高房價吃掉台灣孩？3／別再靠抽籤賭運氣！借鏡法國社宅「點數制」神操作
文／朱福山
雖然少子化與工時、教育壓力等因素息息相關，但在多重變數之中，「居住」仍是政府最能透過制度直接介入的關鍵環節。
過去政府思維往往將「買房」視為解決不安定感的核心途徑。然而，新青安貸款推動後，社會成本上升，在限貸措施下房價僅緩步修正，顯示單靠置產未必能帶來普遍安居。
隨著政府意識到，單純給錢難以回應結構問題，近年逐漸將政策主軸轉向「穩定居住」，擴大社宅供給與婚育家庭優先機制。
參與政策白皮書討論的OURs都市改革組織秘書長彭揚凱表示，多數國家已不再將購屋視為政策終點，而是建立多元的「住宅階梯」──也就是讓民眾在社會住宅、民間租屋與購屋之間，擁有循序進階的居住路徑──以降低人生過渡期的風險。
他認為，社會住宅在穩居政策中扮演基礎角色，若量能不足，婚育宅概念恐難落實，「我支持婚育宅，前提必須是量體充足，政府應持續擴充社會住宅供給。」
從國際案例看邏輯
為找出適合台灣的少子化解方，《住展》展開跨界對談，走訪人口學者、居住政策倡議專家以及地產專家，並盤點同樣希望透過住宅政策，改寫少子化僵局的國際案例，發現如首爾捷運青年住宅、慕尼黑高比例中間型住宅制度，以及法國社宅點數制分配機制，其共通點並非補貼規模，而是透過制度設計降低長期不確定性。
從傳統住宅階梯來看，社會住宅、民間租屋到購屋之間，租金與房貸負擔落差過大，階梯出現斷裂。如何在租與買之間建立過渡工具，使年輕人在穩定居住下規劃婚育，成為中央與地方政策努力的方向。
彭揚凱以首爾為例，2016年推動的捷運青年住宅，透過容積率獎勵與稅賦減免等誘因，鼓勵民間參與於捷運周邊興建專攻19歲至39歲的青年租賃住宅。
以台灣來說，如何在土地標售階段就落實青年住宅的定位？大台中不動產開發商業同業公會榮譽理事長王至亮認為，關鍵在於改變規則：不再採行傳統的「價高者得」，而是在招標時便明確要求開發比例，規定必須提供一定比例的住宅供青年優先申購，並預先設定「售價天花板」。「地價不再無限上漲，房價自然相對可控。年輕人房貸比下降，才有餘裕敢生敢養小孩。」他說。
中間型產品，設上下限把關
除此之外，在德國新市區開發中，為提高社宅量比例，慕尼黑地區的開發案，就有高達5成設定為社會住宅、租金可控住宅、中間型住宅等各類型產品。
其中中間型住宅，主要針對「不夠窮、又不夠有錢」的青年家庭，提供有所得門檻與總價上限的可負擔產品。其特色就是比租賃更穩定的居住安定感，但又比市場上住宅具備可負擔的進入門檻低。例如達一定經濟條件者，支持他們買房時須就負擔能力、自住、轉售有所限定。
此外，過去買房，購入後由銀行評鑑購屋者的還款能力，然而中間型產品，彭揚凱建議由政府主導，在準備買房前，就先行評估。
不僅如此，補貼必須精準。彭揚凱指出，國際主流趨勢強調的是「臨門一腳」的有限補貼，應針對所得與購屋標的設定明確的上下限，避免過度負債。
具體而言，對於薪資水平尚不足以支撐房貸者，政府不應以長期利息補貼誘使其過早進場；對於房貸負擔率過高的標的，則應嚴格限制放行。他強調：「政府應精確定義受助對象，切勿重蹈新青安覆轍。」
抽籤制轉向條件點數制
01:03 調查數據：房貸超過收入 5 成，不敢生的臨界點
02:47 住宅階梯的缺口：社宅、租屋、購屋之間的 gap
05:45 補助只到 6 歲不夠？設籍與學區的隱形負擔
以今年初《住宅法》修正案裡，社宅要保留至少兩成「婚育宅」來說，彭揚凱建議，台灣可參考法國社宅制度採點數制，排隊分配機制透明。
其社宅入住機制，有別於台灣的抽籤制，跟許多國家一樣採排隊制，制度裡除了時間上先來後到外，還算點數，邏輯是把很多條件都算成點數，像是單親家庭、育兒家庭、居住環境惡劣、家暴受害者、居住密度嚴重擁擠、缺乏獨立性等，其中育兒家庭小孩人數越多，點數加成就會越高。整體加總後，越需要的人、符合相關的點數就會越高，就能愈早住到社宅。
比較特別的是，法國是高非婚生國家，所以即使養育的小孩是非婚生的，也是可以納入點數做為加分。部分社宅專為青年設計，強調共居與就業連結，居住與社會融入並行，使年輕人除穩居外，還有份安穩工作，日後便於走進成家育兒階段。
當政策主軸轉向「穩居」，試圖從社宅中尋找少子化解方時，租屋市場的現實同樣不可忽視。根據主計處統計，全台租屋戶逾110萬戶，租屋人口突破300萬人，約每8人便有1人依賴租屋生活。
然而社宅量能僅22萬戶，僅占需求2成，仍有約88萬戶仰賴民間租賃市場。現行租屋制度仍存在諸多缺口，包括租期不穩、價格波動、居住品質難以保障，以及維修責任不明等問題。
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