等不到危老 全台500萬戶老屋只能靠撐？ 營建成本暴漲五倍 重建卡關淪居安未爆彈

文／翁嘉妤

「睡到一半突然砰一聲，整棟樓開始震動，我以為是飛彈打過來，直接抓著妻小往門口衝，逃出大樓後，回頭一看，最上面兩層樓垮掉了。」凌晨一點多，沒有地震，也不是豪雨，台中清水這棟六層樓建築物，五、六樓無預警塌陷，這聲巨響劃破寧靜夜晚，不僅摧毀經濟弱勢的唯一避風港，更敲響了台灣的老屋警鐘。

伍先生一家人躲過劫難後餘悸猶存，小孩甚至一連做了好幾天惡夢，但更棘手的還在後頭，「我們是低收入戶，這間房租非常便宜，三房一廳一衛每月租金只要4000元，但現在被判定是危樓禁止使用了，我很苦惱能不能再找到下一個能負擔得起的房子。」

你不說、我不報 危樓出租成隱患

事實上，伍先生在承租這間房子前，就已經看到頂樓的鋼筋嚴重裸露，甚至通往頂樓的門也詭異的上了大鎖，詢問房東後才知道原來這棟50年屋齡的大樓是爛尾樓，只有一至四樓有拿到使用執照，五、六樓則只有未完工的鋼筋混凝土，但站在便宜租金面前，只好硬著頭皮住下來，且一住就是7年。

「其實這邊的住戶都知道是爛尾樓，而且外牆的磁磚時不時就會剝落，但我們都是經濟弱勢也住不起其他地方，所以只能暫時在外牆架護網遮擋，甚至不敢跟政府通報這棟是爛尾樓。」伍先生語氣無奈的說，禁聲不通報、靜悄悄的用低租金承租爛尾樓，似乎是這棟大樓所有住戶的默契。

直到意外發生後，這棟藏了50年的爛尾樓才紙包不住火，甚至還檢測出是海砂屋，因坍塌被判定為「危樓」禁止使用，終被政府列管。然而，這不禁讓人反思，國內還有多少隱藏的未爆彈，被知情、甚至不知情的人繼續使用？每當颱風、地震來臨時，屢屢發生磁磚剝落、鐵皮飛落、外牆鋼筋裸露，都令人擔憂是否就是未被發現的「居安未爆彈」？

依照國內現行規定，建物僅有「災後」才會被政府「主動」檢測是否有危險，並依程度貼上紅、黃單，但在全國超過900萬戶的住宅存量當中，有多少是未被發現的海砂屋，或是有結構安全疑慮的危樓？而這些可能有風險的住宅，就因為在一次次天災來臨時，皆未造成重大損傷，因此被政府略過檢測，成為居住安全的「漏網之魚」，但誰也難保下一次意外來臨時，還能全身而退。

震後老屋看不見的傷痕

「一般鋼筋混凝土會隨時間慢慢老舊，且耐震度也會因為地震而耗損。」新北市建築師公會理事長汪俊男直言，位在地震帶的台灣，每年平均發生逾千起有感地震，建物一旦經歷地震後，內部可能發生鋼筋變形、混凝土微裂縫、結構接頭處疲勞，或是非外觀可見的隱蔽性損壞等狀況，通常結構性能已顯著下降。

而全台目前屋齡三十年以上的老屋已超過500萬戶，當中又有123萬戶是在尚無耐震規定下所興建（編按：即屋齡50年以上，我國針對建築物耐震設計的法規，是從1974年起才正式納入法規中），這些老屋經過多年風化、地震折損，岌岌可危。

營建成本暴增　衍生「類」危老爛尾

面對不容忽視的老屋問題，政府於2017年推動《危老條例》，有別於都更冗長的行政流程，大幅縮短辦理時間，希望能加緊趕上房屋變老的速度，但重建市場的真實情況，似乎有些危機。

「上路8年至今，市場上出現不少危老爛尾的情形，像是房子已經拆除動工，蓋到一半卻因成本漲太多，不堪負荷而停工，且每一年至少發生一起，目前皆走法律途徑。」住宅消保會顧問吳翃毅揭露，面對年年上漲的建材成本，小建商扛不住、地主也無力承擔，最終工程停擺、走向法院對簿公堂。

