【賣厝阿明】首購族必看！買賣房屋節稅要點
（圖片提供／賣厝阿明）
買賣房屋過程，除了要付房屋價金之外，『稅金』也是讓購屋族膽戰心驚的費用。台灣人秉著勤儉就是美德的根性，能夠省的錢就不要猶豫大膽地省下去，在買賣房屋過程中，掌握節稅小原則，就能讓大家在房屋交易時，盡可能省下稅金，同時也不怕被原屋主假藉繳稅名義行漲房價之實！
今天房產知識達人賣厝阿明會分成4+1大重點，獻上節稅好方法！PS.換屋族最後也有節稅好康可以看喔～
1.買賣房屋節稅看懂公式才好算！
2.購入房地的必要費用（取得成本）
3.賣出房地的移轉費用（相關費用）
4.土地漲價總數額
5.換屋族重購自住抵稅心法
▌買賣房屋節稅看懂公式才好算！
在正式進入到首購節稅的扣除項目前，要先來了解到底房地合一稅的公式怎麼算，會有這麼多稅的項目可以扣除，才知道原來也可以這樣節稅！
【第一步：先算有買賣房地所得多少】
房地交易課稅所得額｜成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基)
＊若符合自住房地相關條件者，課稅所得可扣除400萬元免稅額。
【第二步：再算要繳多少所得稅？】
房地合一稅｜課稅所得(稅基)ｘ稅率=所得稅
＊稅率會依照持有的期間由20%-45%區間來計算
▌購入房地的必要費用（取得成本）
買房過戶到最後真正可以住進去之前，整個交易過程會支出的費用像是：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等統稱為『必要費用』，另外還有「完成移轉登記前的借款利息（取得產權後的不算在內）」，及「裝修費（要2年內不會消耗的才可以算在裝修費，家具、家電不算在內喔！）」。
由於裝潢費的認定迭生爭議，坊間常以能否搬動作為粗略的判斷標準。然而，近期實務上發現部分業者指導納稅人將可移動的項目鑲入固定物，並與之合為一體，主張該等家電或櫥櫃無法移動，要求稽徵機關同意核認之情事。
在不確定法律的概念下，作業要點第13點所規範的內容，經參酌前述法規後，筆者將實務上常見的裝潢費以是否為該不動產的成分，或僅為使用該不動產期間所支付的相對代價分類。前者包括水電工程、泥作工程，例如：水電管線或設備換置、屋頂或地板重作、牆面或分間牆變更、防水工程等，此等項目原則上為多數稽徵機關認可得減除的項目；後者主要為木作工程及家電，如家具、家飾、廚具、窗簾、壁紙、洗碗機等，通常不被稽徵機關所允認。
（圖片提供／幸福空間）
▌賣出房地的移轉費用（相關費用）
諸如買賣交易所付的仲介費（有發票）、廣告費、搬運清潔費、售屋延遲交屋產生的違約金等等，都可以在賣屋繳稅時列舉扣除。如果像是沒辦法提供費用證明文件，或是相關的支出金額小於成交價的3%，就會按照成交價額3%計算，而且以30 萬元為上限。
賣厝阿明提醒大家，在買賣過程中所有花費的「單據都要保存好」，後面買賣房屋時繳稅才比較方便。
▌土地漲價總數額
在公式的最後一個扣除項『土地漲價總數額』，是為了防止有心人士利用土地增值稅與所得稅之稅率差異來避稅，在房地合一2.0修法後增設土地漲價總數額的減除上限。
計算公式｜土地漲價總數額＝交易當年度公告現值－前次移轉現值
舉例來說，阿錦有一筆土地交易，適用房地合一稅2.0，前次移轉現值為 40 萬、交易當年度的公告土地現值為 50 萬，所以根據計算方式，可以減除的地漲價總數額上限為：50萬 – 40萬 = 10萬
▌換屋族重購自住抵稅心法
只要是在兩年間有小屋換大屋或舊屋換新屋的換屋族，若是新購買的房屋價值大於出售房屋，同樣也是有機會抵稅的，就是人稱「重購自用住宅扣抵稅額」。
符合下列四條件：
1. 不論買進或賣出的兩間房屋，皆須符合「自用住宅」的條件。
2. 新買物件價格高於售出物件可全額退，新買物件價格低於售出物件按比例退稅。
3. 兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。
4. 兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。
最後賣厝阿明提醒各位首購首賣族，如果是首賣族，請記得要問代書節稅扣項，千萬不要將稅金轉嫁到下一位買主身上；而首購族則是要保存好各種買房費用支出，在後續賣房的時候可以當作抵稅使用。
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