.9 103.5% 9 台中市 南屯區 68.5 34.5 34.0 98.6% 10 新竹縣 竹東鎮 51.5 26.6 24.9 93.8% 資料來源： 內政部實價登錄資料；永慶房產集團研究發展中心彙整。 住宅篩選條件： 1. 交易標的：房地（土地＋建物）、房地（土地＋建物）＋車位。
2. 建物型態：住宅大樓、華廈。
3. 主要用途：住宅用、其他登記事項。
4. 排除樓層一樓、親友交易，以及屋齡兩年內之成交資料。
5. 排除交易量低於50件之行政區。 註： 1. 實價登錄資料自2025年8月至2026年7月。
2. 價差幅度＝（預售屋平均單價－成屋平均單價）／成屋平均單價。
以台中市來看，北區、西區及南屯區的預售屋平均單價均已突破每坪60萬元，西屯區更站上70萬元，與區內成屋大樓行情形成明顯落差。陳金萍表示，西屯區受惠於七期重劃區的百貨、商務機能，以及中部科學園區高薪就業人口的購屋需求，帶動預售屋價格維持高檔。
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此外，西區鄰近草悟道、公益路商圈的「勤美之真」，以及南屯區五期核心的捷運指標案「亞昕織御」，憑藉地段條件與新案產品定位，推升區域預售屋均價。北區及南區則分別受中國醫藥大學、中興大學周邊成熟生活圈及換屋需求支撐，新推案行情維持在每坪50萬至60萬元以上。
值得注意的是，台南市東區以127.7%的價差幅度位居榜首，預售屋與成屋大樓每坪平均成交單價相差32.2萬元。
陳金萍分析，台南東區向來是當地文教與住宅發展重心，擁有學區及成熟商圈，但可供開發的素地逐漸稀少，既有住宅則以屋齡較高、公共設施規劃相對簡單的成屋大樓為主，因此中古市場價格較為親民。隨著平實重劃區開發、大型購物中心進駐，新建案價格逐步墊高，近一年包括「國城寳實」等指標建案成交，也拉升區域預售屋平均單價。
陳金萍認為，預售屋受到土地取得及營建成本影響，即使市場交易降溫，建商調整售價的空間仍相對有限；成屋則因屋主持有時間較長，議價條件可能較具彈性，加上不少物件位於成熟生活圈，交通與商業機能已相對完善，部分早期大樓也具備公設占比較低的優勢。
她表示，對於希望入住市中心、但購屋預算有限的民眾而言，成屋大樓是現階段CP值較高，也更務實的選擇。