聯開宅沒溢價 專家曝背後三大變數
好房網News記者王震濂／台北報導
許多民眾逐捷運而居，帶動捷運聯開宅也成為不少購屋族的首選之一，然而最新實價登錄顯示，雙北聯開宅與周邊 800 公尺住宅的價差呈現兩極化。永春站「E.A.T國際館」每坪溢價高達53.5萬元，而小碧潭站「美河市」價差僅 11.4%。這顯示聯開宅並非絕對有高溢價幅度，也需要注意周邊交通、產品多寡與新興重劃區外溢效應等影響。
為什麼有些捷運聯開宅與周邊房價幾乎沒有價差？
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，與周邊住宅價差相對較小的聯開宅，前三名與周邊住宅單價差距不到2成，如果以區域發展與產品本身條件觀察，有三個影響聯開宅溢價的核心變數
●重劃區外溢：如小碧潭站美河市，因鄰近近年推案火熱的央北重劃區，新案高價外溢帶動周邊中古屋房價同步上升，進而縮小了聯開宅與周邊的價差。
●供給充足：如南京三民站的台北摩根，由於該區生活機能成熟且供給多元，許多社區步行即可達捷運站，模糊了聯開宅的絕對優勢。
●交通替代性：景安站因為是雙捷運交會，周邊公車路線密集且生活機能飽和，使得「到站即到家」的邊際效應遞減。
且不論選擇捷運聯開宅是存著撿便宜還是挑選交通優勢，陳金萍表示，購屋族在選擇聯開宅時，常見的居住痛點仍要注意：
●低頻共振與震動： 捷運軌道多位於地下或高架，列車進站時引發的結構共振，容易透過大樓鋼骨傳導至室內。
●音擾與出入複雜： 聯開宅多為住商混合或與捷運共構，低樓層人流大，捷運廣播與人潮噪音容易影響中低樓層住戶。
●管線與結構限制： 配合捷運共構工程，室內往往有較多無法更動的剪力牆或大量消防管線，壓縮裝修彈性，甚至因為產權，還有比一般社區嚴格的裝修相關規定。
陳金萍指出，因為聯開宅的特性，記得在捷運尖峰營運時段（如上下班時間）實地看屋，感受列車進站的共振幅度是否在容忍範圍；若購買的是住商混合的聯開宅，也要請事先確認房屋稅與地價稅是否符合「自住用」稅率，避免誤課營業用稅率，導致買房成本激增。聯開宅最大的優勢仍是交通便利性，考量自身需求尋屋，才能找到最適合的物件。
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