北市預售屋三大蛋黃區漲幅逾1成！大坪數當道、36坪以上成交近6成
文／謝曉菁
在政策持續調控之下，台北市預售屋市場買方結構出現轉變。根據台北市地政局最新公布數據，2025年第四季整體市場呈現「量增價穩」格局，高價蛋黃區房價仍持續走揚。對此，馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，台北市剛性需求依舊穩健，市場買盤並未明顯退場。
進一步觀察價量表現，2025年第四季預售屋每坪平均成交單價為125.96萬元，季微跌0.28%；在成交量、成交總金額方面，單季分別成長66.42％、68.41％。
各行政區表現分歧，其中士林區單季均價下跌19.72%，為跌幅最大區域；反觀蛋黃區大安、中正、中山，單季漲幅皆逾一成，價格維持強勢。
值得注意的是，成交坪數結構出現變化，36坪以上產品成交占比達58.28%，接近六成，單季成交金額達411.05億元，占整體549.35億元的74.82%，顯示大坪數產品已成市場主力。相較之下，35坪以下產品成交占比僅41.72%，其中20坪以下小宅更僅占比約一成。
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對此，何世昌指出，依台北市地政局公布資訊顯示，2025年Q4各行政區預售屋價格表現有不小落差，「最大驚奇點是士林區的預售屋均價大跌近二成，至每坪平均93.4萬元」。
何世昌推測，背後原因是相對低單價的社子地區建案成交量大，拖累全區均價。不過，他認為，若以社子地區行情而論，每坪單價7字頭至8字頭，其實不算跌價。
另外，萬華區均價攀升至每坪117.42萬元，成為第八貴的行政區。何世昌表示，其單價上揚主要是北萬華近捷運的低總價、高單價小宅案順銷所帶動。實際上，萬華區預售屋建案價格落差很大，尤其南萬華建案價格遠比帳面均價低很多。至於信義、松山等地因高價區段少有新案，以致於成交均價滑落，輸給中正、中山區。
而大安區則以每坪均價187.76萬元，高居全市之冠，季漲幅達11.03％；單價第二高的是中正區，每坪約165.12萬元，季漲14.49％，為全台北市漲幅最高行政區；第三名中山區季漲幅也有10.27％，每坪至150.28萬元。
何世昌指出，整體來看，2025年Q4台北市預售屋市場處在「高檔盤整」、「量增價穩」階段。
針對36坪以上房屋成交占比接近六成，何世昌點出，這顯示台北房價雖貴，但買得起的人，還是會選擇買稍大一點、較宜居的房型，而原因是否與台股大賺、口袋有錢有關係值得觀察。
最後，何世昌表示，不管買方是新富，抑或者是老錢，現在台北市預售屋買家實力雄厚，「現在能在台北買新房子的客人，本身就不缺錢」。