此外，政府打炒房的政策也出現副作用，「雖然央行說不會影響危老都更的貸款，但現在確實聽到很多建商受貸款集中度影響，申請不到土建融，這對小建商來說，風險一定會更劇烈。」專精於都更危老的品嘉建設董事長胡偉良觀察到，近幾年營建成本難掌握，當上揚幅度變得無法預期，貸款成數又充滿不確定性，口袋較淺的小建商便不敢輕舉妄動，貿然開工。

危老核准件數　進入倒數計時

根據國土署統計資料，危老案件雖然核准數量穩定累積，但實際開工比例卻明顯偏低。以台北市為例，核准數將近千件，最終順利動工的僅約一半，台南與高雄更不到五成。全台已有超過1500件案件屬於「已核准、未開工」狀態，其中甚至多達98件，因超過180天未開工而失效，核准資格自動作廢。這些案件若在期限內無法找到願意承作的建商，或未能順利取得土建融貸款，恐將淪為另類的「危老爛尾」，形同城市更新路上的定時炸彈。

「危老過期失效雖是可以重新申請，但除了重新跑流程費時費神外，若剛好碰上建築相關法規有做修訂，整份計畫書就必須大幅度更動。」汪俊男表示，危老核准過期不打緊，最關鍵的是，大多數建商和地主重跑流程的意願並不高，導致不少危老案一旦過期便形同石沉大海。

「重建孤兒」危老走不動　都更沒資格

台北市危老推動師協會理事長駱璋玲向本刊揭露，位在台北萬華區的一處500多坪的住宅，符合危老重建資格，期間舉辦4次說明會，每次出席人數也都將近100％，但卻因細部計畫導致容積獎勵限縮，致使建商利潤空間變小，因此找不到建商願意承作，最終走向破局。

「為了避免又要重新申請，我建議他們改走都更，代價就是得多花3至5年的時間成本，但其實並不是每一個案子都還有希望能夠轉成都更。」駱璋玲無奈的說，經手的所有案子當中，有5成都因基地太小，不符合都更規定，但同時危老又走不下去，因此卡在中間進退兩難。

然而，更令人擔憂的是，這些卡關的危老案，已明確被判定為需重建之建物，代表具有一定的危險性，但在都更和危老都「不收留」的狀況下，這些「重建孤兒」，彷彿成了一顆顆埋在居住安全下的未爆彈。

「規模獎勵」接棒　恐仍難解老屋重建阻礙

事實上，《危老條例》上路的8年來，不只持續龜速前進，更因過去早鳥獎勵催生出不少小基地建案，甚至還導致鄰損事件，台北市都市更新學會理事長蔡漢霖直言這是「危老後遺症」，因為危老改建並無限制最小基地面積，再加上須全數住戶同意，進而間接使城市開發破碎化，施工難度和成本雙雙增加。因此政府為了挽救破碎市容，於今年5月11日起，改以「規模獎勵」鼓勵合併鄰地、提高基地面積才予以容積獎勵。

然而，即便制度修正方向明確，未來執行上仍充滿變數，因為在國際建材價格波動與全球供應鏈不穩情況下，國內大量仰賴進口的鋼筋、鋁門窗與衛浴設備價格恐難下修，若川普祭出的關稅政策，持續增加不確定性因素，對營建成本影響將更為劇烈。此時，一旦央行延續資金緊縮基調，將進一步壓縮危老重建的財務可行性。

基礎房屋體檢挨批「儀式感」

面對危老龜速、房屋又隨時間一點一滴老化，內政部推動「老屋延壽計畫」，試圖作為重建前的過渡方案，主要針對尚未達重建條件，但仍有結構補強與安全維護需求的30年以上老舊建物，提供技術評估、補強建議和補助修繕經費等，計畫內容涵蓋結構耐震補強、水電更新、防水工程、外牆修繕與無障礙設施增設等，協助屋主延長房屋使用年限。

而各縣市政府則依據計畫推出不同內容和補助，像是台北市推出老屋翻新補助計畫、高雄市也有針對老舊公寓大廈提供整建維護補助等，僅部分縣市有提供「免費老屋健檢」方案，意即民眾無須花錢找技師檢驗，但修繕費用仍得自行部分負擔。

