91萬空屋+最大交屋潮來了！「1政策」促使租屋供需更穩、租金下降
好房網News記者林和謙／台北報導
這幾年包租代管產業快速成長，政府與租賃業者攜手合作，打造了更穩定的租屋市場，中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會（租服全聯會）30日舉行年終記者會，理事長劉貞君指出，租賃市場正朝向制度化、穩定化方向發展，另外，近日內政部國土署提到擬將民間更多空屋吸納至包租代管，並以稅賦優惠引導空屋到市場，我們樂觀其成，當政策能正確引導讓更多空屋釋出至包租代管，可讓市場供需更穩定。劉貞君也表示，展望2026年，租服全聯會將推動三大創新制度，從根本強化租賃市場的信賴基礎。
目前全國租屋人口達300萬人以上，全國租賃住宅服務產業規模持續擴大，會員家數與專業人力成長29％；劉貞君說，租賃市場正朝向制度化、穩定化方向發展，未來社宅包租代管不是只拚量，更是拚穩定與品質。
而中央政府之前提出預計於2032年達到社宅直接興建25萬戶、包租代管25萬戶、以及50萬戶租金補貼量能的「百萬租屋家戶」總目標。近日國土署官員透露將審慎調整住宅政策方向，主要須因應國內目前約91萬戶的空屋以及將迎來近三年約40萬戶的新屋交屋潮、以及去化壓力，因此必須以政策引導更多空餘屋釋出到市場作為社宅包租代管，而稍降低興建社宅的量，以更強化居住宜居性。
以稅賦優惠引導空屋到市場，增加包租代管的能量，可能由房地合一稅的稅率減免與400萬免稅額優惠來著手，內政部與財政部正持續討論中，尚未定案，但整體應會朝此方向進行。
劉貞君認為，房地合一稅現行規定，兩年內交易所得課徵45％稅率，超過兩年、未逾五年稅率35％，超過五年、未逾十年稅率20％，超過十年稅率15％；以及出售設籍且實際自住滿六年以上的房屋、可享400萬內免稅額。若未來政府以稅優引導空屋到市場作為包租代管，如果規定房東穩定長租六年或六年以上，未來出售就能享受400萬免稅額，「這方向相當完美，我們很期待」；或是包租簽三年，則或許可予以房東未來售屋時可享200萬元免稅額，加上房地合一交易稅率再減免，都會是很好的政策的誘因。
劉貞君指出，如果上述的政策可以落實，不僅可讓更多空屋釋出到市場，且房東的出租意願也會提高，市場的租屋供給就會更穩定，租金也可以下降。
而展望2026年，租服全聯會將推動三大創新制度，從根本強化租賃市場的信賴基礎。包括全台首創正向回饋機制「優良房客認證」，透過正向、可驗證的資訊，讓守規則的租客更容易被看見，也協助屋主降低風險、提升出租意願，進而穩定市場供給；非商業性質的全台租屋平台「聯租網」，由公會體系共同規範，嚴格篩選合法業者及可查證的租賃案件，改善目前市場上租屋資訊分散、屋主及租客資訊不對等問題；以及重新定義產業中的「優良專業」表揚制度，不再以成交量作為主要指標，而是更加重視服務品質、守法精神與風險承擔。讓真正專業、具正向社會影響力的從業人員被市場看見。
社會住宅包租代管政策邁入第五期，政策目標已明確從「衝戶數」轉向「拚穩定與品質」。劉貞君說，目前全台包租代管戶數已突破十萬戶，下一階段的關鍵不在於數量持續堆疊，而在於能否真正做到長期穩定出租、完善照顧弱勢族群，並回應高齡化、家庭結構變化與婚孕換居等實際居住需求。
劉貞君表示，2026年的關鍵不在業者能做多少，而在房東是否願意持續釋出物件，這也與租賃管理條例修法方向密切相關；現行修法草案朝向強化長期租期保障、限制續約租金漲幅及提高收回規範，立意在於穩定租屋關係，但產官學也普遍認為，制度若忽略房東承受的風險與配套，恐導致供給退場、租金反而承壓上升。市場不會說謊，只會依制度行動，修法成敗不在方向正不正確，而在於是否能讓市場願意留下來，形成真正對租客有利的長期穩定循環。
此外，六都這三年來，包租代管媒合數達11萬多戶，其中欠租及遲繳、到期不搬走、點交毀損等情形的比例僅2.11％；劉貞君強調，這突顯出有專業的租賃業者管理房子，可讓房東更放心出租、資產也可活化，房客也能安心住，幫助整體租屋市場更透明與健康，打造出更安居社會，住得好也走得遠。
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