專題／房價降幅不可忽視 競價求售考驗出現？專家解析房市轉折
好房網News記者林和謙／台北報導
在經濟成長、區域發展、產業利多、成本上升…等因素之下，台灣房價多年來持續上漲，造成民眾購屋壓力大增！城市重劃趨勢中心執行長柯昇沛博士說，不少區域在短短幾年間，房價動輒上漲2倍、3倍，並出現許多炒作、哄抬亂象。為調控房市，這幾年政府各部會及央行祭出多波房市政策與信用管制，希望抑制炒作、打炒房，也維護金融穩定。
不動產專家、前淡江大學產業經濟系莊孟翰副教授表示，2018年之後，台商資金源源不絕的匯回台灣，使得市場資金相當多，也導致2019年排隊買房投機炒作之風再起，央行於是在2020～2024年連續祭出七波選擇性信用管制措施，但整體房市仍只呈現「量縮價緩跌」趨勢。
產業發產也確實會帶動房市，柯昇沛指出，以台積電來說，其不僅是全球半導體製造的龍頭企業，更是牽動台灣城市發展與房地產市場的關鍵力量。從新竹竹科、台中中科、台南南科到嘉義、高雄科學園區，台積電的擴廠版圖、產業佈局強韌，更成為地方人口、建設與地價升溫的觸媒，房市需求也大躍進，區域房價也跟著上漲。
台灣這一波房價上漲始於2018年，莊孟翰說明，美中貿易戰所掀起的全球供應鏈重組，其後台商開始積極調整布局產業，大量資金回來台灣，其中不少熱錢流入不動產，造成房市價量都上升；一直到2024年9月20日，央行祭出第七波選擇性信用管制措施之後，2024年第四季、2025年才出現買賣交易量下降的景氣逆轉趨勢。
由買賣移轉變化來觀察，莊孟翰指出，由2017年26.61萬棟逐年增加至2021年34.82萬棟，增幅高達30.86％，2024年再增加至最高峰35.05萬棟後、急遽下降至2025年26.13萬棟，降幅高達25.45％；由此顯見整體買賣移轉於2025年急遽轉折的房市景氣衰退趨勢。
至於建造執照部分，2017～2021年逐年增加，於2022年最高點18.07萬棟之後出現轉折，至2025年驟降至13.88萬棟，降幅高達23.18％，由此可充分了解，2022年之後推案量急遽萎縮的轉折趨勢。使用執照方面，莊孟翰表示，使照由2019年9.23棟逐年增加，於2025年至最高點14.26萬棟，增幅高達54.54％；由此顯見隨著建照造執照的逐年增加，2018～2025年所累積905,529棟的使用執照數量，其間所顯現的超額供給，在嚴格管制貸款情況下，是否會逐漸導致房價逐年下降的趨勢，正是當前眾所關切的焦點所在。
另外，莊孟翰也以開工數量來解析，由2017年7.61萬棟逐年增加，於2022年最高點14.64萬棟，增幅高達92.50％，其後逐漸下降至2025年的12.55萬棟，減幅驟降14.30％；由數據顯示，隨著預售建案銷售率的急速下降，今後開工數量也必隨之逐年遞減。
莊孟翰認為，整體房市已逐漸朝「軟著陸」的方向發展，也可就建案開發流程的相互關連與實務現況來加以分析。2024年：買賣移轉出現轉折，推案量縮減、銷售率驟降至景氣轉折明顯。2017年：建造執照與使用執照交叉，需求大過供給，推案量逐年增加。2018～2024年：建造執照大過使用執照，逐漸呈現「價量俱增」的發展趨勢。2025年：使用執照大於建造執照，完工量逐年增加，房價面臨競價求售考驗。
2018～2025年，建造執照與使用時照差距高達317,605棟，加上銀行房貸限縮，導致建商普遍專注於交屋而延遲推案。莊孟翰說，近期高雄市發生建案延遲2年完工，遭法院判決賠償15個承購戶共計約754萬元的遲延利息，就是相當值得參考的違約懲罰案例。
莊孟翰表示，2022年國內建案開工數量達到最高點，其後即因建案銷售每況愈下而延遲開工，由此顯示景氣逐漸衰退的趨勢。2022～2025年，開工數量將會於往後3、4年陸續完工，導致供給大於需求的差距越來越大，屆時若房貸緊縮仍未鬆綁，無法交屋的數量將會累積更多，景氣衰退現象恐怕會更為明顯。
莊孟翰指出，當供給大於需求、房市衰退的趨勢更加明顯，其結果必然是讓利多樣化、議價率逐漸提高，會導致建案餘屋降價求售情況越來越多，隨之而來的，便是眾所矚目較為嚴肅的降價幅度議題。
而柯昇沛則分析，以今年329檔期至上半年來看，國內房市可能呈現「量縮、價穩、節奏放慢」的盤整格局，房價不至於會崩跌；至於建商策略將傾向：分批釋出戶數、延長銷售周期、強化付款條件設計；他認為，房價不一定會大幅鬆動，但成交節奏會明顯變慢，供給過度的區域、建商適度讓利有可能出現。
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