然而，吳翃毅認為，雖然建議屋齡超過15年以上，就要定期做大體檢，但目前最基礎的房屋健檢，基本上只是「儀式感」，因為檢查人員幾乎只能從外觀，以肉眼或儀器判斷內部結構是否有問題，例如RC牆面檢測、地磚空心檢測等，且無人能確保未來使用期限還有多長，對於民眾來說便失去主動檢測的誘因，「尤其早期蓋的房屋最難判斷，最常見的就是，今天花錢檢查完沒事，隔幾天無預警下起磁磚雨。」

老屋體檢具一定程度抗性

事實上，以現在國內的技術可以做到更精確的判斷，如非破壞性檢測結構、以原始建物狀況和現況做對比，判斷損壞程度等，不過汪俊男認為，更高級的老屋體檢對於居民來說，具有一定抗性，除了必須付出更多金錢與時間，才能達到有效檢查外，且住戶也得另外找住處負擔租金成本。

再加上補強結構時，需要貼在室內牆面或新增構件，像是加鋼骨、加剪刀牆、RC包柱等，多數都必須加裝在原有牆體或柱子內側，因此通常多少都會吃掉室內一些空間坪數，更是難以讓人接受。

「所以嚴格來說，屋齡超過30年的房子，去花大錢檢查、修修補補，實在不太符合經濟效益，也太考驗人性，重建才是快又穩的做法。」汪俊男強調，老舊房屋的處置，應尋求安全又可負擔，否則技術再先進、政策再完整，若最終還是卡在屋主「不想做、做不起」的困境，一切都只是紙上談兵。

借鏡日三大老屋檢驗機制

而同樣位處地震帶、也面臨老屋危機的日本，則是採取三大機制來確保老屋安全。第一、定期檢查制度，約10至15年實施一檢，並會針對外牆磁磚、設備管線、逃生動線等進行安全查驗；第二、住宅性能評估制度，鼓勵民眾購屋時選擇經性能評估的房屋，透過結構、耐震、設備更新等條件分等級化、數值化來評分，提供買方依據，例如耐震等級一至三、由政府認可的第三方機構出具住宅性能評價書，此制度主要針對新建住宅為主，部分延伸至中古屋（即既有住宅調查報告制度）。

另外相關的銀行與融資單位，也會根據住宅或建築物的長期修繕計畫、修繕狀況等，給予不同程度的貸款成數與利率，達成符合預期的房屋，便可獲得更好的融資條件。第三、則是耐震補強補助與強制執行，地方政府對於危險老屋提供補助金進行耐震補強，若逾期不改善，部分地區甚至有強制拆除條例，例如東京都的「建築物耐震化促進條例」。

讓「修繕計畫」成為買房標配

對於如何建立更具體與可執行的制度架構，產業界也提出了更具體的參考建議。長期關注日本耐震制度的力鈞建設總經理江軍建議，台灣可參考日本推動「強制性老屋體檢制度」，針對屋齡30年以上的集合住宅與公共使用建物，導入定期結構檢查，並透過補助、稅賦減免等誘因，鼓勵屋主進行耐震補強與外牆更新。

檢測制度之外，住宅資訊透明化也須同步強化，江軍建議可推動「建築履歷制度」，讓購屋者能查詢房屋是否為海砂屋、是否已補強，並與實價登錄系統連動，提高市場資訊可信度。若能進一步結合AI與感測技術，追蹤結構異常、監測疲勞變形並建立預警機制，將有助提升建物安全與社區管理效率。

此外，消費者觀念亦不容忽視，購屋時應將長期修繕計畫視為基本條件之一，審視建物是否具備修繕基金、履歷紀錄與結構補強歷程，讓「安全」不再是事後檢討，而是選屋時的優先指標。

無論是危老重建、老屋延壽，還是結構健檢，皆涉及對居住安全最低標準的確立，真正可行的住宅安全機制，需仰賴政府政策、產業執行與民眾參與三方共構，形成制度與行為的長期正循環。

國內建築屋齡高並不代表無風險，潛藏於鋼筋與牆體之間的安全疑慮，若持續延誤，終將累積成無法承擔的社會代價。當制度不完善、資訊不透明、責任分散，最終損毀的，不僅是建築結構，更是大眾對居住安全的最後信任。

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