交屋延遲利息 消費者看得到吃不到
編按：買房子是很多人一生的大事，過去幾年國內房市大好，不少消費者滿心期待的買下預售屋，也按時繳交了房地價款，但到了約定交屋的時間卻遲遲無法交屋，衍生出非常多糾紛。雖然內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，建商延遲交屋買方可按照契約，每日獲得一定比率的延遲利息，但至今幾乎沒有消費者真正取得賠付，深究原因，原來不少消費者在簽約前，只聽了代銷業者的「口頭」承諾交屋時間就當真，沒有仔細檢查合約上「寫明」的交屋日期，導致求償無門。
根據行政院消保處統計，類似口頭承諾延遲交屋引發的爭議案件，以南部多於北部，光是去年7月到今年7月，高雄市消保官就接獲31件申訴案，最後和解僅11案，和解比例僅35.4%。行政院消保處消保官王德明提醒，消費者購屋前務必要審閱清楚每一個條款，如果看不懂最好請教律師，「因為一旦簽下去就是一大筆錢的賭注，後續更可能衍生出更多的麻煩，務必要小心。」
延遲交屋得按日求償「延遲利息」
根據內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，買賣雙方在簽訂預售屋買賣契約時，應明確約定開工及取得使用執照完工日期，確保建商須如期完成興建，以利買方後續能如期順利辦理產權過戶與交屋入住。賣方如逾期限未開工或未取得使用執照者，依定型化契約規定，每延遲1日應按買方已繳交的房地價款依萬分之五單利計算遲延利息付予買方。舉例來說，如果買方已經支付3百萬元房地價，可每日向建商求償1500元。
另外，若賣方逾期3個月仍未開工或未取得使用執照者，視同賣方違約，買方得解除契約，賣方除應退還買方已繳房地價款，應同時賠償房地總價款不低於15%之違約金。只有在「受天災地變等不可抗力之事由或因政府法令變更、或其他不可歸責於賣方之事由」，建商才可以順延交屋的期限。
代銷口頭承諾不算數？沒蒐證只能自認倒霉
民眾Michael（化名）在2020年10月花了1000萬元在新北市買下25坪的預售屋，當時代銷口頭承諾「一年後、2021年10月就可以交屋」，但當簽完約回頭檢視合約書才發現，上面寫的預計完工和交屋日期竟然是2025年(民國114年)。Michael有點擔心回頭詢問代銷，當時代銷只說：「這只是保守一點的時間，雖然定得比較寬，沒問題的！」由於只是口頭承諾，也來不及錄音，等到去年10月Michael詢問建商，才知道房子根本還沒有完工，讓他很多計畫都被迫延遲，直到今年7月才被通知準備交屋，「但合約簽了就算數，消費者根本無法向建商求償！只能摸摸鼻子自認倒霉。」
Michael說，延遲交屋對消費者來說其實很麻煩，很多原先規劃好的計畫都因此生變，尤其對租屋族來說，原本跟房東談好要退租，後來才發現無法順利交屋，萬一房東已經把房子租給別人，就得再找地方搬家安頓。「曾聽過有房東還因此漲價，甚至發生續租之後房子突然蓋好了，變得要處理租約很麻煩！希望政府可以更認真的看待預售屋的問題。」
另一位消費者張小姐3年前在台中花了1100萬元買下33坪大的預售屋，簽完約之後發現合約書上只寫「108年6月30日開工，110年6月30日完成主建築物和拿到使用執照的日期」，但弔詭的是，裡面竟然完全沒有寫到「完工交屋日期」。當時她有和代銷反映，代銷只說：「這建商很大，不用擔心會跑掉啦！」也因為已經簽約無法取消，加上新房子許多優點讓她也很喜歡，就決定「賭一把」，沒想到房子至今還是沒有交屋，讓張小姐相當懊悔，「當初沒有寫清楚真的是影響很大！」
爭議案件南部多於北部 高雄1年增31件
高雄市政府主任消保官殷茂乾表示，從去年7月到今年7月，接獲31件類似延遲交屋求償無門的申訴案件，最後成功和解僅11件。絕大多數的和解案例中，其實消費者跟建商都不想為難對方，但建商必須提出合理的理由，並且做出「超過幾天、就會給多少錢」的具體承諾。而無法和解的案當中，多數消費者堅持延遲交屋是建商的問題，認為建商必須負責，或是無法同意建商提出的和解方案，才無法達成共識。
消保處消保官王德明表示，類似延遲交屋求償爭議，從地域上來看，南部申訴案比北部多，很大的原因是北部的建商知名度、規模通常比較大，建案售價也貴，建商多數不敢在工期上動手腳；反觀南部有些建商規模較小，這幾年受到缺工缺料影響工程進度，才會發生比較多類似的糾紛案例。
台灣住宅品質消費者保護協會顧問吳翃毅指出，發生延遲交屋很大原因，與當初建商把銷售金額訂得太低有很大關連，一旦遇到缺工缺料等問題導致營造成本超乎預期，就容易出現延遲、違約的情況。另一方面，這幾年房市飆漲，不少人當初買的預售屋，經過一段時間後價值大漲，有些建商寧可違約賠付消費者違約金也不願交屋，因為重新放出來賣可以賺更多。「先前高雄就曾有一個案例，就是建商故意延期交屋，就寧願花了15%違約金從消費者手中買回房子，就是因為房子增值太多，買回來再賣反而賺更多！這點消費者必須要有警覺。」
建商寧願賠錢解約 收回再賣賺更大？
吳翃毅說，就算是「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」明文規定，但至今還沒有聽過有消費者真正拿到延遲利息賠付金，主因在於消費者在買房上明顯處於弱勢，除了得花自己的時間、金錢申訴、打官司，「申訴成本很高，對很多人來說是很大的困擾，最後寧遠選擇保持沈默。」加上萬一取消合約，就算是取得違約金，在如今房價大漲的時期，恐怕也很難再找到同樣心儀、適合的房子，所以最終消費者通常選擇隱忍等待，這也讓建商有恃無恐。
張小姐也以過來人的經驗提醒想買房的民眾，下手簽約之前一定要將契約書上的條文一一看清楚，只要遇到問題，就要馬上聯絡代銷和建商釐清問題，如果當下不解決，之後要處理就得更費神。王德明也說，雖然不見得人人都懂得法規，但消費者至少可以把契約書帶回家，和政府的範例做一個比對，或是花點小錢請律師幫忙把契約書看過一遍，確認沒有問題後再簽約，「因為你只要簽名下去，就是把一大筆錢賭進去，保護自己才是最重要的事情！」
《住展雜誌》研發長何世昌表示，除非代銷業者是建商旗下的部門，否則多數代銷業者不會特別口頭承諾與建商實際公告的完工日期不同的交屋日，一旦真的有類似狀況，簽約前一定要先釐清「誰說得才算」，並且白紙黑字寫進契約內再簽字。
王德明則提醒，在五種「履約保證機制」中，消費者最好要求選擇「價金返還之保證」，這是能保證消費者如果建商倒閉，建商必須無條件全額將消費者支付的假金退還給買方，對消費者最安全也最有保障。不過也因為這個機制對建商的資金流動是最不利的，因此市場上普遍比較少見，消費者簽約前可以多了解。